Дорого, богато и «под ключ» Высокобюджетные квартиры, полностью готовые для проживания, продаются быстрее

Отделка «от застройщика» в новостройках премиального и элитного сегментов занимает все большую долю рынка. Спрос на жилье «под ключ» также растет: появился даже сервис по декорированию застоявшихся в экспозиции квартир. Лоты, полностью готовые для проживания, продаются быстрее.

Два года назад некоторые эксперты смело заговорили о том, что в перспективе нескольких лет все премиальное и элитное жилье на первичном рынке будет реализовываться только с готовой отделкой. Другие разве что у виска не крутили, но спорили жарко и доказывали, что индивидуальность для покупателей квартир данной ценовой категории значит больше, чем сэкономленные деньги и время. Было понятно, что, собственно, время и рассудит, но пока, похоже, выигрывает первая группа прогнозистов.

По данным Savills в России, количество предложений с отделкой в премиальных новостройках Москвы выросло в 4,5 раза за последний год. Сейчас уже 45% первичного рынка данного сегмента представлено квартирами с отделкой. При этом доля сделок с такими лотами в I полугодии 2018 года составила более 25%. Для сравнения, в целом в 2017 году эта доля равнялась 15%.

Если рассматривать только элитный сегмент, то, по сообщению Welhome, по итогам I полугодия 2018 года количество лотов с ремонтом несколько снизилось за счет появления лотов без отделки в проекте «Садовые кварталы» и активного вымывания из предложения лотов с отделкой. По итогам июня на квартиры и апартаменты с отделкой приходилось 20%, тогда как в конце 2017 года этот показатель составлял 25%. При этом аналитики компании фиксируют спрос на лоты с готовым ремонтом от застройщика: если в I полугодии 2017 года на квартиры «под ключ» приходилось 8% сделок, то в I полугодии 2018 года — ​уже 15%. Директор департамента городской недвижимости Blackwood Янина Серова добавляет, что за I полугодие 2018 года было куплено на 27% больше лотов с отделкой, чем за весь 2017 год.

В отделке премиального и элитного жилья преобладают нейтральные решения, которые позволяют взыскательной публике «донастраивать» интерьер под себя. «Большинство застройщиков новых элитных проектов предлагают покупателям на выбор несколько вариантов отделки. Покупка лота с отделкой позволяет клиентам сэкономить, в то же время дизайны отделки могут прорабатываться знаменитыми дизайнерами», — ​говорит Янина Серова.

Людмила ПОТАПОВА, директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Некоторые девелоперы предлагают отделку в качестве опции. Безусловно, такой вариант не несет в себе все плюсы домов с готовой отделкой, такие как отсутствие шума и строительного мусора, однако значительно упрощает жизнь покупателям. В ближайшие годы предложение с отделкой будет только увеличиваться, девелоперы будут выводить новые объекты с полной или частичной отделкой, что является переходом к цивилизованному рынку недвижимости. Покупатели ценят свое время и силы больше, чем желание выделиться, тем более что качество и вариативность предлагаемой застройщиками отделки достаточно высоки.

Сегодня отделка — ​это укрепляющийся тренд на рынке жилой недвижимости, однако назвать его новым отнюдь нельзя, отмечает директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Людмила Потапова. Первые элитные жилые дома были именно с отделкой: «Золотые ключи‑1», «Агаларов Хаус». Но стоит отметить, что в те времена, приобретая свою первую дорогую, элитную квартиру, покупатели полностью переделывали отделку: каждый мнил себя дизайнером. Затем, на протяжении долгих лет, девелоперы предлагали покупателям исключительно «голые» бетонные стены. Первым девелопером, который в «современной» истории начал продавать все квартиры с готовой отделкой, стал Vesper.

«Последние три года число объектов с отделкой стабильно росло. Если в конце 2015 года на первичном рынке в высокобюджетном сегменте лоты с отделкой были представлены лишь в четырех комплексах и в общем объеме предложения на такие лоты приходилось только 6% предложения, то сегодня квартиры с отделкой представлены уже в 19 жилых комплексах», — ​рассказывает Людмила Потапова. Только за 2017–2018 годы на рынок вышло девять новых комплексов с отделкой.

Значительное увеличение лотов с отделкой «под чистовую» связано в том числе со стартом продаж большого пула лотов в комплексе Neva Towers в ММДЦ «Москва-Сити» в начале 2018 года. Также за прошедший год на рынок с открытыми продажами выходило все больше комплексов, где реализуются лоты с готовой отделкой — ​ЖК «Малая Бронная, 15», «Вишневый Сад», «Большая Дмитровка IX», Roza Rossa Boutique Hotel & Apartments, Capital Towers, Edison House, «Дом Наркомфина», «Усадьба Manor».

В июле восемь квартир с дизайнерской отделкой поступили в продажу в жилом комплексе «Сколково Парк для Жизни», причем для такого небольшого числа лотов застройщик предлагает сразу четыре варианта цветовых решений стен и пола в нейтральных пастельных тонах.

«Покупатели в премиальном сегменте осознают бонусы при приобретении квартиры с отделкой. Когда они видят качественный продукт в неустаревающем стиле «современная классика», который можно адаптировать под себя за счет элементов декора, тратить силы, время, деньги на ремонт уже не хочется. Так, за месяц экспонирования новых квартир с отделкой в «Сколково Парк» уже есть первые сделки, несколько лотов в стадии переговоров», — ​рассказывает директор по маркетингу управления недвижимости компании Millhouse Станислав Лобанов.

Основные причины, по которым покупатели даже дорогого жилья выбирают квартиры с отделкой, так или иначе сводятся к экономии — ​экономии времени и своих ресурсов. «Клиенты действительно не хотят тратить средства, время и усилия на ремонт, а стремятся после сдачи дома получить ключи, приобрести мебель и как можно скорее переехать. Также новостройки с отделкой — ​это фактически гарантированная защита от серьезного дискомфорта, вызванного тем, что соседи вокруг делают ремонты. То есть появляется возможность с момента заселения жить в тишине. Кроме того, отделка от застройщика в ряде случаев — ​это выгодно», — ​говорит управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин.

По словам эксперта, цена, которую предлагают застройщики за ремонт, либо эквивалентна, либо даже ниже той цены, которую заплатит покупатель, если будет производить отделку собственными силами. «Плюс, это еще выгодно потому, что отделку можно профинансировать за счет ипотечного кредита. Доля ипотеки в премиальном сегменте растет, количество покупателей, желающих приобретать в ипотеку квартиры с ценой даже от $1 млн, уже сегодня составляет более 20%. Поэтому, конечно, возможность получить такую рассрочку в том числе на отделочные работы, безусловно привлекает покупателей», — ​добавляет спикер.

Есть и другие факторы, которые важны тем, кто приобретает квартиры с отделкой. К примеру, такие квартиры передаются покупателям с уже готовыми, «чистыми» обмерами БТИ, из которых уже вычтены площади перегородок и внутренних стен, и, соответственно, цена действительно соответствует тому количеству квад­ратных метров, которыми пользуется покупатель. «В квартирах без отделки общая площадь определяется по площади пола, и в результате отделочных работ она может уменьшиться на 7–10%», — ​отмечает Дмитрий Халин.

По мнению аналитиков, доля квартир с отделкой в высокобюджетных сегментах жилья продолжит расти в перспективе двух лет. Во многих анонсированных проектах планируются продажи части или всех квартир с отделкой. «Мы неумолимо приближаемся к тому, чтобы львиная доля предложений на рынке элитного жилья сдавалась с отделкой. Из тех премиальных проектов, которые уже вышли или выйдут в продажи в этом году, около половины будут сдаваться с внутренней отделкой. И чем активнее такие проекты будут выходить, тем бледнее на их фоне будут выглядеть все остальные проекты. И застройщики будут вынуждены выполнять внутреннюю отделку и в них. По крайней мере, в тех объемах, которые им не удастся реализовать на этапе строительства», — ​считает Дмитрий Халин.

Многие покупатели высокобюджетной недвижимости предпочитают готовый продукт и не хотят тратить дополнительное время и средства на индивидуальный ремонт, соглашается Денис Попов. «Можно сказать, что клиенты становятся все более европеизированными и делают ставку на практичность и эргономичность. Покупка готовых апартаментов или квартиры дает возможность клиенту быстро заселиться или сдать объект в аренду, а не тратить на дорогостоящие ремонты время, средства и нервы», — ​говорит эксперт.

Увеличение доли квартир с отделкой в элитных и премиальных новостройках косвенно приводит к еще большему перетеканию спроса со вторичного рынка на первичный. Эксперты Kalinka Group отмечают, что раньше «вторичка» выигрывала конкуренцию с новостройками за счет готовности объекта к проживанию. Однако этот аргумент перестает быть актуальным, поскольку, как было сказано выше, значительная доля квартир на первичном рынке уже также передается готовой «под ключ». «Нейтральный стиль и оттенки, адаптируемые к различным дизайнерским решениям и приемам, вполне устраивают покупателей, которым остается только расставить собственную мебель в новой квартире», — ​отмечают в Kalinka Group. А вот ремонт в квартире, приобретенной на вторичном рынке, зачастую приходится переделывать, а владельцы склонны переоценивать его стоимость.

На вторичном рынке успешно работает такая маркетинговая техника, как Home Staging — ​предпродажная подготовка квартиры, и в последнее время ее востребованность растет. Специалисты с помощью определенных приемов придают недвижимости более выигрышный вид. «Здесь речь идет не столько о декорировании квартиры, сколько о приемах, позволяющих сделать ее универсальной — ​без личных вещей и максимально удобной», — ​уточняет управляющий партнер Contact Real Estate Денис Попов.

Для российского рынка сервис декорирования является относительно новой услугой, хотя, например, в Америке она уже давно пользуется большой популярностью. «Подобный сервис необходим для продавцов квартир — ​как застройщиков, так и частных собственников, чтобы повысить ликвидность лота перед продажей и сократить сроки экспозиции. Качественные фотографии с грамотно подобранными интерьером и декором для реализации элитных квартир играют большую роль. Если интерьер не соответствует классу объекта, то есть риск повышения срока экспозиции и даже снижения цены. Небольшие вложения в улучшение презентации лота значительно повышают его ликвидность и востребованность», — ​считает Людмила Потапова. 

Дайджест недвижимости

СЕНТЯБРЬ 2018 № 133