Елена Комиссарова:  «Элитное жилье – это локация плюс качество»

ГК «БЭЛ Девелопмент» — ​один из немногих отечественных застройщиков, успешно реализующих сейчас крупные и амбициозные проекты во всех сегментах коммерческой и жилой недвижимости не только в России, но и в странах СНГ. Что помогает компании развиваться в непростые для строительной отрасли времена? Каково нынешнее состояние и перспективы девелоперского рынка? Об этом и многом другом ДН поговорил с генеральным директором «БЭЛ Девелопмент» Еленой КОМИССАРОВОЙ.


Елена Ивановна, сейчас не лучшее время для запуска новых проектов: рыночные объемы строительства падают, нормы регулирования все жестче… А «БЭЛ Девелопмент», наоборот, выходит сразу на две новые площадки в центре Москвы. Расскажете о них подробнее?

В Москве у нас сейчас в стадии запуска два интересных проекта, оба с плановым сроком сдачи в эксплуатацию в 2020 году.
Первый объект — ​резиденция «Гоголевский, 12» на одноименном бульваре в непосредственной близости от Храма Христа Спасителя находится в завершающей стадии проектирования. Это уникальный проект воссоздания и приспособления под новое использование памятника культурного наследия — ​северный флигель городской усадьбы И. О. Цурикова — ​Нарышкиных, Е. И. Васильчиковой — ​С. А. Оболенского — ​Н.Ф. фон Мекк, конца XVIII — ​начала XIX века, архитектор М. Ф. Казаков.

На участке 0,15 га будут построены три абсолютно новых двухэтажных особняка с сохранением исторического облика зданий конца XVIII — ​начала XIX века. Проектом предусмотрено, что в них разместятся четыре элитные резиденции общей площадью около 2000 м² с оригинальными планировочными решениями, в подземном пространстве — ​автоматизированный паркинг на 11 машино-мест. Прилегающая территория позволит обустроить небольшой уютный дворик-сад с авторским ландшафтным дизайном.

Разрабатывая концепцию второго нового объекта — ​клубного дома «Долгоруковская, 25» — ​мы уделили особое внимание истории города. Клубный дом будет располагаться в одном из старейших районов столицы — ​Тверском, насыщенном атмосферой искусства и творчества. Здесь жили Суриков, Шаляпин и многие другие творческие люди. На Долгоруковской улице проходили репетиции оперных спектаклей, работали известные художники и архитекторы.

Благодаря органичному сочетанию исторической атмосферы и духа современности это место — ​один из самых благополучных и респектабельных районов Москвы и останется таким на долгие годы. У нашего проекта — ​достойное окружение: сад «Эрмитаж», Миусский и Антроповский скверы, театры Ленком, Сатиры, театр кукол им. Образцова, множество кафе и ресторанов.
Сейчас мы уже начали возводить этот объект, в ближайшее время объявим старт продаж.

Клубный дом «Долгоруковская, 25» будет состоять из двух пятиэтажных корпусов — ​получивших соответствующие месту названия — ​«Художественный» и «Музыкальный», объединенных единым подземным пространством с паркингом на 56 машино-мест.
Это авторский проект архитектурного бюро Apex Project мастерской Сергея Сенкевича. Архитектор был вдохновлен этим удивительным местом, соседством в непосредственной близости церкви св. Николая Чудотворца. Поэтому в проекте гармонично сочетаются актуальные тренды современной европейской архитектуры и историческая среда.

Это прослеживается и цветовых решениях, и в материалах. Так, например, в отделке фасадов используется бельгийский кирпич ручной работы, в Москве зданий с подобными фасадами пока нет.

В клубном доме предполагается 46 апартаментов, по 23 в каждом корпусе, как студии, так и двух- и трехкомнатные апартаменты. Высота потолков — ​3,3 м. Большие панорамные окна с французскими балконами обеспечат еще большую инсоляцию помещений. На верхних этажах располагаются четыре двухуровневых пентхауса с террасами и настоящими дровяными каминами, прекрасно дополняющими современные системы отопления.

Просторный холл корпуса «Художественный» будет оформлен в стиле, передающем эпоху стремительного промышленного и культурного роста «серебряного века». А вестибюль корпуса «Музыкальный» обретет вид классического музыкального салона с элементами фьюжн в стиле Ralph Lauren.

Заботясь о комфорте и здоровье будущих жильцов, мы применяем самые передовые технологии и используем самые лучшие натуральные материалы. Клубный дом «Долгоруковская, 25» сертифицирован по программе BREEAM, являющейся универсальным методом оценки экологичности недвижимости в Европе, на территории которой действуют высокие строительные нормы, стандарты и правила.

Новые проекты — ​это количественный рост. А качественные изменения в жизни компании происходят?

Конечно, происходят. Сейчас, например, мы находимся в активной фазе внедрения технологий Building Information Modeling (BIM) во все бизнес-процессы компании. Речь идет не просто об использовании проектов, выполненных в 3D, большинство серьезных проектных бюро уже достаточно давно работают с информационными моделями зданий, так как понимают, что это облегчает, ускоряет и удешевляет процесс проектирования.

Нам нужны не просто красивые картинки. Мы хотим перейти на уровень практического использования преимуществ работы в BIM, внедрить уровень 4, 5, 6D. Важно осуществить полноценное внедрение BIM с максимальной разумной степенью детализации всего проекта, позволяющее от проектирования сразу переходить к следующим этапам работы над проектом — ​подготовке тендерной документации, расчету стоимости строительства, контролю СМР и приемке выполненных работ, вводу объекта в эксплуатацию.

Безусловно, внедрение BIM технологий требует определенных инвестиций, вложений в покупку соответствующих программных продуктов, обучение персонала, в разработку стандартов и многое другое, но все эти инвестиции не так значительны по сравнению с тем, что мы ожидаем получить в итоге.

Ведь что самое дорогое для инвестора и застройщика? Это как раз ошибки проектирования. Мы работаем в сегменте элитной недвижимости, и цена таких просчетов особенно высока. Применяя BIM технологии, мы стараемся минимизировать ошибки проектирования на ранних стадиях реализации проекта.К сожалению, даже самые успешные архитекторы и проектные бюро, не работающие с BIM, делают ошибки.Поэтому повышение качества проектирования — ​первый плюс «в копилку» BIM. Второй — ​мобильность и гибкость принятия решений с точки зрения замены материалов. Третий — ​точность бюджетирования всего проекта уже на уровне тендерной документации и, конечно же, суммарная экономия, которая может достигать 15%. Поверьте, для высокобюджетного жилья это существенно. Ну и наконец, самое главное — ​получение достоверной исполнительной документации при вводе объекта. Как видите, задачи перед BIM мы ставим самые утилитарные.

К слову, покупатели тоже стали гораздо практичнее. Ушло время, когда каждый был сам себе дизайнер или мечтал самостоятельно заняться ремонтом. Мы учли и этот тренд и предлагаем клиентам на выбор три варианта отделки «под ключ». По нашим оценкам, это предложение может заинтересовать около 30% потенциальных покупателей, и это достаточно высокая доля для рынка элитного жилья. Более того, помимо отделки премиальный покупатель готов платить и за полную меблировку. Такие примеры у нас уже есть по предыдущим проектам.

Сколько их, кстати, накопилось у «БЭЛ Девелопмент» за почти 16 лет работы?

Если говорить о Москве, где мы специализируемся на небольших апартаментных комплексах клубного формата, то здесь в нашем портфеле реализованных проектов — ​элитные клубные дома «У Патриарших» в Малом Козихинском переулке и «Гороховский, 12» в Басманном районе столицы.

Проект «У Патриарших», осуществленный нами совместно со студией «ТриТэ» режиссера Никиты Сергеевича Михалкова, завершен в 2013 году. Семиэтажный клубный дом выполнен в стиле art déco и представляет собой синтез модерна и неоклассицизма. Архитектор — ​Алексей Воронцов, которому удалось гармонично вписать новый дом в окружающую застройку Малого Козихинского переулка. Фасад из натурального гранита украшен авторскими барельефами львов от известного скульптора Андрея Налича. В здании 25 апартаментов общей площадью 7 тыс. м², каждый из которых отличается своими видовыми и конструктивными характеристиками. Последний этаж занимают пентхаусы с просторными панорамными террасами. Двухуровневый подземный паркинг вмещает 40 автомобилей.

Клубный дом «Гороховский, 12» был сдан в эксплуатацию в 2016 году. Это семиэтажное здание, спроектированное Андреем Романовым, архитектурная мастерская ADM, имеет 72 апартамента общей площадью 11 тыс. м², подземный паркинг на 53 машино-места и коммерческие площади на первом этаже.

Из реализованных проектов за пределами столицы хотелось бы отметить складской комплекс в г. Видное в Подмосковье, бутик-
отель «Родина» в Сочи и бизнес-центр в Самаре. Дело в том, что исходя из своей первоначальной стратегии развития компания «БЭЛ Девелопмент» работала именно в регионах, в сегменте коммерческой недвижимости.

Первым объектом, построенным в 2005 году, стал складской комплекс «Видное» класса А
общей площадью более 32 тыс. м², по всем стандартам относящийся к классу А. Состоит из двух корпусов и расположен на территории 5,7 га в 5 мин езды от Москвы.

Годом позже на Черноморском побережье был открыт бутик-​отель «Гранд Отель & SPA Родина». В составе этого сочинского гостинично-оздоровительного комплекса с огромной собственной территорией 14 га — 40 роскошных номеров и один из крупнейших в Европе спа площадью свыше 4,5 тыс. м².

Бизнес-центр «БЭЛ Плаза», введенный нами в строй в конце 2007 года, стал первым многофункциональным офисным центром международного класса в Самаре. Это современное 12-этажное здание класса А общей площадью более 14 тыс. м² расположилось в историческом центре города, рядом со зданием правительства области.

Несколько девелоперских проектов компанией реализовано на территории бывших советских республик. Например, первый в Армении бизнес-центр класса А «Ереван Плаза» площадью более 13 тыс. м². Сразу два объекта введены в эксплуатацию в столице Таджикистана — ​Душанбе в 2008–2010 годах. Здесь мы построили пятизвездочную гостиницу Hyatt Regency на 221 номер общей площадью 38 тыс. м² и бизнес-центр класса А «Созидание» на 27 тыс. м². По своему расположению, техническим характеристикам, системам безопасности и жизнеобеспечения эти объекты полностью соответствуют высоким международным стандартам и являются до сих пор лучшими в регионе.

Вернемся в Москву, к одному из нынешних ключевых направлений деятельности компании — ​апартаментам. В столице сейчас сосредоточено, пожалуй, большинство недвижимости этого типа по объему предложения на всем российском рынке. В этом сегменте работают практически все крупные девелоперы… В чем ваше конкурентное преимущество?

По данным аналитиков, рынок апартаментов в Москве занимает сегодня свыше 50% предложений первичного элитного и премиального сегмента. В городе в основном представлены апартаменты двух типов: лофты и аналоги квартир. Лофт-апартаменты, как правило, располагаются в зданиях бывших фабрик и заводов. Этот формат подразумевает некий молодежный, индустриальный, студийный дизайн. Аналоги же респектабельных, полноценных квартир располагаются в исторических районах города. Именно здесь «БЭЛ Девелопмент» и работает. Для нас апартаменты — ​это, прежде всего, уникальные локации и высокое качество самого объекта.

Сегодня на рынке действительно очень высока конкуренция. Предложение, по мнению экспертов, в три раза превышает спрос! В таких условиях мы просто не можем позволить себе строить объекты плохого качества. Наши клубные дома — ​это современные, инновационные объекты, где применяются передовые инженерные решения, тщательно прорабатываются вопросы безопасности, а к проектированию привлекаются лучшие архитекторы. Мы относимся к апартаментам, как к недвижимости очень высокого качества и максимального комфорта для жителей.

При этом сейчас самая большая проблема апартаментов — ​их правовой статус… Регистрироваться в них для постоянного проживания нельзя.

Одно время московские власти запрещали в центре города строительство новых жилых домов, и здесь стали строить офисы. Потом запретили строить офисы, и все взялись возводить гостиницы. В итоге появился новый продукт на рынке — ​апартаменты, особый класс недвижимости, понятный всему миру. Апартаменты существуют везде, и лишь в России этот существенный сегмент рынка до сих пор законодательно не определен.

Хотя сегодня правовой статус апартаментов практически никого из наших покупателей не смущает. Они видят только преимущества покупки апартаментов перед приобретением стандартных квартир: ликвидность, свободные планировки, а также перспективы: скорее всего, в ближайшее время апартаменты получат статус жилых помещений с возможностью регистрации. В частности, восстановить в юридических правах владельцев апартаментов и перевести эти помещения в статус жилых призван думский законопроект № 488847–7, появившийся в июне этого года. Документ позволит не только сформировать правовые условия для россиян, уже проживающих в апартаментах, но и установить правовое регулирование для будущего строительства такой недвижимости. И это очень хорошо для рынка. Единственное, что надо понимать, — ​что в случае возможного законодательного признания апартаментов жилыми помещениями разница в стоимости квартир и апартаментов исчезнет. Напомню, пока апартаменты стоят на 10–15% ниже, чем квартиры в аналогичном классе и локации. То есть апартаменты могут подорожать в ближайшее время.

И в Москве, и в регионах?

Для регионов это пока еще не совсем понятный продукт, но думаю, что со временем апартаменты начнут появляться не только в Москве и Санкт-Петербурге, но и в других крупных городах-миллионниках страны. Особенно в тех, где существует потребность в дорогом жилье высокого качества. Например, в Новосибирске еще два-три года назад никто не понимал, что такое апартаменты, и все местные брокеры и риелторы в один голос говорили нам, что такой сегмент здесь никогда не появится. Прошло совсем немного времени, и апартаменты теперь успешно реализуются и в Новосибирске. Этот город привожу в качестве примера, так как в центре Новосибирска у нас есть замечательный проект строительства апартаментного комплекса, в процессе реализации которого мы сейчас находимся.

Почему крупные российские девелоперы не так активно идут в глубинку? Насколько вообще интересны региональные проекты?

Не секрет, что есть Москва, Санкт-Петербург — ​и есть вся остальная Россия. Обе столицы — ​это финансовые центры страны, в которых аккумулировано огромное количество денег, поэтому и эффективность работы для девелоперов в них значительно выше, чем в регионах.
Из своего опыта могу сказать, что в провинции часто и работать бывает сложнее. Очень уж любят на местах менять «правила игры на ходу», часто в ужасном состоянии находится инженерная инфраструктура и ЖКХ. По сути, приходя в регион, инвестор должен не только вкладывать деньги в будущий объект, но и инвестировать значительные средства в фактически отсутствующую инфраструктуру. А стоимость присоединения к городским коммуникациям где-нибудь в Краснодаре в разы больше, чем в Москве.

Тем не менее регионы — ​это наше будущее, туда нужно идти и работать, города должны развиваться. Региональный проект может и должен быть интересен. Да, в регионах много трудностей, неопределенности, но это одна из возможностей развития любой крупной девелоперской компании.

Включая «БЭЛ Девелопмент»?

У нас несколько разных проектов в регионах. Например, совместный с правительством Адыгеи очень интересный проект комплексного развития восточной части поселка городского типа Яблоновский, получивший название Green Apple. На участке площадью 20 га расположатся 13 12-этажных жилых домов со всей социальной инфраструктурой (школа, детский сад, поликлиника), с благоустроенной набережной и собственным энергоцентром. В перспективе, как мы надеемся, строительство нового моста через р. Кубань и новые транспортные развязки. Запланированный торговый комплекс на более чем тысяча рабочих мест обещает стать главной точкой торгово-экономического притяжения на границе Адыгеи с Краснодаром. В самом Краснодаре у нас есть планы построить первый в городе восьмиэтажный административно-деловой комплекс класса А+ «Екатерининский» площадью около 14 тыс. м².

Рынок взволновали последние законодательные изменения в сфере долевого строительства. Вас они сильно затронули?

Поправки в 214-ФЗ коснутся всех застройщиков в той или иной степени. Предполагаю, что нас все же в меньшей. Во-первых, мы не строим миллионы квадратных метров. Во-вторых, элитная недвижимость — ​это, как правило, рынок готового жилья. Продаж на этапе котлована, по ДДУ, в этом сегменте не много.

В целом рынку придется нелегко. Безусловно, работать девелоперам станет труднее, доходность бизнеса будет падать. Требования к застройщикам серьезно ужесточились, различных обременений стало гораздо больше. С одной стороны, это хорошо для потребителя, который стал полностью защищен. Но есть и обратная сторона: растет себестоимость строительства, что в конечном счете отразится на тех же покупателях.

К тому же много еще не до конца определенных моментов. Например, в соответствии с последними изменениями законодатель пока непредложил девелоперам адекватной стоимости проектного финансирования. Окончательно неизвестно и сколько будет отчисляться в фонд защиты дольщиков, стоимость обслуживания эскроу-счетов пока не определена. Мое мнение: однозначно от всего этого выиграют лишь банки. А для девелоперов стоимость привлечения денежных средств уж точно существенно не уменьшится. Да и для покупателей ипотека серьезно не подешевеет.

Если взять опыт других стран, скажем Великобритании, где застройщик не может получить от покупателя больше 5% предоплаты, а ипотека для населения стоит 1,5–3%, так там и стоимость привлечения денежных средств — ​5% максимум. А в нашем случае, когда россиян лишают возможности приобрести жилье на ранней стадии со скидкой, а девелоперам фактически закрывают доступ к деньгам дольщиков — ​это выльется лишь в глобализацию рынка. Застройщики одной площадки или одного объекта, скорее всего, будут вынуждены уйти с этого рынка. Остальные будут бороться за клиентов. И это данность, к ней надо привыкать. Остается только надеяться на лучшее.  

Дайджест недвижимости
СЕНТЯБРЬ 2018 № 133

Источник: Дайджест Недвижимости