Голевая ситуация  Надежды собственников элитного жилья на ЧМ-2018 не оправдались

Столичный рынок элитной аренды наконец пришел к относительному балансу: современных, актуальных вариантов становится все больше, и арендаторы легко находят жилье под свои запросы. Если, конечно, дело не касается цены — ​в этом вопросе собственники и квартиросъемщики пока все еще имеют разные ожидания. Что — ​в очередной раз — ​подтверждает и аналитика сегмента по итогам месячного спортивного праздника: спрос на дорогие квартиры в Москве у футбольных болельщиков оказался меньше прогнозируемого.

Квартиры «придержали» для мундиаля

По данным компании Blackwood, с начала 2018 года объем предложения на рынке аренды элитной жилой недвижимости снизился на 26,4% по сравнению с IV кварталом 2017 года. Многие собственники сняли свои квартиры из предложения долгосрочной аренды и перевели их в краткосрочную, ожидая существенного увеличения прибыли во время чемпионата мира по футболу. Способствовали такому поведению и некоторые брокеры и консультанты, которые, по всей видимости, ожидали ажиотажного спроса даже на дорогое жилье.

«Предложение на рынке аренды высокобюджетной недвижимости Москвы сократилось, особенно это стало заметно в дни чемпионата мира по футболу, который проходит в России. Однако это в большей степени связано с постоянными звонками консалтинговых, риелторских компаний и частных клиентов по вопросам посуточной аренды на время ЧМ. Поэтому многие собственники дорогостоящей недвижимости на время этого события сняли свои квартиры с рынка, заняв выжидающую позицию», — ​комментирует руководитель отдела аренды компании Welhome Олеся Хопта. Она отмечает, что многие собственники попросили их «не беспокоить до конца чемпионата», что привело к существенному сокращению предложения на рынке.

По словам председателя совета директоров Kalinka Group Екатерины Румянцевой, спрос на краткосрочную аренду во время мундиаля оказался переоценен: на рынке были единичные сделки в крупных бюджетах, но основная часть предложения осталась без арендаторов. «Многие отели придержали часть фонда до начала чемпионата и вывели этот объем перед мундиалем, в результате номеров гостям хватило. Да и сами собственники зачастую не рассматривали клиентов, которые хотели заселиться в квартиры на несколько дней. Минимальный срок аренды, на который они готовы были доверить жильцам свои квартиры, составлял две недели. Большинство же болельщиков предпочли спланировать свой визит в Россию с краткосрочным проживанием в разных городах ЧМ‑2018», — ​говорит эксперт.

Арендные ставки по краткосрочным договорам на период чемпионата мира, по оценкам брокеров, были увеличены в два-три раза по сравнению со ставками для долгосрочной аренды. При этом стоимость долгосрочной аренды на фоне ЧМ‑2018 ожидаемо не изменилась: «стандартные» договоры заключались на привычных для всех участников рынка условиях.

«Конечно, событие такого масштаба, как чемпионат мира по футболу, существенно повлияло на рынок аренды не только Московского региона, но и городов, в которых проходили матчи. Были существенно завышены ставки аренды, порой — ​до 200%», — ​говорит Олеся Хопта. По словам эксперта, в Москве небывалым спросом среди арендаторов высокобюджетной недвижимости во время ЧМ‑2018 стал пользоваться ММДЦ «Москва-Сити». Средняя запрашиваемая площадь апартамента составляла 120 м², а ставки аренды начинались в среднем от 25 тыс. руб. в сутки.

Разрыв в ожиданиях

После окончания ЧМ‑2018 эксперты прогнозируют возвращение на рынок тех вариантов, что были выведены в преддверии мундиаля, и, сооветственно, пропорционально высокий рост предложения. Это может привести к сокращению запрашиваемых арендных ставок, которые сейчас гораздо выше, чем хотелось бы арендаторам.

Самые высокие ставки аренды сейчас в районе Арбат—​Кропоткинская: здесь квартиры сдаются за 374 тыс. руб. в месяц. По данным Savills в России, средневзвешенный бюджет предложения на рынке высокобюджетной аренды Москвы в настоящее время составляет 328 тыс. руб. за объект в месяц, что на 4% выше, чем в январе 2018 года. А средний бюджет спроса — ​230 тыс. руб. за квартиру или апартамент в месяц. «Разрыв между ставками аренды от собственников и ожиданиями потенциальных арендаторов по состоянию на июнь 2018 года все еще значительный и в среднем составляет не менее 90 тыс. руб. Ровно год назад разница между ставками была менее заметной — ​около 32 тыс. руб.», — ​комментирует директор департамента аренды Savills в России Елена Куликова.

По словам управляющего партнера компании Point Estate Ирины Калининой, в процессе переговоров арендатор и собственник могут договориться о дисконте, однако эксперт отмечает, что скидки могут достигать не более 10%, а получить их можно только в бюджете до 150 тыс. руб. в месяц. В более крупных бюджетах размер скидки уменьшается: если квартира предлагается за $10 тыс. и эта цена соответствует рынку, то на скидку $1000 вряд ли можно рассчитывать. А вот квартиру, выставленную за 115 тыс. руб. в месяц, вполне могут уступить за 100 тыс., говорит Ирина Калинина.

По оценкам Savills в России, прирост числа обращений от потенциальных арендаторов за последние шесть месяцев по сравнению с прошлым годом составил около 22%. Наибольшим спросом у клиентов пользуются квартиры в районе Ленинградского проспекта (вблизи англо-американской школы) и в районе Арбат–Кропоткинская: на эти локации приходится 13 и 9% из числа всех реализованных в этом году лотов соответственно. Также заметное число запросов приходится на аренду квартир в районах Замоскворечье (8% спроса), Тверская–Кремль, Фрунзенская и Лубянка–Китай-город (по 7% спроса).

Остаются в топе по востребованности районы Хамовников, Остоженки, а вот некогда суперпопулярные Патриаршие ушли на второй план. «Даже молодежь, которая любит тусоваться и селилась в этом районе именно с этой целью, теперь хоть и тусуется в этом модном месте, но жить предпочитает в других», — ​рассказывает Екатерина Румянцева.

Спрос на новое и маленькое

Средний бюджет заключенных договоров сокращается в отличие от запрашиваемых ставок. Снижение средней стоимости сделки объясняется тем, что арендаторы стали рассматривать квартиры меньшей площади. По оценкам брокеров компании Blackwood, наибольшим спросом в течение I полугодия 2018 года пользовались лоты с двумя-тремя спальнями, общей площадью 100–200 м², а наиболее востребованным диапазоном цен на аренду элитной недвижимости был сегмент 100–250 тыс. руб. в месяц. В компании отмечают, что многие корпоративные клиенты, арендовавшие жилье для своих сотрудников, старались оптимизировать расходы и рассматривали квартиры меньшей стоимостью и меньшей площади в соответствующих локациях.
«Предпочтения покупателей практически не изменились, им так же важна безопасность в доме, круглосуточное видеонаблюдение и система контроля доступа на территорию, наличие в доме паркинга, а также шаговая доступность от зеленых парков и прогулочных зон», — ​говорит Олеся Хопта. Наиболее востребованны сейчас квартиры в новых жилых комплексах, и такие варианты постепенно вытесняют лоты с дорогим, но морально устаревшим ремонтом. «Многие стали инвестировать в недвижимость, которую впоследствии готовы сдавать в аренду. Сейчас на рынке появилось множество таких объектов, причем их преимущество еще и в том, что они, как правило, сдаются с отделкой и сразу же готовы принять арендаторов. Арендаторы, в свою очередь, любят такие квартиры — ​новые, в которых никто не жил, со свежим ремонтом и подземным паркингом», — ​рассказывает Екатерина Румянцева. Она отмечает, что сейчас увеличение объема предложения наблюдается преимущественно в среднем сегменте элитной аренды — ​в бюджетах 250–350 тыс. руб. в месяц.
Спрос на рынке по-прежнему высок, и заключаются сделки как в бюджете 200 тыс. руб. в месяц, так и 800 тыс. руб. При этом вывод в сегмент аренды квартир в недавно сдавшихся комплексах позволяет арендаторам выбирать некоторое время, занимая выжидательную позицию и добиваясь снижения итогового бюджета. «К примеру, в популярном новом жилом комплексе в районе «Маяковской» сдается в аренду квартира с отличным новым ремонтом и техникой. При покупке этой квартиры прогнозируемая арендная ставка составляла 250 тыс. руб. в месяц. Сейчас она простаивает за 200 тыс. руб. в месяц. И дело не в том, что инвестор ошибся с покупкой, просто рынок за эти пару лет очень изменился, и дефицитные квартиры перестали быть таковыми», — ​поясняет Екатерина Румянцева.

Еще пару лет назад арендаторы в основном исходили из принципа «наименьшего зла» и просто выбирали наименее морально устаревший ремонт: варианты, где меньше «золота» в отделке и есть намек на минимализм и функциональность планировок. Сейчас предложений в новостройках много, и качество экспонируемых объектов арендаторов удовлетворяет. Особенно клиенты ценят новые дома, с отделкой от застройщика, с подземным паркингом — ​то есть как раз те квартиры, которые год–два назад приобретались их владельцами как инвестиционные. «Площади, как правило, небольшие — ​до 100 м². При этом сейчас много предложений от 50 до 70 м², и арендаторы охотно снимают такое жилье как квартиры «для пиджака», для временного проживания между путешествиями по миру, — ​рассказывает Екатерина Румянцева. — ​Многие клиенты не видят смысла в том, чтобы переплачивать за большие площади, главное — ​функциональность планировки и ее соответствие их нуждам».

Олеся Хопта отмечает, что многие арендаторы имеют искаженное представление о среднем уровне цен и рассчитывают на большие дисконты, к которым собственники не готовы. «На сегодняшний день предложение рынка высокобюджетной аренды полностью удовлетворяет спрос, но все же на рынке есть категория клиентов, которые мечтают арендовать квартиру со свежим дизайнерским ремонтом в новом жилом комплексе с машино-местом, включенным в ставку аренды, в два раза дешевле — ​за 80–90 тыс. руб. в месяц. Такие клиенты очень долго ходят по рынку, рассматривают большое количество предложений, пытаются во время переговоров договориться о существенной скидке», — ​говорит эксперт. Чаще всего подобные переговоры успехом для потенциальных арендаторов не заканчиваются. Скидки, как уже было сказано, достигают не более 10%, и делать их готовы далеко не все владельцы недвижимости.  

Автор: Екатерина САХАРОВА
Фото: Shuterstock.com
Дайджест недвижимости, Август 2018 № 132

Источник: Дайджест Недвижимости