Доходные метры  На что теперь уходят «русские» инвестиции за рубежом

В рамках ежегодного исследования «Русскоязычные инвесторы в доходную недвижимость за рубежом» Tranio.ru провела онлайн-опрос 476 представителей рынка из 33 стран. Среди респондентов – как русскоязычные РИЕЛТОРЫ, работающие за границей, так и партнеры компании, не говорящие по-русски (19% опрошенных). Основная цель, которую преследовали аналитики, – показать, в какую зарубежную недвижимость предпочитают вкладывать сейчас свои средства русскоязычные инвесторы, и проанализировать, как изменилось их поведение за последние годы. С результатами очередного исследования Tranio.ru первым ознакомился ДН.

45% респондентов считают, что в последние годы растет количество русскоязычных инвесторов в недвижимость за рубежом. Это подтверждается предыдущими исследованиями Tranio.ru: в 2015 году 17% респондентов отметили, что выходцы из России и других стран бывшего СССР представляют одну из основных категорий покупателей, а в 2016 году это указали уже 27% участников опроса. Однако статистика свежего анкетирования позволяет сделать вывод, что рост аудитории инвесторов приходится в основном на нерусскоязычных риелторов, а клиентура русскоязычных не демонстрирует отчетливой динамики.


С прибавлением!

Так, по мнению управляющего партнера Tranio.ru Георгия Качмазова, «среди местных агентов больше искушенных специалистов, которые могут предложить более интересные объекты и более привлекательные условия. С другой стороны, русские инвесторы тоже стали более искушенными, они часто говорят по-английски, и для них не составляет труда обращаться к иноязычным агентам».
Особенный прирост числа инвесторов отметили респонденты из Чехии, Кипра, Греции и Германии. Эти страны традиционно интересны для русскоязычных покупателей, к тому же сейчас их рынки находятся на подъеме, а во многих из этих стран ипотека стала выгоднее, чем несколько лет назад. Эксперт Tranio.ru Юлия Кожевникова добавляет, что «интерес к Греции и Кипру подстегивается привлекательной программой ВНЖ (в Греции) и гражданства (на Кипре) за инвестиции».

Среди стран, где прослеживается тенденция к росту аудитории инвесторов, оказались также Португалия, Австрия, Испания и Таиланд. Однако на всех перечисленных рынках наблюдается приток не только русскоязычных инвесторов, но и выходцев из других стран, в частности из Китая и стран Ближнего Востока.

Наоборот, снижение инвестиционного интереса отметили респонденты из Болгарии, Венгрии, Италии, Латвии и Франции. Латвия, которая в первой половине 2010-х была одной из самых востребованных стран среди русскоязычных покупателей недвижимости, потеряла привлекательность после того, как стоимость «золотой визы» в 2014 году поднялась со €140 до 250 тыс., а власти стали все негативнее относиться к инвесторам из России.

Не жильем единым

Предыдущие опросы показали, что подавляющее большинство русскоязычных инвесторов за рубежом приобретают жилые квартиры и дома для сдачи в аренду: этот вариант отмечали 60–80% респондентов. В опросе 2018 года мы сосредоточились на других типах инвестиционной недвижимости, лидерами среди которых оказались мини-отели (до 80 номеров) и доходные дома, набравшие соответственно 33 и 31% голосов респондентов.
Некоторые типы недвижимости демонстрируют значительную разницу между ответами русскоязычных и нерусскоязычных риелторов. В частности, среди нерусскоязычных риелторов вариант «Доходные дома» набрал 65% голосов и оказался на первом месте с огромным отрывом от остальных типов (мини-отели указал только 31% респондентов из этой категории). В то же время среди русскоязычных риелторов 33% выбрали мини-отели и 27% — ​доходные дома; разрыв между этими показателями незначителен. Вариант «Кафе и рестораны» не отметил ни один нерусскоязычный респондент, зато его выбрал каждый пятый русскоязычный. Супермаркеты и уличные магазины получили соответственно 13 и 9% голосов русскоязычных риелторов и всего по 4% — ​нерусскоязычных.

Мы за ценой не постоим

Вопрос о ценовых категориях выявил особенную разницу между респондентами разного происхождения: нерусскоязычные риелторы в основном указывали более дорогие категории, русскоязычные — ​более дешевые.
В сегменте жилой недвижимости основная доля ответов нерусскоязычных респондентов (65%) пришлась на категорию €300 тыс. — 1 млн, в то время как среди русскоязычных респондентов ее выбрали меньше трети (32%), и примерно такие же доли пришлись на две более дешевые категории. Самая дорогая из рассмотренных категорий — ​€1–3 млн — ​оказалась наименее популярной среди всех риелторов, хотя доля нерусскоязычных ответов в ней (19%) втрое больше, чем русскоязычных (6%).
В сегменте коммерческой недвижимости, где рассматривались ценовые категории до €10 млн, отчетливо выражена зависимость: чем дороже категория, тем меньше ее отмечали русскоязычные респонденты и больше — ​нерусскоязычные. «Это может объясняться тем, — ​комментирует Георгий Качмазов, — ​что у нерусскоговорящих риелторов часто есть более прямой доступ к дорогим объектам». По сравнению со средними показателями по всем странам, в Австрии респонденты отмечают особенно высокий интерес инвесторов к коммерческой недвижимости и малый интерес — к жилой. По словам Георгия Качмазова, «доходность жилой недвижимости в Австрии крайне низкая: около 3% годовых». Также коммерческой недвижимостью особо интересуются в США и Чехии, где ее доходность ощутимо выше, чем жилой (в среднем 5–6%). Наоборот, в Болгарии, Венгрии и Португалии спрос на коммерческую недвижимость существенно ниже среднего. «В таких курортных странах, — ​добавляет Юлия Кожевникова, — ​клиенты больше покупают жилую недвижимость для себя и для сдачи в аренду туристам. Мало кто интересуется коммерческими объектами в чистом виде».
Обнаружена связь между ценовыми категориями, которые указывали респонденты, и их ответами на вопрос о динамике количества русскоязычных инвесторов. Те, кто указывал более дорогие категории, как правило, также чаще отмечали рост числа инвесторов. Таким образом, можно предположить, что, чем выше ценовая категория, тем активнее в этой категории растет число инвесторов.
По мнению респондентов, в Австрии, Германии и Чехии растет число русскоязычных инвесторов, берущих кредит на покупку недвижимости, а в Италии, Латвии и Черногории оно уменьшается. «В первых трех странах дают дешевые кредиты, и рынки активно развиваются, — ​отмечает Юлия Кожевникова, — ​а в трех последних рынки плохо себя чувствуют, кредиты дорогие и получить их проблематично».

С прицелом на прибыль

Среднюю доходность, которую ожидают русскоязычные инвесторы от арендного бизнеса, респонденты оценили в 6,7% годовых. Это согласуется с результатами опроса 2016 года, где большинство участников выбрали вариант «От 4 до 8%».
В большинстве стран ожидаемая доходность близка к среднему значению: например, в Австрии и Греции — ​около 6%, в Великобритании и США — ​7,7%. Однако в Хорватии средний результат по анкетам респондентов составил 11,4%, а в Таиладе — ​8,7% годовых. В опросе 2016 года тоже именно в Таиланде отмечали особо высокие ожидания доходности: вариант «Более 8% годовых» для доходного жилья указали 62% респондентов, а для коммерческой недвижимости — ​80%.
Наоборот, на Кипре ожидаемая доходность от арендного бизнеса составила в среднем 5%, а в Португалии — ​5,2% годовых.
Обнаружена умеренная отрицательная корреляция между ожидаемой доходностью и преобладающими ценовыми категориями недвижимости по странам. В странах более высоких ценовых категорий в среднем ожидают меньше доходности, чем в «дешевых» странах. «Это соответствует рынку, — ​подтверждает Юлия Кожевникова. — ​Чем выше спрос, тем дороже недвижимость и тем ниже доходность. Например, в Германии самый дорогой городской рынок — ​Мюнхен, и доходность от долгосрочной аренды там около 2% годовых».

Купил, заработал, продал

5,5% участников опроса ответили, что большинство инвесторов вообще не планируют продавать недвижимость, остальные указали сроки инвестиционных проектов от 0 до 25 лет. Средний срок предполагаемой продажи по всем странам составил 6,8 года, что снова согласуется с предыдущим опросом: в 2016 году большинство респондентов указали, что русскоязычные инвесторы собираются продавать недвижимость через 5–10 лет после покупки.
В некоторых странах типичные сроки инвестиционного проекта существенно отличаются от среднего показателя. Так, судя по ответам респондентов из Таиланда, там инвесторы рассчитывают продать недвижимость в среднем через 4,9 года. «В Таиланде много спекулятивного строительства, — ​комментирует Георгий Качмазов. — ​Инвесторы хотят быстро построить, быстро продать и сразу получить много денег. Там активно, но ликвидности сейчас мало: те, кто вложились в стройку, с трудом продают».
Наоборот, в Австрии и Германии средний срок продажи составил 9,6 и 8,3 года соответственно. «В этих странах, — ​поясняет Юлия Кожевникова, — ​покупают в основном арендный бизнес, чтобы получать стабильный доход много лет».

Войти в долю

Большинство русскоязычных риелторов (61%) отмечают, что самый популярный инструмент инвестирования на базе недвижимости — ​долевое партнерство. На втором и третьем местах с большим отрывом — ​соответственно фонды недвижимости и мезонинные кредиты. В ответах нерусскоязычных риелторов иная ситуация: 64% респондентов отметили фонды недвижимости, все остальные — ​долевое партнерство, и никто не указал мезонинные кредиты.
«Думаю, что в последнее время многие русскоязычные риелторы делают небольшие девелоперские проекты совместно со своими русскими клиентами по схеме долевого парт­нерства (equity), — ​поясняет Георгий Качмазов. — ​Иностранцы реже так сближаются с русскими клиентами и работают с более продвинутыми из них, которые зачастую получают доступ до фондов через своих швейцарских и английских прайвет-банкиров».
Нерусскоязычные риелторы в среднем оценили в 50% долю русскоязычных инвесторов, которые при покупке недвижимости пользуются услугами собственных инвестиционных консультантов, юристов, банкиров и управляющих компаний. В то же время, по оценке русскоязычных риелторов, эта доля составила всего 22%.
Особо высокая доля покупателей, обращающихся к собственным консультантам, отмечена в Латвии (65%) и на Кипре (46%). Наоборот, показатели Черногории и Турции заметно ниже среднего: 13 и 5% соответственно.

Синдром завышенных ожиданий

Главный фактор, из-за которого затрудняются или срываются сделки с русскоязычными инвесторами, — ​их завышенные ожидания доходности. Так считают 58% русскоязычных респондентов, и этот вариант лидирует с большим отрывом от остальных. Однако нерусскоязычные риелторы поставили на первое место проблему поиска или выбора подходящего объекта (42%), а завышенные ожидания доходности оказались на второй позиции.
Кроме проблемы поиска подходящего объекта нерусскоязычные респонденты существенно чаще русскоязычных отмечали, что клиентам сложно структурировать сделку и оптимизировать налогообложение. Зато среди проблем, на которые больше жалуются русскоязычные риелторы, оказались трудности с комплаенсом, некомпетентость покупателей в вопросах инвестиций, а также нерасторопность покупателей (этот вариант выбрали 20% русскоязычных респондентов и не выбрал ни один нерусскоязычный).
В статистике по отдельным странам проблема завышенных ожиданий доходности также лидирует всюду, кроме Греции, ОАЭ и Турции, а в Великобритании этот вариант не выбрал вообще ни один респондент. Зато Греция — ​единственная страна, где на первом месте оказался вариант «Сложно найти или выбрать подходящий объект» (73%). Этот же фактор занимает большýю (но не лидирующую) долю ответов в Турции (43%) и на Кипре (38%). «В Греции был кризис и мало качественных предложений, — ​поясняет Юлия Кожевникова, — ​а на Кипре недвижимость дороже, чем в той же Греции».
В свою очередь, лишь в Турции на первое место, причем с большим отрывом, вышел вариант «Покупатель некомпетентен в вопросах инвестиций» (71%). Эта же проблема заметна в Португалии (50%) и Таиланде (33%).
Вариант «Проблемы с подтверждением легальности капитала (комплаенс)» не лидирует ни в одной стране, но занимает существенную долю в нескольких: Латвии (63%), Австрии и США (по 50%), Испании (40%), Чехии (27%). «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств, — ​поясняет Георгий Качмазов. — ​В Латвии ситуация особенно испортилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании «русских денег». В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки».  


Источник: Дайджест Недвижимости. Tranio.ru