Вечный спор: новостройка или «вторичка»?

В 2018 году число первичных квартир превысило объем предложения вторичного жилья впервые в истории московского рынка недвижимости. К началу II квартала в новостройках насчитывалось 49 тыс. квартир и апартаментов, а на вторичном рынке — ​43 тыс. объектов. Хотя в отрасли наметился количественный баланс, качественные характеристики этих сегментов совершенно различны, и покупатели не перестают взвешивать на весах рациональности «за» и «против» покупки того или иного типа жилья.

Определимся с понятиями. Под первичными понимаются прежде всего квартиры, которые можно приобрести «из первых рук», то есть у застройщика. К нему относится как строящееся, так и готовое жилье, у которого еще не было собственника. Соответственно, вторичный рынок представляют квартиры, продающиеся из рук физических лиц, таким образом, это вторичная продажа.

Начнем с новостроек. Их главный плюс — ​это цена. Объекты на начальном этапе строительства на 20–30% дешевле, чем готовые аналоги. Более того, часто на стадии «котлована» квартира доступнее, чем даже самые недорогие варианты на вторичном рынке в аналогичном ценовом сегменте и той же локации. Низкие цены на старте строительства — ​это по большому счету единственный способ для людей с ограниченным бюджетом купить новое жилье в России.

Еще один безусловный плюс новостроек — ​это актуальность. Клиент получает передовой продукт строительной отрасли, приобретая строящийся объект. В таком здании устанавливают современное инженерное оборудование и фурнитуру. Дизайнерские решения, архитектурная концепция, облик прилегающих территорий соответствуют последним эстетическим тенденциям. По сути, клиент делает инвестицию в образ жизни будущего.

Среди других плюсов новостроек: возможность выбора квартир со свободной планировкой, предсказуемый социальный статус соседей, отсутствие шлейфа юридических проблем, доставшихся в наследство от прежних собственников (скажем, невыплаченная «коммуналка» или сюрпризы с некогда прописанными в квартире людьми) и т. п.

Вместе с тем бессмысленно отрицать и очевидные минусы строящегося жилья. Главный из них — ​риск, что вместо квартиры клиент получит долгострой. Какой бы продуманной ни была законодательная защита дольщиков, экономические риски сохраняются. Неудачи постигают как небольших и малоизвестных застройщиков, так и девелоперов федерального уровня. Осмотрительный клиент может минимизировать риски, но не исключить их. Даже в развитых странах, где вложения в строящееся жилье также возможны, инвесторы и строители несут равные риски долгостроя, несмотря на иной уровень правовой защиты участников.

Второй недостаток связан с ожиданием завершения строительства. Покупатель «первички» должен осознать: он не снимает жилищный вопрос здесь и сейчас, а вкладывается в его будущее решение. Строительный цикл достигает одного-двух лет, поэтому при выборе проекта на ранней стадии реализации оставшееся время клиенту придется жить где-то еще. Не имея свободного альтернативного жилья, придется арендовать или обитать в стесненных условиях. Поэтому максимальный спрос обычно приходится на стадию монтажа этажей или отделочных работ (то есть примерно 50–60% готовности), когда до ввода жилого комплекса в эксплуатацию остается год или шесть месяцев.

Несмотря на непростую специфику рынка строящегося жилья, его популярность в России растет. Ежегодно заключается порядка 700 тыс. договоров долевого участия, что составляет 20–30% всех сделок с жильем. В Москве спрос на такие объекты удвоился за последние четыре года.

Вторичное жилье: своими глазами

Вместе с тем в структуре спроса все-таки доминирует вторичное жилье, особенно в провинции. Что привлекает россиян в старом жилом фонде?

Прежде всего, вторичное жилье можно оценить непосредственно. Клиент видит квартиру, проверяет состояние коммуникаций, осматривает окрестности из окна. Покупатель имеет возможность поговорить с будущими соседями, прогуляться во дворе, поискать объекты социальной и коммерческой инфраструктуры поблизости. Иными словами, жилье выбирается эмпирически, а не по картинкам.

Второе преимущество вторичного жилья — ​это большой выбор объектов по цене, расположению, техническому и моральному состоянию, тогда как в регионах строящиеся жилые дома — ​это экзотика и эксклюзив. Объекты в готовых домах можно найти в любом районе. Тогда как строящиеся жилые комплексы часто встречаются в большом количестве в одной локации и отсутствуют в другой.

Наталья КРУГЛОВА,  генеральный директор компании «МЕТРИУМ»,  участник  партнерской сети CBRE:  «О преимуществах вторичного или первичного жилья можно рассуждать долго, это один из вечных споров. Однако в отличие от философских материй в жилищном вопросе есть одно мерило, которое всегда помогает расставить все по местам, – финансовые возможности покупателя»

Недостатки вторичного жилья, впрочем, столь же очевидны, как и его достоинства. Старая квартира — ​это товар «б/у» со всеми вытекающими последствиями. Чаще всего такие объекты требуют ремонта, причем более дорогостоящего, чем в новостройках, ведь необходимо ликвидировать все следы «дизайнерских решений» прежних хозяев, начиная с ковров на стенах и заканчивая сомнительными перепланировками. В связи с этим ремонт становится не только дорогим, но и долгим, отнимающим 20–30% стоимости квартиры и четыре-шесть месяцев жизни.

Второй минус — ​низкая ликвидность. Какой бы удачный вариант ни был выбран покупателем, чем старее (морально и физически) объект, тем ниже его ценность. Состояние коммуникаций, удобство планировок, архитектура, наличие собственного паркинга и приватного двора — ​по всем этим характеристикам вторичный фонд всегда будет проигрывать новым объектам. Причем чем старше дом, тем слабее его рыночные позиции в мире стремительно обновляемого жилого фонда. Отсюда исходят прямые экономические убытки покупателя «вторички», ведь его квартира будет дешеветь быстрее других, и, возможно, уже в течение 5–10 лет он зафиксирует «минус» 20–30% от вложенных когда-то средств.

О преимуществах вторичного или первичного жилья можно рассуждать долго, это один из вечных споров. Однако в отличие от философских материй в жилищном вопросе есть одно мерило, которое всегда помогает расставить все по местам — ​финансовые возможности покупателя и конкретные обстоятельства на его жизненном пути.

Многие люди хотели бы приобрести современный строящийся жилой комплекс, но они не имеют возможности одновременно арендовать и вносить платежи по ипотеке. Другие клиенты вынуждены выбирать между тесным или морально устаревшим жилищным фондом в центре и комфортными, просторными новостройками, но за пределами ТТК, а то и за МКАД. Иногда покупатели хотят приобрести жилье в определенной локации, скажем, в ЦАО, но не находят приемлемое по качеству вторичное жилье, что подталкивает их к вложению в строящиеся ЖК с известными рисками.

Таким образом, любой покупатель жилья всегда идет на компромисс между собственными возможностями и желаниями. Приемлемость такого компромисса обусловлена бюджетом: чем больше у клиента средств, тем более приемлемый компромисс он может себе позволить, а его выбор в такой ситуации может пасть как на «первичку», так и на «вторичку».  

ДЕВЕЛОПЕРЫ	РИЕЛТОРЫ
Кирилл Игнахин, генеральный директор Level Group: «Самый оптимальный вариант для покупателя — ​это готовая новостройка. Такое жилье объединяет преимущества первичной и вторичной недвижимости: это отсутствие рисков и актуальность. Кроме того, ожидающий разрешения на ввод в эксплуатацию объект можно посмотреть своими глазами. Однако, конечно, и цена готовой новостройки, пожалуй, самая высокая на рынке жилой недвижимости. Поэтому, если клиент все-таки стремится сэкономить, следует обратить внимание на проекты, находящиеся на финальных стадиях реализации, где сроки ожидания — ​минимальные, равно как и риски возникновения проблем со строительством. При этом покупателю все же удастся сэкономить 6–7% стоимости квартиры при такой стратегии».	Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость»: «Наибольшим спросом у покупателей в массовом сегменте вторичного рынка сейчас пользуются либо самые дешевые, либо самые качественные объекты. Это квартиры без серьезных изъянов, чаще всего в хорошем состоянии и с удобной планировкой, выставленные на продажу в благополучных районах. И когда собственник выставляет эти объекты по адекватным рыночной конъюнктуре ценам, на них довольно быстро находится покупатель. Вместе с тем, по нашим оценкам, постепенное снижение, вернее даже — ​сползание цен на вторичном рынке жилья столицы будет продолжаться еще год-полтора, пока мы не достигнем пресловутого ценового дна. При этом главным драйвером спроса на вторичном рынке жилья будет оставаться ипотека: за 2017 год доля сделок с привлечением кредита в этом сегменте значительно увеличилась, а в 2018 году она достигнет 40% из-за снижения ставок».
Роман Сычев, генеральный директор Tekta Group: «Каждый покупатель жилья — ​это своего рода инвестор, а собственная квартира — ​дорогой актив. Его можно использовать по прямому назначению, но необходимо иметь в виду и чисто экономические свойства нового жилья. Выбирая новостройку, клиент делает надежную инвестицию в будущее, потому что такой объект по определению долго сохранит стоимость, эквивалентную вложенным деньгам. Кроме того, новостройки дешевеют медленнее, чем дома старшего поколения, то есть они останутся наиболее конкурентоспособными на рынке в ближайшие годы. Как бы ни сложились жизненные обстоятельства, квартира в новом доме продается легче и быстрее в силу ее ликвидности, а приобретя жилье на ранней стадии строительства, клиент может даже заработать. При прочих равных условиях, будущее всегда будет за новым, а не за старым жильем».	Марина Толстик, управляющий партнер «Миэль–Сеть офисов недвижимости»: «Постепенно продавцы все-таки идут на компромисс с покупателем по цене, однако в структуре продаж нашей компании, к примеру, увеличивается доля квартир, которые выставлялись более года. Средний срок экспозиции квартир на вторичном рынке составляет, по разным данным, 79–100 дней — ​это на треть больше, чем в 2012–2014 годах. Проще и быстрее всего продаются монолитные и монолитно-кирпичные дома, построенные не более 7–10 лет назад».