Реновация  всея Руси?

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

Автор: Мария Литинецкая, 
управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE: 
«Прежде чем сносить хрущевки со сроком службы 50-100 лет, в провинции нужно утилизировать еще ранние поколения панельных пятиэтажек, а вместе с ними и послевоенные бараки, которые до сих пор являются частью городского пейзажа даже в небедных регионах»



Незадолго до ухода с поста министра строительства и ЖКХ Михаил Мень не исключил распространения московского опыта реновации на другие регионы России. Правда, он оговорился, что снос старых пятиэтажек возможен только в крупных городах. Однако на самом деле Россия не готова к масштабной реновации в силу целого ряда причин, причем не только экономических.

Когда встает вопрос о возможной реновации в регионах, становится ясно, какая огромная пропасть пролегает между экономическими, социальными и даже культурными реалиями, которыми живут столица и провинция. Хотя разговоры о необходимости расширения географических рамок расселения хрущевок начались сразу после объявления программы, ни исполнительная, ни законодательная власть не предприняли конкретных шагов к реализации такого плана. Все понимают, что это невозможно по целому ряду причин.

Первое очевидное препятствие — ​разные «весовые категории» столичного и региональных бюджетов. В Москве реновация была запущена без единой «инвестиционной» копейки: власти с самого начала заявили, что в помощи девелоперов пока не нуждаются. В это нетрудно поверить: общие расходы столичного бюджета на ЖКХ в 2017 году составили 435 млрд руб. На программу реновации, по словам мэра, в ближайшие 4 года будет направлено 400 млрд руб., то есть примерно по 100 млрд руб. в год. Возможна ли реновация в крупных городах, как предположил Михаил Мень? Назову только одну цифру — ​общий объем расходов бюджета Санкт-Петербурга в 2017 году — ​556 млрд руб.

32-35_MNN_2.jpgРеновация по-московски — ​это огромные финансовые ресурсы, о которых регионы могут только мечтать. В 2016 году общие затраты на жилищно-коммунальное хозяйство консолидированных бюджетов субъектов РФ составили 936 млрд руб. То есть Москва тратит на свое ЖКХ примерно 47% расходов по этой статье всех регионов России, а один год столичной реновации —  11% этих вложений. Москва — ​это один из 1 100 городов России.

При этом проблема не только в том, что региональные бюджеты маленькие, но и в том, что их не хватает на базовые потребности. К примеру, в Уфе, Омске, Ярославле и Ижевске из-за долгов по электричеству отключают уличное освещение. В Астрахани, Нижнем Новгороде и Владивостоке по этой же причине не ходят троллейбусы. Из-за долгов по водоснабжению в Екатеринбурге отключали горячую воду в детских садах, а в Смоленске — ​городские фонтаны. Пожалуй, это все, что нужно знать о состоянии местных бюджетов.

Еще одно принципиальное различие между Москвой и регионами РФ — ​это состояние жилого фонда. Участники дискуссий о реновации в провинции, кажется, забывают, что в России продолжается программа расселения ветхого и аварийного жилья. Москва закрыла этот вопрос еще при Лужкове (первая реновация), когда были снесены пятиэтажки первого поколения, имевшие действительно короткий срок жизни. В России же эта проблема не решена, то есть, прежде чем сносить хрущевки со сроком службы 50–100 лет, в провинции нужно утилизировать еще ранние поколения панельных пятиэтажек, а вместе с ними и послевоенные бараки, которые до сих пор являются частью городского пейзажа даже в небедных регионах. Более того, пока власти расселяли в 2008–2017 годах 15 млн м² аварийных домов, уже успели «состариться» еще 11 млн м² жилья, которое теперь предстоит снести.

Быть может, реновацию в регионах, а вместе с ним и программу расселения ветхого жилья поможет продвинуть вперед «нерушимый союз» государства и инвесторов? Как показала практика программы расселения ветхого жилья, доля инвестиционных средств в этом процессе составляет от 5 до 15%, а все остальное — ​деньги все тех же дышащих на ладан субъектов и муниципалитетов, а также богатой, но скупой федеральной «копилки».

Тем не менее непростая ситуация в экономике подталкивает власти к поиску путей сотрудничества с застройщиками. Что предлагают чиновники? Расселение старых домов проводить целыми кварталами. Собственники продают инвесторам земельные участки под их домами и получают новое жилье. На освободившейся площадке девелопер строит и реализует квартиры, покрывая свои расходы.
В этом случае мы снова имеем дело с экстраполяцией столичных реалий на скорбную провинциальную почву. Действительно, земля в Москве может составлять 90% стоимости площадки, а оставшиеся 10% — ​рыночная цена хрущевки со всеми ее квартирами. Причем в пределах МКАД практически любой участок — ​«золотой», поэтому привлечь инвестора не так сложно. В провинциальных городах ситуация иная: далеко не все участки со старым жильем интересны застройщикам.

Кроме того, совершенно несопоставим потенциал спроса на новостройки в Москве и России. Если в Москве в 2017 году сделки со строящимся жильем в годовом выражении выросли на 46%, то в России — ​снизились на 4%. В крупных городах имеется огромный объем нераспроданного жилья, выросший вследствие тотального потребительского кризиса. В таких условиях инвесторы могут не окупить свои затраты на расселение старых районов, потому что не найдут покупателей с деньгами. Пропасть между доходами жителей провинции и Москвы означает такую же пропасть в рентабельности жилищного строительства.

Наконец, отмечу последнее принципиальное различие столичных и провинциальных реалий, которое если и не сделает реновацию невозможной в России, то точно может превратить ее в очаг социальной напряженности. Было бы преувеличением сказать, что все площадки со старыми домами не представляют интереса для региональных застройщиков. Напротив, если дома находятся в историческом центре, то, как правило, они обладают хорошей транспортной доступностью, а вокруг — ​готовая социальная, коммерческая и инженерная инфраструктура. Встает вопрос: куда переселять жителей домов на привлекательной земле? Сейчас власти и застройщики предлагают обитателям аварийных домов пустующие из-за кризиса спроса новостройки девелоперов. Однако далеко не все готовы на такой обмен, ведь качество новых домов в регионах далеко не всегда на высоте и располагаются они на окраинах, без транспорта и инфраструктуры.

Стремясь любой ценой привлечь инвесторов к сносу ветхого жилья, местные муниципалитеты даже предлагают принудительное расселение старых домов через коллективное принятие решения. Если большая часть собственников согласна на расселение — ​переезжают все. По сути, происходит то, чего так боялись москвичи, когда услышали о новой волне сноса хрущевок: лишиться жилья в обжитом районе и уехать далеко от центра. Только высокая социальная активность москвичей помогла скорректировать первоначальный план реновации, предполагавший схожие драконовские меры. В регионах же, где протестный слой населения немногочисленный и слабый, реновация превратится в социальную чистку с ущемлением прав собственников, о которой страна, возможно, даже не узнает. Учитывая ограниченность бюджетных средств местных властей, схожий с московским уровень гарантий для переселенцев регионы обеспечить не смогут.

Вместе с тем я полагаю, что реновация, конечно, нужна России. Но ее время наступит только при уверенном экономическом росте, который пока не наблюдается. 

Дайджест Недвижимости
Май 2018 № 130
32-35_MNN_0.jpg