Особенности национального строительства | Зачем застройщику ARDV из Дагестана внедрять исламский банкинг?

Россия так велика, что на одном ее конце порой не представляют, как обстоят дела на другом. В разных регионах свой уклад, своя культура, в том числе и культура ведения бизнеса. Обо всем этом ДН решил подробно поговорить с руководителем офиса компании ARDV Ирфаном ЧУКАЕВЫМ, чтобы узнать об особенностях рынка недвижимости Дагестана, а точнее — ​Махачкалы и ее города-­спутника Каспийска, где застройщик ведет широкое строительство.


Компания ARDV — ​флагман дагестанского рынка недвижимости, одна из крупнейших в регионе девелоперских компаний, уже построившая свыше 500 тыс. м² жилья и осваивающая сейчас новые 600 тыс. «квадратов». Застройщик — ​пионер комплексного развития территорий (КРТ) в республике и первая из местных компаний, получившая аккредитацию банка ДОМ.РФ. ARDV имеет амбиции и в Московском регионе и сейчас выводит на столичный рынок свой первый проект, намереваясь посоперничать с матерыми застройщиками «Нерезиновой».

Ирфан, насколько сейчас спрос на новостройки в Дагестане превышает предложение?
По плану республика должна сдавать 1 млн м² в год. Основной объем, 600 тыс. м², приходился на Махачкалу. Но вот уже три года в городе введен мораторий на новое строительство, соответственно, 60% жилья из-за этого не возводится. Поэтому по той статистике, которые предоставляют наши города, уже два года подряд по введенному жилью наблюдается недобор. И в ближайшие годы дефицит нового жилья будет нарастать, так как сдавать в эксплуатацию будет мало что.

Спрос очень сильно превышает предложение. Да, строек в республике много, но какого они качества? У нас процентов 70–80 того, что строится, — ​это эконом-­класс и даже ниже. Комфорт- и бизнес-­класс в жестком дефиците. Под комфорт-­классом я подразумеваю дома, где есть своя территория — ​благоустроенные зоны во дворе, детские площадки и хотя бы наземные зоны парковки (подземных паркингов практически нет). Парковки есть максимум в 1% новостроек, в большинстве нет даже своей придомовой территории. Житель выходит из своего подъезда — ​и вокруг дома нет ничего.

Далее, комплексы комфорт- и бизнес-­класса характеризуются наличием инфраструктурных объектов — ​помещениями под бизнес на первых этажах, под стрит-­ритейл, парикмахерские, прачечные и т. д.

Что касается проектов премиум-­класса, их практически нет на первичном рынке респуб­лики.

А почему застройщиков не обязывают возводить социальную инфраструктуру?
Строить такие объекты, как школы и детские сады, местные строительные компании обязать, как это делается в Москве, не получится. Стоимость квадратного метра здесь очень низкая, и экономика проектов не выдержит такой нагрузки — ​попросту говоря, денег на строительство не хватит. Что касается дворовой инфраструктуры, в последние несколько лет уже обязывают ее возводить и наказывают за невыполнение.

Но уже появляются проекты КРТ — ​и ими стали наши «Микрорайон 18 га» на 200 тыс. м² и «Микрорайон 50 га» на 700 тыс. м² жилья комфорт-­класса. Это уже будет не точечная застройка, которая царила на рынке новостроек до сих пор, а комплекс из нескольких зданий с большой территорией, на которой разместятся детские образовательные учреждения, банки, рынки, фитнес-­центры и т. д., будут проложены велодорожки, организованы зоны для спорта и отдыха.

Вас там обязывают строить соцобъекты?
Не столько обязывают, сколько мы сами хотим построить для покупателей все необходимое. К тому же у нас с муниципалитетом сложилось такое партнерство. Мы как компания-­застройщик выкупаем землю под строительство у частных лиц и, более того, проводим все коммуникации, с которыми в городе тоже проблема: канализацию, воду, электричество, газ.

Кстати, о коммуникациях. Как устроено отопление новостроек? Центрального отопления в ваших проектах ведь нет?
У нас индивидуальное отопление. В каждой квартире стоит газовый котел, коаксиальный дымоход общий, и люди сами себе регулируют подачу тепла. Это хорошая альтернатива центральному отоплению.

А что не так с центральным отоплением?
В старом жилом фонде есть центральное отопление, но теплоцентралей мало, новых не проводится, а город растет — ​Махачкала уже скоро станет городом-­миллионником, если уже не стал! Один из вариантов — ​ставить локальные теплосети на дом, но тогда возникает проблема при заселении: управляющие компании не хотят брать такие дома на баланс. Потому что зимой надо включать отопление, а когда дом еще не заселен, 90% отопления расходуется вхолостую. А платить за него ­кто-то должен. Получается, что при заселении дома ниже 50% эта котельная убыточна.
На заселение уходит три-пять лет, поскольку перед этим еще нужно сделать отделку. Часто бывает так, что на покупку квартиры семья собирает все свои деньги, и проходит время, чтобы еще собрать на ремонт, который сейчас стоит минимум 30% стоимости квартиры.

Квартиры с отделкой — ​это редкость в республике?
Все квартиры пока продаются без отделки — ​наш потребитель привык сам подбирать себе материалы и дизайн. Но в наших новых проектах мы планируем предложить покупателям пул квартир с отделкой white box — ​и я уверен, они будут пользоваться спросом, люди поймут, что это очень удобно.

Как обстоит дело с подачей воды? Я слышала, с этим в регионе проблемы.
Во многих городах, кроме Махачкалы, например, в Каспийске, где мы строим, вода подается на несколько часов в день. Но в наших комплексах мы делаем накопительные резервуары, есть свои насосы, и вода идет постоянно.

Кроме того, если летние отключения горячей воды в городе длятся две недели — ​месяц, то в наших домах, поскольку в каждой квартире имеется индивидуальное отопление, она есть всегда.

Ипотеки в Дагестане нет?
Дело в том, что нормами ислама запрещено давать и брать деньги под проценты. Застройщики, и мы в том числе, даем беспроцентную рассрочку, срок которой доходит до пяти лет. Но сейчас Центробанк РФ разработал и объявил о начале тестирования программы так называемого исламского, или партнерского, кредитования, чтобы ею могли пользоваться строительные компании мусульманских регионов. Ее суть в том, что процент по кредиту «зашивается» в сумму займа, так что сумма долга не превышает сумму займа. Мы же подписали с одним из банков такое соглашение и сможем воспользоваться партнерским кредитованием для наших проектов.

В Москве, да и по всей стране, сейчас идет тренд на уменьшение площади квартир, очень много появляется крохотных студий. В вашем новом проекте площадь квартир начинается с 45 м². У вас размеры квартир не сокращаются?
У нас тоже есть такая тенденция. Молодые семьи все чаще пытаются купить ­что-то для себя, плюс многие рассматривают покупку для последующей сдачи в аренду. Кроме того, покупатели стали подходить к площади рационально, они трезво оценивают планировку и не хотят платить лишнее за слишком просторные комнаты. Еще недавно у нас продавались двухкомнатные квартиры по 84 м², из которых невозможно было сделать «трешки». Сейчас застройщики ушли от таких решений, двухкомнатные квартиры имеют максимум 60 м² — ​и при этом они считаются немаленькими. Для потребителя стала важна не площадь, а количество комнат. Тем более что стоимость квадратного метра растет, и возможности покупателей уменьшаются.
Становятся популярны студии, когда гостиную объединяют с кухней. Такие квартиры и мы предлагаем, и сами покупатели делают такую европланировку из обычных квартир.

Какими темпами увеличивается цена метра и почему она растет?
Скачок цен был в 2014 году вместе с ростом курса валют по отношению к руб­лю, то же самое произошло и в феврале этого года. Но вне этих колебаний цена тоже растет стабильно, на 25% в год, и по итогам 2022 года мы тоже ожидаем такой прирост. Если в Каспийске в 2016 году цена «квадрата» была 14–18 тыс. руб./м², что соответствовало среднемесячному доходу населения, то сейчас его стоимость в наших проектах — ​около 80 тыс. руб./м². И в течение трех-четырех лет, по нашим расчетам, она вырастет до 125–130 тыс. руб.

Новостройки дорожают, во‑первых, из-за более качественного подхода к разработке концепции и строительству. Покупатель становится разборчивым и уже понимает, что то, что дешево, не всегда хорошо. Во-вторых, выросла стоимость строительства — ​за последние два года на 100%. Себестоимость полезной площади у нас доходит до 50 тыс. руб./м².

В-третьих, есть долгосрочный тренд на урбанизацию — ​население массово переезжает из сел в города и покупает квартиры. Идет рост населения, и традиционно считается, что родители должны обеспечить детей квартирами.

Наконец, в этом году мы видим небывалый рост туризма в республике, а поскольку гостиничная сеть находится в зачаточном состоянии, то жилой фонд крайне востребован у отдыхающих. Это тоже повышает интерес к недвижимости как к источнику дохода.

По всем этим причинам этим летом, когда по всей стране цены снижались, у нас они продолжали расти.

Возникли ли у вас проблемы с материалами и оборудованием, когда ушли западные бренды?
У нас были проблемы с логистикой, пришлось искать обходные пути. Материалам мы ищем альтернативу на внутреннем рынке, но это сложно делать на середине реализации проекта, потому что они могут не подойти по размерам, цветовой гамме. Лифты мы использовали турецкие еще до всей этой истории — ​по той причине, что они лучше отечественных.

Рынок недвижимости Дагестана хотя и развивается семимильными шагами, и застройщики пытаются перенимать передовой опыт и ориентироваться на флагманов, но пока сохраняется некоторое отставание от более продвинутых регионов. Как вы считаете, когда дагестанский рынок сравняется с ними — ​по качеству строительства, качеству проработки концепций и т. д.?

Я думаю, что в ближайшие три-пять лет этот прорыв станет более очевиден, так как наши застройщики приглашают специалистов, разрабатывающих концепции жилья, из других регионов. Если раньше все пытались делать это сами, то сейчас уже пришло понимание, что такую работу должны выполнять профессионалы.  

БЕСЕДОВАЛА: Оксана САМБОРСКАЯ

Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | ДЕКАБРЬ 2022—ЯНВАРЬ 2023 № 161

Количество показов: