Строим из «кубиков» | ДН собрал все плюсы домостроительной «модулизации»

В России будет обеспечено широкое внедрение технологий модульного строительства. По крайней мере в стране для этого была даже разработана целая «Дорожная карта». Специальный план мероприятий, направленных на создание соответствующей нормативной и институциональной базы, был утвержден в конце 2022 года Минстроем России.

Стоит отметить, что на появлении такого стратегического документа давно настаивало профессиональное сообщество. Только прошедшей осенью ДН был участником серии мероприятий, на которых специалисты из сферы загородной недвижимости, инфраструктурного строительства и индустрии гостеприимства рассказывали о принципах «префaбрикaции» (от англ. prefabricated — ​«изготовленный в заводских условиях»), доказывали экономическую целесообразность технологии модульного домостроения и призывали российские власти обратить внимание на перспективность ее применения.

«Основные преимущества модульных технологий — ​это высокие скорость и качество строительства, низкие трудозатраты и позитивное влияние на рост технологического и промышленного потенциала отрасли, — ​говорит заместитель главы Минстроя России Сергей Музыченко. — ​C учетом важной общей задачи по восстановлению жилья, инфраструктуры и социальных объектов в новых регионах страны, мы должны в сжатые сроки создать всю необходимую базу для развития модульных технологий строительства».

Министерской «дорожной картой» предусмотрены мероприятия по разработке и внесению изменений в стандарты и своды правил, связанные с применением модульных конструкций и методами их испытания. Кроме технических документов планируется актуализировать и нормативные правовые акты для снятия имеющихся ограничений при выдаче технических свидетельств на модульные конструкции и упрощения прохождения строительной экспертизы при строительстве объектов из крупногабаритных модулей.

Для дополнительного ускорения и снижения издержек строительства планируется подготовить линейку типовых проектов и решений, которые будут использоваться при возведении зданий в модульном и объемно-­модульном исполнении. Для этого Минстрой России совместно с Росстандартом до конца 2023 года разработает и утвердит ГОСТ Р «Модульные здания и конструкции. Классификация».

Это как раз то, чего добивались с сентября по ноябрь российские «префабриканты» в ходе Международного строительного форума и выставки 100+ TechnoBuild, прошедшей в Екатеринбурге, и на московском Саммите лидеров рынка инфраструктурных проектов (InfraSummit 2022). Пионеры объемно-­модульного капитального строительства в России настаивали, что именно такая технология сегодня будет наилучшим образом отвечать поставленной главой государства задаче «строить быстро и качественно».

В частности, по словам генерального директора группы компаний «Прозрачный мир» Армена Миракяна (холдинг не только давно проектирует и строит в России модульным способом, но и локализовал еще в 2018 году на территории Тверской области выпуск собственных модулей под брендом SP-Modul), сегодня инновационное решение может быть наиболее востребовано в климатически сложных и удаленных регионах страны, испытывающих дефицит материально-­технического обеспечения и квалифицированных кадров — ​в общем, везде, где фактически невозможно развернуть «классическую» стройку.

«При заводском производстве готовность модулей составляет до 95% (с внутренней чистовой отделкой, всеми инженерными коммуникациями и т. д.), — ​объяснил бизнесмен. — ​При этом изготовление модулей на производстве и подготовительные работы на стройплощадке ведутся параллельно, что позволяет достичь при возведении модульных объектов значительной экономии времени — ​до 60% от начала проекта до его завершения. Все это обеспечивает возведение любого капитального здания, словно сборку гигантского детского конструктора, буквально за несколько месяцев, включая изготовление, доставку и монтаж. Такое «сухое» строительство отличают низкая трудоемкость, отсутствие «мокрых и грязных» процессов. Более того, модульная экономика влияет и на количество задействованного на стройплощадке персонала, оборудования и инвентаря. Гарантированная долговечность получаемых конструкций — ​более 50 лет. Построенные объекты соответствуют всем российским строительным и санитарным нормам, требованиям пожарной безопасности. А сами модули не имеют стандартных размеров и обеспечивают полную свободу архитектурных и планировочных решений».

В качестве еще одного аргумента в пользу объемно-­модульного капитального строительства Армен Миракян приводит то, что технология вписывается в поддерживаемый властями тренд, связанный с освоением технологий информационного моделирования. По сути, каждый модуль может быть спроектирован и рассчитан один раз, после чего его «цифровой двой­ник» вносится в библиотеку элементов и может быть использован как типовой узел при проектировании другого объекта. Проектировщику достаточно в дальнейшем просто собрать новое здание из «кубиков». Это минимизирует ошибки, уменьшает трудозатраты на проектирование и укорачивает даже модульный строительный цикл еще в среднем на 15%.

Вот только чтобы модульная технология нашла широкое применение в стране, по мнению руководителя «Прозрачного мира», необходимо как можно скорее пересмотреть текущие сметно-­нормативные базы для формирования стоимости модульных объектов, финансируемых за счет бюджетных средств, а также предусмотреть возможность привлечения государственных и частных инвестиций в создание и эксплуатацию жилых и инфраструктурных объектов.

При этом сами российские «префабриканты» большие перспективы технологии видят в сегменте загородной недвижимости. И речь даже не о частных домах, с этим все понятно, а о гостиничном бизнесе.

Сегодня внутренний туризм становится для россиян основным доступным видом отдыха, а это, соответственно, требует и новых технологических решений по оперативному строительству средств размещения. Самым подходящим для этого как раз и может стать модульное домостроение. Более того, ряд субъектов РФ, выйдя сейчас в лидеры по развитию внутреннего туризма в стране, могут даже стать экспериментальными площадками для массового внедрения технологии. Об этом заявили представители рынка недвижимости и гостеприимства, принявшие участие в «экспертном квартирнике» по теме «Модульное домостроение как тренд современной урбанизации и потенциал для развития туристических кластеров в России». Для наглядности дискуссия проходила в выставочном доме компании Modul2 в Москве, на территории бизнес-­квартала «Арма».

В частности, по данным президента Ассоциации загородных отелей, владельца BASINN Hotel Development Антона Басина, сегодня в стране функционирует 30 тыс. отелей на примерно 900 тыс. номеров. Таким образом, большинство гостиниц относится к разряду малых отелей, на 20–30 номеров. При этом вопрос о нехватке номерного фонда глава профессионального сообщества, гостиничный девелопер Антон Басин называет некорректным: это зависит от региона и турпотока. Однако независимо от этой статистики он отмечает, что сейчас — ​из-за ограничения перелетов как международных, так и внутри России, роста цен на авиабилеты и по ряду других причин — ​резко возрастает спрос на региональные проекты: «Мы такого спроса никогда не видели!» По словам Антона Басина, к самым динамично развивающимися с точки зрения внутреннего туризма регионам сейчас можно отнести Алтай, Татарстан, Башкортостан и Московскую область. «Все, казалось бы, неперспективные регионы, из которых гости уезжали ­куда-то, либо на юга, либо за границу, сейчас перегружены. Если вы хотите ­что-то забронировать, вы увидите: вроде бы не сезон, конец осени, но сейчас тяжело в качественных хороших объектах ­что-либо забронировать».

Быстро, качественно и сравнительно бюджетно проблему номерного фонда, по мнению экспертов, может решить развитие модульного домостроения. «За счет установки готовых отельных сегментов, выстроенных из модульных домов, можно обеспечить уют и комфорт на любом туристическом маршруте», — ​говорит главный архитектор федерального мастер-­девелопера «ПроГород» (ВЭБ.РФ) Наталья Наумова. Ее компания завершает сейчас работу над мастер-­планами по созданию туристических кластеров в регионах, в рамках которых формируются мероприятия по транспорту, туристической инфраструктуре, благоустройству и развитию природных территорий. Отдельное внимание в таких проектах уделяется оценке существующего номерного фонда и предложениям по возведению новых объектов размещения, в том числе быстровозводимых модульных мини-отелей. «Имея таких партнеров в работе, как изготовители модульных домов, могу уверенно прогнозировать: в скором времени мы, наверное, сможем путешествовать без сюрпризов, без неожиданностей в пути, всегда нам будет где остановиться и почувствовать себя в интеграции с природой, и путешествие будет из разряда «на всю жизнь запомнил», — ​подчеркивает она.

Созданием таких объектов с 2019 года занимается компания Modul2. Сегодня она представляет на рынке линейку из пяти домов жилой площадью 17, 37, 66, 96 и 108 м². Для отельного сегмента идеально подходят первые два варианта, рассказала директор по маркетингу Modul2 Ксения Дрога. «Это дома небольшой площади, идеальные гостиничные номера», — ​поясняет она. К примеру, по ее словам, самый скромный дом, площадью 17 «ква­дратов», — ​это единое комфортное пространство, объединяющее небольшую кухню, спальную зону и гостиную. В доме также в обязательном порядке есть санузел. Следующий по площади дом — ​37 «квадратов» — ​здесь кухня-­гостиная зонирована от спальной зоны, в таком доме можно спокойно жить от 5 до 7 дней. Важная часть всех помещений от Modul2 — ​терраса, которая есть даже в самом маленьком доме: «Когда люди отдыхают в ­каких-то красивых местах, — ​а такие домики чаще всего ставят именно в живописных локациях — ​очень важно дать человеку отдыхать как внутри дома, так и рядом с ним», — ​отмечает Ксения Дрога.

«Особенно важно, что мини-гостиницы модульного типа можно передвигать в зависимости от времени года, ориентируясь на наиболее привлекательные туристические места, — «подхватила» тему Наталья Наумова. — ​Например, в Мурманской области зимой их можно размещать в местах, где часто наблюдается полярное сияние, а летом — ​передвигать ближе к океану, чтобы люди могли любоваться на китов».

Своим, реализованном как раз в Мурманской области, поделилась Ксения Дрога, рассказав об эксперименте Modul2 в городе Апатиты на турбазе «Изовела», принадлежащей телеведущему Андрею Малахову. Здесь компания, включенная распоряжением правительства РФ № 958‑р, направленным на увеличение номерного фонда туробъектов в стране, в список рекомендованных подрядчиков по производству модульных конструкций, заканчивает монтаж сразу трех своих домов, после чего их начнут меблировать и сдавать в эксплуатацию. В этой работе компании пришлось учитывать и такие факторы, как удаленность региона, другие климатические условия. Потребовался отдельный расчет по таким параметрам, как количество снега в несезон, роза ветров и даже направление солнца.

«Для туристов и бизнеса самое важное, чтобы дома сдались в эксплуатацию быстро и чтобы они не приносили проблем, приносили только деньги, — ​размышляет Ксения Дрога. — ​В этом плане именно модульная технология спасает тех, кто хочет быстрее запустить свой бизнес — ​гостиничный, загородный, туристический — ​и быстрее его окупить».

По словам Антона Басина, процесс «отельного инвестирования» в стране ускорился после начала пандемии, которая помогла части гостиничных девелоперов осознать полезность таких вложений. И если еще совсем недавно такие дома загородного типа во многом создавались для души, то теперь это вполне серьезные бизнес-­проекты. Сумма некоторых из них колеблется от 1,5 до 4 млрд руб., и модульные технологии органично вписываются в эту концепцию.

Согласен с экспертом и основатель инвестиционной компании SH Capital Илья Ани­кин, который полагает, что сегодня в условиях волатильности рынка, его нестабильности инвесторам нелегко найти места выгодного применения капитала, и вложения в гостиничную недвижимость, в модульное строительство может быть им интересно. Мировая практика тому подтверждение. Так, вложения в глэмпинге в мире достигают $3,4 млрд и увеличиваются ежегодно.

«Модульное домостроение основано на трех важных принципах: доступность, скорость и конвейерность, — ​резюмирует Ксения Дрога. — ​И именно последнее позволяет нам производить дома за фиксированную стоимость, не сильно расти в цене, несмотря на разные экономические ситуации. Цена дома Modul2 «под ключ» составляет 4–6 млн руб., а окупаемость проекта оценивается как «довольно быстрая». На его создание на заводе отводится не более 100 дней, а монтаж на месте занимает до 18 дней.