В рамках гостеприимства | Российские отельеры получили возможность проявить себя

В последние годы российский рынок гостиничной недвижимости находится в зоне турбулентности: сначала пандемия и закрытие границ осложнили работу отельеров, теперь февральские события, которые сдерживают спрос экономической нестабильностью. Но есть и позитивные моменты — ​ограничения на выездной туризм простимулировали развитие внутреннего.

В 2022 году Россию покинули не только многие международные ретейлеры, но и несколько сетевых отельеров — ​IHG, Marriott и Sokos, другие же компании частично ограничили свою деятельность на территории страны. Но это вовсе не значит, что количество гостиничных объектов стало меньше, поскольку отели не принадлежали иностранным компаниям, а находились лишь под их управлением или франшизой. Более того, эксперты считают, что уход зарубежных брендов в сочетании с ростом внутреннего спроса — ​это стратегическая возможность для российских гостиничных операторов. К тому же правительственная поддержка отрасли, а именно: принятый «нулевой» НДС на пять лет для КСР, программа по выдаче льготных кредитов со ставкой 5%, кешбэк-­программа, а также развитие внутреннего туризма способствовали, как отмечает старший директор, руководитель платформы консалтинговых услуг & отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова, не только восстановлению, но и росту гостиничного рынка России.

В 2022 году Москва стала одним из главных направлений для отдыха у россиян, хотя прежде, как отмечает Ирина Ушакова, столицу посещали по большей части с деловыми целями. «Активный внутренний спрос способствовал росту загрузки в гостиницах более бюджетных сегментов, однако не обеспечил восстановление средней цены до уровня 2019 года ввиду меньшей платежеспособности», — ​говорит эксперт. В Подмосковье, по мнению заместителя директора департамента стратегического консалтинга Nikoliers Евгении Тучковой, в текущем году верхний сегмент отелей чувствует себя наиболее уверенно, так как предложение качественных объектов в области оставалось в последние годы ограниченным. Но в целом оживились все сегменты из-за выросшего потока гостей, особенно объекты, расположенные в живописных локациях рядом с водной инфраструктурой.

Всего на гостиничном рынке Москвы, согласно данным CORE.XP, представлено 125 качественных объектов с суммарным фондом 32 847 номеров. Эксперты компании подразделяют отели в зависимости от ценового сегмента: люкс (5 гостиниц, 1232 номера), верхний предел высокого сегмента (14 гостиниц, 3245 номеров), высокий сегмент (22 гостиницы, 6690 номеров), верхний предел среднего сегмента (17 гостиниц, 3516 номеров), средний сегмент (35 гостиниц, 7027 номеров) и эконом-­сегмент (32 гостиницы, 11 137 номеров). В Подмосковье на рынке представлено 46 качественных объектов с суммарным фондом 5507 номеров. Рассматривая рынок с учетом российской классификации объектов туристической индустрии, в области функционируют качественные отели: 5* (5 объектов, 637 номеров), 4* (24 объекта, 3542 номера), 3* (11 объектов, 872 номера), гостиницы без звезд (6 объектов, 456 номеров).

Однако если в Московской области при подсчете учитывать не только загородные отели, но и дома отдыха, пансионаты, санатории, детские лагеря и туристические базы, то объектов для размещения гостей получится больше. Евгения Тучкова говорит, что в области функционирует около 600 таких объектов примерно на 48 тыс. номеров. Правда, многие из них находятся в удовлетворительном состоянии или нуждаются в реконструкции. «География размещения загородных гостиниц в Подмосковье неравномерная: 66% объектов расположены на северо-­западе области, которое традиционно считается одним из лучших направлений с точки зрения благоприятной экологической обстановки и разнообразия природных ресурсов, что особенно важно при строительстве объектов, связанных с отдыхом и здоровьем потенциальных гостей», — ​объясняет эксперт.

Эксперты однозначно отмечают нехватку в Московском регионе качественных отелей 4* и 5*, особенно ориентированных на семейный отдых с детьми и специализирующихся на спа-процедурах. С точки зрения архитектуры, по мнению руководителя и партнера UNK interiors Юлии Тряскиной, сегодня не хватает лаконичных, невычурных решений, находящихся вне времени. «Нужны современные отели и гостиницы, с заделом на будущее: с использованием современных материалов и технологий. Также будут актуальны проекты с четко выстроенной яркой концепцией. Дизайнерские отели востребованы во всем мире, но сегодня их ничтожно мало в России, в том числе в Москве и Подмосковье. Это зона развития для высокого ценового сегмента. Важно искать новые решения. Популярные сегодня экопроекты часто лишь имитируют природность с помощью обшивки стен или материалов, похожих на натуральные. Хотя существует множество решений, которые можно и нужно использовать, чтобы создавать уникальные пространства, не похожие друг на друга», — ​отмечает она.

Что касается реконструкции имеющихся объектов, то это одна из самых сложных задач. Прежде чем восстановить ­какой-либо санаторий, необходимо, по словам эксперта, понимать, в чем его уникальность, которая в дальнейшем позволит окупить затраты. Ведь проще и дешевле построить заново, чем модернизировать морально и физически устаревшее здание. Дальнейшее развитие внутреннего туризма поставит перед девелоперами эту задачу и в целом повлияет на архитектуру будущих гостиниц. «В проектах будет учитываться локация отеля, она будет находить отражение в его архитектурном решении. Отель — ​это второе после аэропорта место, куда попадают туристы. Уже там они ожидают увидеть отражение идентичности места, которое они решили посетить. Здесь с помощью дизайна и архитектуры им можно рассказать о месте, богатстве этого региона. Человек должен считывать по различным культурным кодам, что это Плес, а не Иркутск, например. Авторы могут использовать легенду этого места различными способами, рассказать о нем: с помощью локальных материалов, узоров, рассказа о людях, которые жили в этом регионе. Это может быть отражено в дизайне номеров, сервисе отеля, одежде персонала, подаче блюд. Такой подход сделает место уникальным и выделит его на фоне остальных», — ​уверена Юлия Тряскина.

Пока же накануне новогодних праздников охарактеризовать ситуацию на отельном рынке Московского региона можно так: все происходит «в рамках гостеприимства», то есть умеренно, спрос есть, но не ажиотажный. Объясняется это, в первую очередь, экономической неопределенностью, что удерживает многих людей от дополнительных трат, в том числе на отдых. Кроме того, жители регионов поостереглись заранее бронировать гостиницы на фоне голосования москвичей за формат новогодних праздников, опасаясь, что традиционные ночные гуляния на Красной площади будут отменены. А ведь для многих это главная цель зимней поездки в столицу.

Но в целом Москва, как отмечает генеральный директор сети отелей Vertical Юлия Шмидт, все равно остается на высоких позициях в рейтинге по выбору направления для отдыха на новогодние каникулы. «В конце ноября 2022 года продажи туров на Новый год на 20% превышали показатели ноября предыдущего года. Хотя глубина бронирования туров низкая, в среднем две недели. В дефиците остаются бюджетные гостиницы, в сегменте отелей 4–5* такого спроса не наблюдается. Стоимость размещения на новогодние праздники сейчас выше прошлогодних показателей в пределах 10%», — ​добавила она.

Директор по гостиничному консалтингу NF Group Наталия Розенблюм говорит, что для новогоднего отдыха характерен спрос на загородные объекты, и в особенности на коттеджное размещение. «Спрос на загородный отдых формируют прежде всего москвичи, а спрос на гостиницы Москвы — ​гости из других крупных городов», — ​говорит она.

Прогнозировать развитие ситуации в следующем году на гостиничном рынке Московского региона сейчас довольно сложно, поскольку любые неожиданные события и последующие меры могут сильно повлиять на поведение потребителя. «При отсутствии эскалации и относительно “спокойной” динамики развития международных событий, показатели 2023 года будут соответствовать уровню 2021 и 2022 годов: преобладание внутреннего туризма (в то время как иностранный турпоток будет по-прежнему ограниченным), что продолжит сказываться на уровне загрузки сегмента люкс и гостиниц верхнего предела высокого ценового сегмента, в то время как внутренний спрос поспособствует росту загрузки в гостиницах более бюджетных сегментов», — ​говорит Ирина Ушакова, добавляя, что при этом средние цены будут находиться на уровне 2019 года из-за меньшей платежеспособности отдыхающих.

Однако в чем уверены абсолютно все эксперты, так это в дальнейшем развитии внутреннего туризма. «Тенденция востребованности курортного и загородного отдыха внутри страны будет сохраняться. Постепенно будут вводиться новые объекты, что позволит улучшить инфраструктуру регионов, расширить туристическое предложение, что также будет способствовать росту внутреннего туризма», — ​считает Наталия Розенблюм. Заинтересованность девелоперов в строительстве гостиничных объектов подтверждает Евгения Тучкова и объясняет активность девелоперов доступностью заемных средств и снижением налоговой нагрузки. «В последнее время к нам поступает много запросов на консалтинг и разработку концепции различных туристических комплексов в разных регионах страны. В перспективе нескольких лет мы ожидаем появления нового формата рекреационной недвижимости — ​condo resorts. Это загородный проект, предлагающий инфраструктуру для отдыха и продающийся лотами частным инвесторам. Экономика таких проектов привлекательнее для девелоперов, а ориентация на инвесторов предполагает необходимость полноценного отельного управления и внедрения доходных программ», — ​прогнозирует эксперт.

Юлия Шмидт уверена, что, несмотря на влияние внешнеэкономических сложностей, логистических проблем, Москва и Санкт-­Петербург останутся лидерами в туристической отрасли и будут набирать обороты по культурно-­познавательному туризму. Евгения Тучкова считает наиболее привлекательной для инвестиций в рекреационную недвижимость Новую Москву. Эксперт объясняет это близостью к платежеспособной аудитории — ​москвичам и гостям столицы, а также стоимостью подобных проектов, которая будет немного выше аналогичных по качеству, но реализуемых в других регионах, что будет интересно для девелоперов. Повышенный спрос наблюдается и на объекты в пригороде Москвы. Одним словом, у российских отельеров сейчас есть все возможности заявить о себе.