Охлаждение спроса и робкие надежды согреться | Столичный рынок элитных новостроек провожает 2022‑й и встречает 2023‑й

По оценкам консалтинговой компании NF Group, по итогам 2022 года в Москве может пройти всего около 900 сделок с элитными новостройками. Это на 44% меньше результатов прошлого года и на уровне показателей 2017–2018 годов.

Спрос на элитную недвижимость в Москве сократился почти вдвое, но тем, кто решается на покупку дорогостоящего жилья, сейчас есть из чего выбрать. Предложений больше, чем год назад, и могут появиться новые интересные проекты в ближайшей перспективе. ДН вместе с экспертами подводит итоги года в элитных новостройках и старается смотреть в будущее с оптимизмом.

Многие в текущей ситуации заняли выжидательную позицию и отложили покупку дорогостоящей недвижимости. Коррекция спроса в 2022 году была ожидаема, учитывая текущую экономическую и геополитическую ситуацию. В условиях неопределенности многие покупатели заняли выжидательную позицию, отложив приобретение недвижимости, а некоторые полностью отказались от сделок или использовали возможность релокации семьи и бизнеса за границу.

Эксперты ДН подчеркивают, что рынок элитной недвижимости чувствителен к новостному фону. Если к началу делового сезона чувствовалось оживление покупателей, то объявленная в конце сентября мобилизация негативно сказалась на их активности. «Многие снова решают взять паузу до наступления более стабильной ситуации и прояснения своих планов. Тем не менее мы ожидаем, что данный пул покупателей сформирует отложенный спрос на период, когда новостной фон станет более стабильным», — ​говорит управляющий партнер Intermark Real Estate Дмитрий Халин.

Несмотря на снижение спроса, цена на элитные новостройки растет. Средневзвешенная цена предложения на первичном рынке элитной жилой недвижимости Москвы по предварительным итогам 2022 года достигла 1,53 млн руб. за 1 м². Прирост за год составил 14%. При этом можно рассчитывать на индивидуальные скидки, их величина зависит от конкретного проекта.

«В 2022 году новостройки не показали выдающихся результатов, поэтому девелоперы вынуждены давать скидки в индивидуальном порядке и прибегать к различным маркетинговым инструментам для увеличения продаж. Во вторичном сегменте дисконты здесь могут достигать 20–30%. Многие собственники готовы скорректировать цену, чтобы продать объект быстрее», — ​говорит партнер, региональный директор департамента городской недвижимости NF Group Андрей Соловьев.

По данным аналитиков Intermark Real Estate, такие антикризисные меры перетягивают активность покупателей новостроек на рынок вторичного предложения. К примеру, по итогам октября рост спроса на вторичном рынке составил около 35%. Существенно изменилось распределение премиального сегмента по долям: сегодня на первичном рынке заключается лишь каждая пятая сделка, тогда как в прошлом году две спроса приходилась именно на новостройки.

У тех, кто решается в такое нестабильное время, как сейчас, на покупку дорогостоящего жилья, выбор есть. За счет «охлаждения спроса», как выразились в компании NF Group, а также в связи с активным выходом новых проектов вырос объем предложения элитного жилья. По предварительным итогам на рынке экспонируется почти 1800 элитных квартир и апартаментов — ​на 37% больше, чем в конце 2021 года. Но показатель хуже, чем в 2019 и 2020 годах.

К декабрю 2022 года на рынке появились 14 новых новостроек. Причем появляются преимущественно крупные проекты. Так, суммарный объем текущих новостроек в четыре раза превышает показатель 2018 года. Все чаще в Москве появляются премиальные комплексы на 300–600 квартир или апартаментов. К примеру, можно отметить два перспективных масштабных проекта: «River Park Towers Кутузовский» (более 2 тыс. квартир) и Luzhniki Collection (свыше 1100 квартир).

Еще одна интересная тенденция рынка элитной жилой недвижимости — ​появление новых игроков, которые ранее зарекомендовали себя в более бюджетных классах. Проекты в элитном сегменте в 2022 году на рынок вывели Level Group, ГК «Пионер», «Абсолют Недвижимость» и «Группа ЛСР».

Помимо того что потенциальные покупатели в принципе заняли выжидательную позицию, есть еще один интересный тренд, связанный с ожиданием. Стало меньше продаж на этапе до начала застройки, где основными покупателями раньше были инвесторы, при этом увеличиваются продажи на определенном уровне готовности.

«Теперь инвесторы предпочитают вкладываться в проекты с высокой готовностью, несмотря на более высокие цены. И сами девелоперы сейчас также стали реже выходить на продажи на уровне котлована — ​им это не выгодно. Они чаще начинают продавать уже на этапах, когда объект находится в активном строительстве, чтобы получить больше маржи», — ​поясняет CEO и основатель DUGA Real Estate Branding Юрий Нарвин.

Эксперт отмечает, что за 2022 год рынок недвижимости стал гораздо более гибким в ответ на новые вызовы, а реакции девелоперов на внешнеполитические, социальные и экономические события в этом году сильно трансформировались. Застройщики смогли быстро адаптироваться и переориентироваться под текущие реалии. «К­то-то ушел в атрибутивно-­продуктовый маркетинг, ­кто-то пересмотрел финмодель и начал заниматься импортозамещением, создавать дочерние производственные компании. Очевидно, что произошло усиление команд девелоперов — ​управленцев, финансистов и маркетологов», — ​говорит Юрий Нарвин. Еще в начале года многие девелоперы пытались сэкономить и сокращали маркетинговые бюджеты, чтобы хоть ­как-то сбалансировать результат резкого подорожания стройматериалов. Но уже этой осенью стало понятно, что сэкономить не получилось: некорректно разработанное позиционирование проекта недопустимо в условиях низкого спроса и высококонкурентного рынка. Октябрь стал переломным моментом для многих девелоперов, именно в этом месяце многие решили пересмотреть свои стратегии.

Несмотря на то что проектов новых много, осваиваются новые локации и очень активно застраивается, к примеру, восток Москвы, большая часть клиентов по-прежнему предпочитает районы с уже сложившейся и устоявшейся инфраструктурой. По словам участника AREA и представителя компании Сhase Real Estate Майи Павловой, лидером по спросу остается район Красной Пресни, далее идут округа ЗАО и СЗАО. Самыми востребованными комплексами за этот год можно смело назвать Lucky, Prime Park, West Garden, Shagal, Level Мичуринский и Level Причальный, Republic.

Растет запрос на качественную внутреннюю инфраструктуру комплексов. «Уже не редкость дворы-сады с индивидуальным ландшафтным дизайном, растениями, цветущими весь теплый сезон года, дизайнерскими лавочками и модными детскими игровыми площадками», — ​говорит Майя Павлова. Заметен и рост спроса на террасы. После ситуации с карантинами люди захотели иметь возможность отдыхать на свежем воздухе, не покидая дома. Кроме того, по-прежнему пользуются популярностью хорошие видовые характеристики, и тут пальму первенства все так же удерживают набережные.

Среди трендов в запросах у клиентов можно отметить также увеличившуюся потребность в дополнительных сервисах и хорошей управляющей компании. «Многие из тех, кто уехал из Москвы и хотел бы сдавать свою квартиру в аренду, предпочитают просто оставить ключи и переложить все заботы на управляющую компании. Для девелоперов это возможность предоставлять новые сервисы», — ​уверен Юрий Нарвин.

Среди проектов, которые рынок с нетерпением ожидает в 2023 году, можно отметить Luzhniki Collection. «Это топовая локация, самый долгожданный проект. Концепция комплекса представляет собой 12 отдельно стоящих небольших домов с большим количеством различных планировок в частном парке и с видом на набережную», — ​говорит Мария Павлова.

Также на 2023 год запланирован ввод в эксплуатацию ряда знаковых элитных новостроек, в частности, ожидается сдача де-люкс-проекта «Дом Абрикосова» от MR Group. «В основе строения — ​бережно отреконструированный девелопером особняк XVII века, до революции принадлежавший семье фабрикантов-­кондитеров Абрикосовых. Это настоящая трофейная недвижимость», — ​говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова.

Премиальными новостройками продолжают застраиваться локации на востоке Москвы. Это и территория ЗИЛа, и новые территории в Южном порту. Многие клиенты уже купили и покупают недвижимость в этих локациях, другие отказываются пока ее рассматривать, объясняя это тем, что не хотят жить «на стройке». Но эксперты верят, что в результате город получит очень интересный, полностью современный район с развитой инфраструктурой.  

АВТОР: Екатерина САХАРОВА