От «умного» дома к «умным» кварталам

 

«Умный дом» – словосочетание, которое сегодня обязательно присутствует в рекламных буклетах каждого жилого комплекса. Однако четких параметров того, что включается в это понятие, еще нет. Первый шаг к регулированию был сделан в этом году. 

Летом дом премиум-класса «Булычев» в городе Кирове официально стал первым «умным» многоквартирным домом. Экспертная группа, в которую вошли представители Минстроя и Минцифры России, застройщиков, IT-компаний и независимые эксперты, приняла решение о присвоении ему класса A. Домовые системы дома «Булычев» признаны полностью соответствующими требованиям методологии присвоения новостройкам классов «умного» дома. В числе опций, пользоваться которыми можно через мобильное приложение «Мажордом»: покомнатное управление отоплением, удаленное отключение розеток в один клик, система защиты от протечек воды, доступы по Face ID, автоматическое снятие показаний приборов учета, мониторинг качества воздуха и многое другое. Подробнее об этом, а также в целом – об «умных» перспективах жилищного строительства – ДН поговорил с директором компании «Философт» (разработчиком IT-решений для умного дома) Иваном ВЛАСОВЫМ.

 

Все начинается с того, как вы строите бизнес, как вы его развиваете, как вы пытаетесь сделать его лучше. Киров – провинциальный город, который находится в тысяче километров от Москвы. Поэтому мы часто ездим в командировки, бываем в новых, потрясающе красивых жилищных комплексах, и не только в нашей стране. И, набравшись опыта, мы захотели сделать в домашнем регионе самый лучший продукт. Во-первых, появление такого дома в регионе, а не в столице доказывает, что умный дом можно делать недорого. У многих данная функция в первую очередь ассоциируется сразу с ценой. На самом деле это не так. И чтобы доказать это, необходимо построить умный дом в провинциальном городе. Очень приятно сделать это в своем городе, и сделать этот дом лучшим. Во-вторых, нам проще в процессе эксплуатации делать какие-то доработки и сразу же исправить ошибки. Мы знаем, что в текущем моменте не существует готовых IT-продуктов, в которых нет ошибок. Можно даже сказать, что если в IT-продукте нет ошибок, то он, скорее всего, находится на стадии вымирания, им никто не пользуется.

 

Мы используем методологию agile в разработке каждой функции. Что это означает? Это означает, что мы используем пользовательские кейсы, проверяем гипотезы, удобства, необходимость, прежде чем вывести какую-то функцию на рынок. Здесь в большей степени работает маркетинг, который понимает, что сейчас нужно.  Цифровизацией ради цифровизации, которая не приносит никакой пользы, мы не занимаемся. Поэтому наша команда очень эффективная и в настоящее время не такая большая, как, к примеру, у известных IT-гигантов. Самое главное, чтобы конечный пользователь от наших функций получал удовольствие – это раз. И конечно, сокращение времени – это два. На текущий момент трудно судить о том, какую оценку дадут жители в начале эксплуатации. Мы верим, что хорошую. В любом случае все новое на рынок выходит с некой опаской. Вспомните, как была создана первая автоматическая коробка передач и как к ней относились водители: «Да ребята, она не поедет, она долго переключается, ее дорого обслуживать». Прошло несколько десятков лет, и теперь уже трудно найти машины с ручной коробкой передач. Но все остальные функции, стеклоподъемники и так далее, вошли в нашу жизнь как норма, и уже никто не помнит, что надо было раньше крутить ручкой для того, чтобы опустить окна. Я думаю, что в мире цифровизации квартир это будет происходить примерно также.

 

Премьер-министр очень правильно тогда подчеркнул, что самое главное для современных людей –  это простота и удобство использования. Именно так мы и создали наше приложение для управления «умными» элементами дома – «Мажордом». 

Что касается помощи, то есть определенная льгота для аккредитованных IT-компаний. К примеру, программное обеспечение, зарегистрированное в Минцифре, не подлежит обложению НДС, что значительно повышает привлекательность данного направления. Есть дополнительные льготы для специалистов. С точки зрения Минстроя, я думаю, будут в ближайшее время вводиться какие-то рекомендации или стандарты: как, что, с чем использовать. Они в любом случае должны появиться, как и по всем другим направлениям.

 

Конечно, в первую очередь мы и делаем это для других застройщиков, для всего рынка России, и заинтересованность достаточно большая. В чем она заключается? В текущий момент технологии самого строительства, наверное, достигли максимума: стены, потолок, пол сделаны из известных и проверенных временем материалов. Ничего сверхнового в последнее время не придумали. Если не считать 3D-принтеров, которые печатают дома, что в России пока мало распространено. Привлекательностью тот или иной жилой комплекс наделяют как раз остальные фишки, которые относятся к умным технологиям. Самое простое – сравнение с автомобилем. Когда у вас в новом автомобиле уже есть климат-контроль, хорошая музыка, сигнализация, камеры, вы, скорее всего, в старый автомобиль это уже не будете ставить. Вы пойдете и купите новый автомобиль с необходимым для вас функционалом, а старый продадите. Здесь очень схожая история. Когда человек видит, что появились очень крутые «плюшки» в новом жилье, он хочет купить именно новое жилье. Поэтому мы в первую очередь и настроены на девелоперов как ключевых клиентов.

 

Этот год оказался сложным для IT-компаний. И в первую очередь это связано со сложностями в работе с импортным программным обеспечением. Насколько импортная составляющая ваших решений (как софта, так и железа) велика в ваших разработках и насколько сложно будет их внедрять в нынешних условиях?  

 

Мы еще на старте разработки положительно относились ко всем нашим отечественным производителям. Поэтому мы используем контроллеры российских производителей, на которых текущая ситуация никак не повлияла. Они продолжают прекрасно работать, у них очень низкий процент гарантийных возвратов. Я думаю, что все будет хорошо, никакой проблемы я здесь абсолютно не вижу.

 

 

Можно с уверенностью сказать, что это уже начало происходить. Что такое умный квартал? Это что-то, что в первую очередь объединяет людей, дает возможность им бронировать те или иные элементы на территории, беседки, например, для праздников. Затем это контроль за потреблением внешних ресурсов. Это освещение, которое должно включаться в ночное время и при наличии людей. Это общий комплекс видеонаблюдения и охраны, который делается на весь квартал. Группа компаний «Железно» по этому пути идет с самого начала. В каждый новый дом старается добавить какие-то новые опции, но все камеры видеонаблюдения и безопасности у них связаны поквартально. То есть каждый человек может просмотреть камеру всего жилого комплекса, в котором он проживает, вне зависимости от того, в каком доме он купил квартиру. Ваш ребенок, за которого вы опасаетесь, может гулять в любом дворе всего ЖК.

 

Я думаю, они очень помогли, потому что мы занимаемся не только решениями для умного дома, компания «Философт» разрабатывает разные решения для девелопмента и цифровизации. В нашем понимании все начинается не с умного дома, а с модели: какой будет микрорайон, какие объекты есть рядом. И у нас есть собственная разработка – цифровая модель рынка недвижимости, которая умеет собирать всю эту информацию. То есть мы знаем, сколько продал тот или иной застройщик квартир в моменте, сколько, возможно, у него будет в продажах завтра, сколько сделок зарегистрировано, какого формата эти квартиры, как происходит их вымываемость, есть ли перенасыщение теми или иными квартирами в данном микрорайоне. Это позволяет точнее спланировать посадку домов и квартирографию в зависимости от того, на какого клиента мы нацелены. Следующее, с чем сталкивается любой девелопер, – это система, которая должна контролировать финансы, графики проекта, своевременное пополнение эскроу-счетов, связанное с интеграцией планов продажи и т. д. Все это должно работать из любого места и быть доступно для каждого человека.

Именно такую систему на базе 1С мы создаем. И сразу из нее создается бухгалтерская отчетность без каких-либо изменений. Дальше любой девелопер начинает строительство домов, и здесь у нас есть стройконтроль, который помогает улучшать качество. Сейчас как раз рынок стал клиентским, то есть клиент стал серьезнее выбирать застройщика. Я думаю, что будут побеждать те девелоперы, которые смогли значительно повысить качество продукта по отношению к остальным. И конечно, стали более открытыми с точки зрения информации. Для открытости мы используем торговую электронную площадку, на которой может зарегистрироваться любой девелопер и отторговать себе тот или иной материал. Причем не только отторговать его, но если у него возникла необходимость продать какой-то лот, например, земельный участок, то точно так же это можно там сделать. Все эти продукты помогают девелоперу в первую очередь правильно развивать свой бизнес.

 

 

Мы продолжаем развивать все наши продукты без исключения. В первую очередь мы совершенствуем наш флагманский продукт «Мажордом» и активно предлагаем его на рынок. Все решения, которые я назвал, мы готовы в следующем году предложить рынку. В любом случае мир не стоит на месте, инновации заходят с каждой стороны. Мы стараемся в первую очередь работать над эффективностью использования труда сотрудников компании. То есть если человек может просто контролировать процесс и смотреть, как это делает машина, то это правильнее, чем сажать на это место три-четыре человека.

Попытаемся охватить полностью весь девелоперский цикл. Начиная с цифровой модели рынка недвижимости. Дальше у нас есть продукт, который называется «Система календарно-сетевого планирования». Она реализована в 1С, интегрирована с различными системами. Суть в том, что здесь мы можем совмещать и деньги, и сроки, и качество, все на одной площадке. Дальше, когда вы попадаете на стройку, у нас есть система пропусков Face-ID. Почему Face-ID? Потому что карточки уже устарели, у нас уже и для жителей разработана технология входа в подъезд и в квартиру без ключей. 

Тендерная площадка очень важна в работе, она становится открытой. И учебный портал - мы сами им пользуемся с целью улучшения качества знаний наших коллег и постоянного их увеличения. Иначе, находясь базово в городе Кирове, я думаю, существовать без постоянного обучения невозможно. И есть традиционная система постановки задач, в следующем году у нее будет достаточно большой релиз. Все эти ключевые системы между собой интегрированы, и их можно купить как отдельные модули либо купить одним большим пакетом, как это сделала группа компаний «Железно».

Мы развиваем и «Мажордом», снижая вероятность бытовых конфликтов в прямом смысле этого слова. К примеру, когда вы отдыхаете с членами семьи на кровати, кто-то забыл выключить свет на кухне либо забыл закрыть входную дверь. В новых домах все это будет происходить автоматически, просто голосовой командой, без каких-либо трудностей и проблем.

И плюсом мы делаем такие вещи, которые радуют наших коллег: мы изготавливаем макеты домов. Но это не просто макеты, это макеты, которые включают в себя умные функции, то есть внутри все работает, светится, капает вода – в зависимости от потребности клиента, все можно лично увидеть и пощупать. И это идеально подходит для отдела продаж на старте для того, чтобы продать умный дом.

Первую версию макета мы представляли летом на форуме недвижимости «Движение» в Сочи. С этим же макетом мы ездили на форум «100+TECHNO BUILD» в Екатеринбург. В ближайшее время мы его модернизируем, там будет еще больше функционала, станет еще интереснее.

Технологии, которые позволяют сделать жизнь комфортнее, тратить меньше времени на традиционные бытовые вопросы – конечно же, необходимо внедрять, и сейчас для этого самый подходящий момент. В ближайшее время многие из текущих решений для автоматизации проектирования, расчета себестоимости и графиков и сами умные технологии в доме станут гигиеническим минимумом в девелопменте.

«Сегодня весь мир переживает процесс цифровой трансформации, который значительно ускорился в период коронавируса. Системы «умного дома» давно стали неотъемлемым элементом гармоничной жилой среды в проектах GloraX. Наши покупатели воспринимают умный дом как обязательную часть инфраструктуры. 

Так, недавно мы провели опрос среди потенциальных клиентов в Москве, Петербурге и Нижнем Новгороде, в рамках которого интересовались, насколько наличие функций умного дома влияет на решение о покупке квартиры. Более трети респондентов в двух столицах отметили, что точно готовы купить квартиру с установленной системой «умный дом». А в Нижнем Новгороде таких желающих оказалось почти 50%. 

При этом для 80% опрошенных респондентов приоритетными стали следующие функции – управление электропитанием и климатом в квартире, контроль протечек с возможностью удаленного отключения, контроль задымления и контроль проникновения в квартиру посторонних. Такие результаты понятны – использование системы «умный дом» не только повышает комфорт проживания, но и позволяет экономить на коммунальных платежах за счет разумного расходования ресурсов».

«Умное здание – совокупность технологических инструментов, позволяющих создавать комфорт проживания. Основная концепция – это упрощение прохода домой, а именно открывание двери в холл по BLE метке, автоматический вызов лифта при входе в подъезд и остановка на нужном этаже без нажатия кнопок, открытие двери и возможность подключения к видеокамерам жилого комплекса из приложения, открывание ворот паркинга по BLE метке или считыванию номера автомобиля.

Второй удобный момент – автоматизация сбора информации по энергопотреблению, контроль доступа через мобильное приложение, а также возможность заказать услуги, предоставляемые управляющей компанией.

Однако эта функция не всегда соизмерима с рыночной стоимостью квартиры, так как перечисленные «фишки» не только повышают удобство, но и увеличивают стоимость продаваемого метра. Умное здание применимо в основном для бизнес- и премиум-классов, где за последнее время это стало скорее стандартом. Для эконом- и комфорт-классов это дорогие и не сильно востребованные опции, так как в домах нет лобби, входные группы меньшего размера, а управляющая компания редко предоставляет дополнительные услуги. При этом в более высоких классах (выше бизнеса) могут быть применимы не все опции в связи с особенностями целевой аудитории и потребностью в сохранении кулуарности проживания».