«Квадраты»… Эмираты… | Чем различаются рынки недвижимости Дубая и Абу-Даби?

АВТОР: Анастасия НИКИТИНА, Tranio.ru

Дубай и Абу-­Даби — ​два самых крупных и наиболее популярных у инвесторов направлений в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ). При этом для россиян сама страна по привлекательности вложений в недвижимость сейчас лишь уступает Турции.

Эксперты международного брокера недвижимости Tranio.ru сравнили ключевые параметры рынков Дубая и Абу-­Даби — ​с точки зрения цен на жилье, средней доходности и окупаемости инвестиций. Также аналитики изучили программы резидентства в этих двух эмиратах.

Как правило, Дубай чаще привлекает иностранцев — ​недаром экспаты составляют около 85% его населения. Среди семи эмиратов, входящих в состав страны, он занимает первое место по численности населения и второе после Абу-­Даби по площади.

Сегодня Дубай лидирует по объему предложения и темпам строительства. Как показывают данные Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department), объемы строительства в эмирате растут с каждым годом и даже не сильно снизились из-за пандемии. Уже за первый квартал 2022 года в Дубае завершено строительство 15 441 юнита. В 2020 году было построено 30 019 юнитов, а в 2021‑м — ​29 180.

В Абу-­Даби не такие высокие объемы строительства. Соответственно, и количество объектов на рынке ограничено. В первом квартале 2022 года было закончено строительство менее чем 200 юнитов, по данным CBRE. К концу года планируется закончить строительство еще 9588 юнитов. За 2021 год в эмирате было построено 4182 новых юнитов жилья.

Также у правительства Дубая амбициозные планы на развитие эмирата: к 2040 году планируется следующее:

• население вырастет вдвое;
• площадь земли, занятая гостиницами и туристическим сектором, увеличится на 134%;
• площадь, отданная под коммерческую деятельность, вырастет до 168 км²;
• площадь земель под образовательные и медицинские учреждения увеличится на 25%;
• протяженность общественных пляжей увеличится на 400%;
• заповедники и зеленые территории будут составлять не менее 60% площади эмирата.

В этот эмират, самый крупный в стране, протянувшийся на побережье Персидского залива более чем на 400 км, сегодня чаще всего вкладываются граждане ОАЭ и соседних арабских стран. Тем не менее рынок недвижимости Абу-­Даби тоже может представлять интерес для иностранных инвесторов.

Экономика Абу-­Даби пока в большей степени, чем Дубай, зависит от добычи нефти, поэтому основная цель властей эмирата — ​преодоление экономической зависимости от нефти и развитие других секторов. Земельный департамент Абу-­Даби также движется согласно государственному плану урбанистического развития, однако этот план пока ставит задачей заложить основы для развития городского планирования, строительства и транспорта.

И в Дубае, и в Абу-­Даби есть городские зоны, где иностранцам разрешено покупать недвижимость, и те, где это доступно только для граждан ОАЭ.

Весной 2022 года прирост цен на квартиры в Дубае составил, по данным консалтинговой компании CBRE, 10%, а стоимость вилл увеличилась на 20,2% (в сравнении с мартом 2021 года). Средняя стоимость квартир в Дубае в марте этого года составила $3218 за 1 м². Среднюю стоимость вилл аналитики рынка оценивают в $3714 за «квадрат».

Рост цен на жилую недвижимость в Абу-­Даби за последний год составил 1,5%. При этом стоимость квартир выросла на 1,6%, а цены на виллы — ​на 1,1%. Средняя стоимость квартиры в Абу-­Даби в марте 2022 года составляла $2969 за «квадрат», а виллы —$2409 за 1 м².

Подорожала за год в ОАЭ и аренда жилья. В Дубае — ​на 13,1%. Согласно подсчетам CBRE, по весне средняя цена на годовую аренду квартиры составляла $21 780, а аренда виллы на год в среднем обходилась в $64 916. Средняя годовая арендная плата за однокомнатную квартиру в столице в прошлом году составила $13 885, а за квартиру с одной спальней — ​$21 780. За квартиры с двумя и тремя спальнями жильцы платили $31 581 или 43 560 соответственно.

В Абу-­Даби, по данным ValuStrat, за виллу с двумя спальнями просили $30 492 в год, а за виллы с тремя и четырьмя спальнями — ​$36 481 и 57 172 соответственно.

Маркетплейс недвижимости Bayut посчитал прошлогоднюю окупаемость инвестиций в виллы в Дубае и в Абу-­Даби. Согласно данным Bayut, самые прибыльные районы двух городов выглядят следующим образом:

В обоих эмиратах иностранцы могут получить вид на жительство (ВНЖ) за приобретение недвижимости — ​в ОАЭ это называется резидентской визой.

Дубай выдает несколько видов ВНЖ за покупку недвижимости. Вложив от $205 тыс. — ​можно претендовать на трехлетний ВНЖ, который можно продлевать неограниченное количество раз, пока недвижимость находится в собственности. За покупку от $545 тыс. — ​полагается уже пятилетний ВНЖ, который также называют «Золотой визой».

В Абу-­Даби же действует только одна программа ВНЖ за инвестиции. За покупку недвижимости в Абу-­Даби стоимостью от $545 тыс. иностранный инвестор может получить «Золотую визу» на пять лет.

При этом с сентября 2022 года в ОАЭ в силу вступает новое законодательство, и за инвестицию в размере $545 тыс. иностранцы смогут оформить «Золотую визу» не на пять, а на десять лет. Оно будет действовать на всей территории страны и, соответственно, относится и к Дубаю, и к Абу-­Даби. Вместе с инвестором ВНЖ также могут получить члены его семьи: родители, супруга, сыновья младше 25 лет, дочери любого возраста, если они еще не вышли замуж.