Застряли в турбулентности | Как развивается ситуация на офисном рынке столицы

АВТОР: Яна ВОЛОДИНА

Многие иностранные компании из-за негативной геополитической ситуации уже покинули Россию, другие пока еще находятся в процессе отсоединения от глобальной сети. Все это, так или иначе, затронет офисный рынок столицы. Ответная же реакция с его стороны в виде возможного снижения объемов сделок, ввода площадей и изменения арендных ставок последует, по прогнозам экспертов, только осенью.

В настоящее время ярко выраженных изменений в сегменте офисной недвижимости Москвы пока не произошло, рынок просто не успел отреагировать на происходящие события. Но и отрицать то, что сейчас он пребывает в некоторой турбулентности, тоже нельзя: вакантность в офисах немного подросла, сделки стали закрываться медленнее.

Начало текущего года на офисном рынке недвижимости столицы было вполне успешным. Так, объем сделок по итогам первого квартала 2022 года превысил 365 тыс. м², что, по словам директора, руководителя отдела услуг собственникам, департамент офисной недвижимости CORE.XP, Кирилла Бабиченко, сопоставимо с результатом первого квартала 2020 года и на 70% превысило показатели первого квартала 2021 года. «В апреле 2022 года в Москве было арендовано и куплено для собственного использования примерно 70 тыс. офисных «квадратов». По итогам второго квартала объем спроса может увеличиться до 150–170 тыс. м²», — 

прогнозирует эксперт. Другие игроки рынка также не заметили существенных изменений. «По итогам апреля 2022 года рыночные показатели в качественных офисах класса А сохранили свои значения: вакантность зафиксировалась на отметке 10%, ставки аренды остались на уровне 27 800 руб. за 1 м² в год», — ​говорит директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская. Внушительных объемов ввода офисов, по ее словам, на рынке на текущий момент тоже не происходит: за четыре месяца рынок пополнился только на 40 тыс. «квадратов».

Совокупный объем офисного предложения в столице, по данным Марии Зиминой, директора департамента офисной недвижимости Knight Frank Russia, достиг по итогам первого квартала текущего года 17,6 млн м², из которых 5,1 млн относятся к классу А, 12,5 млн — ​к классу В. «Свободными на рынке остаются в классе А 9,7% офисов (492 тыс. м²), в классе В — ​5,8% (724 тыс. м²). С начала года вакансия в обоих классах увеличилась на 0,2 п. п. При этом внутри МКАД в классе А доля свободных площадей возросла на 0,3 п. п. — ​до 6,8%, что связано с более концентрированным присутствием иностранных арендаторов в этой локации», — ​пояснила эксперт, добавив, что в структуре спроса в первом квартале лидировали компании финансового сектора (26% общего объема сделок по аренде и покупке), ТМТ-сектора (13,7%), государственные структуры и организации (19,8%).

Руководитель отдела по работе с арендаторами компании «Джонс Лэнг Ла Саль» Екатерина Белова между тем прогнозирует до конца 2022 года увеличение доли свободных площадей до 16–18% в среднем по рынку и до 18–20% в классе А за счет сокращения площадей, занимаемых иностранными компаниями, и уменьшения активности локальных игроков. «Помимо собственно не занятых площадей мы видим рост предложения так называемой скрытой вакантности — ​тех помещений, которые компании выводят в субаренду. В основном офисы предлагают компании производственного сектора, но наибольший объем вышел на рынок от IT и e-commerce — ​тех игроков, которые были наиболее активны в последние годы и арендовали офисы с прицелом на дальнейший рост рынка», — ​прокомментировала она.

Что касается арендных ставок, то, как отмечает Мария Зимина, в офисах класса А по итогам первого квартала они увеличились на 1,2% — ​до 26 149 руб. за 1 м² в год (без учета операционных расходов и НДС). Эксперт связывает это с выходом на рынок блоков качественных зданий, которые ранее были заняты крупными компаниями, в том числе иностранными. При этом в течение года ставки в классе А, 

по ее словам, могут снизиться, как это уже произошло с офисами класса В. Средняя ставка аренды на такие объекты стала ниже на 1,5% и составила 17 286 руб. за «квадрат» в год (без учета операционных расходов и НДС).

Временной стагнации на офисном рынке есть объяснение. По разным оценкам экспертов, на долю иностранных арендаторов в Москве приходится 500–600 тыс. м² офисов. Но они не опустели, нашу страну уже покинули сотни международных компаний, однако немалое их количество осталось в стране и продолжает арендовать офисы. «Были единичные прецеденты ликвидации бизнеса и освобождения помещений, массовой же тенденции пока не наблюдается. Представители российских подразделений многих иностранных компаний, несмотря на заявление головного офиса о приостановлении деятельности на территории России, находятся в поиске решения, как сохранить бизнес в качестве независимой организации», — ​говорит Карина Анаевская.

Многое зависит и от локации бизнес-­центра. В ММДЦ «Москва-­Сити», к примеру, 85% офисов занимают российские компании, правда, как уточняют в компании Nikoliers, это с учетом тех игроков, которые сменили статус с международных на российские. Больше всего площадей (26%) в деловом центре арендуют банки и финансовые организации, государственные компании и некоммерческие организации (17%) и компании добывающей промышленности (17%). Среди иностранных резидентов расклад иной: 24% приходится на производственные организации, 18% — ​на компании из сферы профессиональных услуг и 17% — ​на IT и телекоммуникационные компании.

С начала текущего года доля свободных площадей в «Москва-­Сити» увеличилась с 2,5 до 3,4% (около 40 тыс. м²). При этом в деловом центре прослеживается и общерыночная тенденция — ​рост субаренды. Сейчас здесь в субаренду предлагается около 5–10 тыс. м². В компании ожидают усиление тренда во второй половине года. Однако, учитывая, что офисы в «Москва-­Сити» крайне востребованы у арендаторов, существенный рост вакансии, по мнению экспертов, в ближайшее время здесь вряд ли возможен. «В 2021 году объем сделок в деловом центре превысил 200 тыс. м², что стало максимальным показателем за всю историю этого субрынка», — ​аргументирует управляющий партнер Nikoliers Николай Казанский.

На рынке гибких офисов столицы наблюдаются схожие тенденции: те компании, которые покидают рынок, отказываются от арендованных ранее площадей с выплатой предусмотренных штрафов. «Параллельно растет объем субаренды в сегменте за счет игроков, которые заняли пространства с учетом будущего роста рынка и команд, тогда как сейчас они оказались невостребованными. В период с января по май этого года в сегменте гибких офисов открыто пять новых площадок общей площадью 57 тыс. «квадратов», что даже выше показателя аналогичного периода 2021 года; значительная часть из них строилась под конкретного клиента. Объем сделок за тот же период сократился до 8 тыс. м²», — ​сравнивает Екатерина Белова.

В турбулентность попал не только офисный рынок, но и экономика в целом, поэтому у компаний возникли сложности с планированием, а основные показатели рынка они постоянно коррелируют. И в первую очередь, это касается объема ввода новых площадей: девелоперы отодвигают сроки реализации заявленных проектов. Поэтому эксперты вполне оправданно ожидают в ближайшее время снижение объемов строительства. «В первом квартале текущего года ввод офисов в столице стал минимальным для сопоставимых периодов за всю 15‑летнюю историю наблюдений и составил 13 тыс. м². В эксплуатацию был введен только один объект — ​бизнес-­центр класса В+ в составе МФК Jazz. К концу мая объем ввода увеличился примерно до 40 тыс. м². По итогам 2022 года новое предложение составит около 200 тыс. «квадратов», снизившись по сравнению с прошлым годом на 65%», — ​отмечает Екатерина Белова.

Эксперты прогнозируют и сокращение спроса, что приведет к увеличению доли свободных помещений. «Сохранение этого тренда может в будущем повлиять на ставки аренды. Спрос на помещения в субаренду пока не активен, а предложение в секторе Grey Space (Grey Space — ​помещения, предлагающиеся в субаренду или через переуступку права аренды) в апреле этого года выросло с 240 тыс. до 410 тыс. м² в конце первого квартала 2022 года», — ​подытоживает Кирилл Бабиченко. Спрос на столичные офисы, как полагает Карина Анаевская, может сократиться в 2022 году на 40% относительно результатов 2021 года. Годовой показатель будет находиться на уровне 600–650 тыс. м².

Между тем Мария Зимина говорит, что вакансия на офисном рынке может увеличиться до 14–15%, однако есть вероятность, что к концу 2022 года далеко не все компании смогут уладить вопросы с документооборотом и передадут офисы владельцам, а скрытая вакансия субаренды не видна в общих показателях. «Скорее всего, арендаторы будут продолжать переговоры с текущими арендодателями. Соответственно, полное освобождение площадей произойдет лишь к первому кварталу будущего года», — ​считает она.

Если с конца февраля в связи с изменением геополитической и экономической ситуации многие компании поставили проекты «на паузу», рынок замер и наблюдал за развитием событий, то сейчас, по словам Екатерины Беловой, уже можно говорить о нескольких стратегиях арендаторов. Первый вариант — ​компания уходит из России и закрывает офис. В этой ситуации, как рассказывает эксперт, происходит расторжение договора аренды и выплата штрафа в полном объеме либо идет работа с консультантом для минимизации потерь в ходе расторжения. Второй — ​локализация бизнеса, выход зарубежных акционеров из компании и продажа локальным партнерам. «Стратегия зависит от объема поддержки штаб-квартиры и ее готовности покрывать арендные платежи за существующий офис в том или ином объеме. В любом случае это решение является временным и может включать в себя оптимизацию занимаемых площадей, сдачу в субаренду и т. д.», — ​уточняет Екатерина Белова.

Еще одна стратегия — ​компания временно приостановила ведение бизнеса в России, однако в настоящий момент не говорит об уходе или продаже. В таком случае, по словам эксперта, она может предлагать часть площадей в суб­аренду или оплачивать офис в полном объеме до принятия решения о дальнейших действиях. И наконец, еще один вариант — ​компания продолжает ведение бизнеса в России, не рассматривает расторжение договора и продолжает находиться в офисе, а некоторые игроки даже рассматривают новые площадки.

Однако, несмотря на такую вариативность действий компаний, аналитики единодушно признают, что объем сделок на офисном рынке в этом году все равно будет значительно ниже прошлогоднего.