Россияне уже несколько лет входят в тройку самых активных покупателей турецкой недвижимости. К марту 2022 года наши соотечественники провели в стране 507 сделок, что в два раза больше,
чем годом ранее. Турецкая сторона ожидает, что по итогам года будет даже установлен рекорд по продажам жилья россиянам.
Однако в Турции, ставшей сейчас одной из самых предпочтительных стран для российских инвесторов, устремленных за рубеж, есть много важных юридических нюансов, касающихся проведения и оформления сделок по приобретению недвижимости. Подробности о главном документе: «турецком титуле», или TAPU (сокращенно от TAPU SENEDİ), — свидетельстве о праве собственности, ДН узнал от экспертов международного брокера недвижимости Tranio.ru.
Что такое TAPU и его преимущества
В Турции подписанный договор купли-продажи не является подтверждением передачи права собственности — такое право гарантирует только TAPU, выданное ведомством по кадастровому учету. TAPU закрепляет право собственности на объект и земельный участок, к которому он привязан. Поэтому в свидетельстве указывается не точный адрес объекта, а кадастровый номер земельного участка, данные о его площади или площади паевой доли.
Этот документ дает владельцу право распоряжаться имуществом на свое усмотрение — сдавать в аренду, продавать и обменивать недвижимость, выращивать растения или разводить скот на земельных участках. Такой способ передачи права собственности гарантирует безвременное и безраздельное владение землей, жилыми и коммерческими объектами. В дальнейшем никто не может оспорить это право даже в суде.
При этом совладельцами могут выступать до 10 человек. В список владельцев недвижимости можно вписать супругу, детей, родителей, друзей и просто знакомых, без ограничения по возрасту. В документе также можно указать, какая доля земельного участка принадлежит каждому из собственников.
«Турецкий титул» может получить как физическое, так и юридическое лицо. Для этого юридические лица должны предоставить сертификат, подтверждающий наличие учреждения, деятельность компании и полномочия совершать сделки с недвижимостью.
А теперь внимание — TAPU дает право на получение вида на жительство (ВНЖ) и гражданства. Турецкое правительство выдает ВНЖ владельцам недвижимости с оформленным свидетельством о праве собственности. Обычно ВНЖ в Турции выдают на один-два года, но его можно продлевать. Супруга, родители и несовершеннолетние дети могут претендовать на получение ВНЖ вместе с собственником, на которого оформлен TAPU. При этом, если стоимость недвижимости по TAPU превышает $250 тыс., то его владелец может подать заявление на получение турецкого гражданства. По упрощенной программе инвестиционного гражданства за четыре-шесть месяцев можно стать подданным турецкой республики.
Процедура
получения TAPU иностранцем
Основание для получения TAPU — подтвержденная покупка недвижимости на территории Турции. На момент подачи заявления новый владелец должен подписать договор купли-продажи, провести независимую оценку стоимости недвижимости, завершить все расчеты с продавцом и получить турецкий ИНН. Основные правовые положения о покупке недвижимости иностранцами закреплены в 35‑й и 36‑й статьях турецкого Закона о кадастре № 2644.
До получения свидетельства покупатель должен закрыть все вопросы с покупкой недвижимости: выбрать объект, провести независимую оценку стоимости, оформить страховку, подписать договор купли-продажи и перевести продавцу деньги. Только после этого подается заявление на получение титула, для оформления которого покупатель и продавец должны вместе прийти в кадастровые органы и подписать документы об отсутствии претензий.
Разберем по шагам,
как оформить TAPU в Турции:
Шаг 1. Выбрать недвижимость
Сначала покупатель подбирает недвижимость с учетом ограничений для иностранцев:
нерезидентам может принадлежать не более 10% площади района, находящегося в частной собственности (границы районов определяются государством);
иностранец может владеть земельными участками в Турции общей площадью не более 30 га по всей стране;
иностранцам не разрешено приобретать недвижимость на территории стратегических, военных и иных особо охраняемых зон в Турции;
покупка недвижимости в частных охранных зонах возможна только по разрешению губернатора этого района;
граждане России и Украины не могут покупать недвижимость на побережье Черного моря.
Помимо предпочтений по регионам выбор объекта определяет бюджет покупки и цель инвестора: получение гражданства или получение дохода от аренды. Хороший выбор объектов, подходящих для участия в программе получения гражданства за инвестиции, предлагают Стамбул, Мугла и Айдын.
Арендную недвижимость с хорошей доходностью можно найти в Анталии, Алании и других курортных регионах. При этом почти во всех регионах Турции инвестор может заработать на росте стоимости недвижимости.
Шаг 2. Проверка и покупка недвижимости
Подходящие по критериям выбора объекты недвижимости нужно проверить на наличие обременений: судебного ареста, залоговых обязательств, приоритетного права выкупа или права проживания.
Стоит обратить внимание и на вид приобретаемых прав на недвижимость. На основании права Kat irtifakı заключаются сделки со строящимися объектами, для них фиксируется площадь и план по проекту. Итоговая фактическая площадь может отличаться. По окончании стройки проводится государственная экспертиза, по итогам которой выдается разрешение на ввод в эксплуатацию. На готовую квартиру можно оформлять Kat mülkiyeti — право собственности на отдельный объект недвижимости.
Иногда покупателям предлагают квартиры в недавно построенном доме с Kat irtifakı. Это может означать, что были допущены отклонения от проекта и объект пока не получил разрешения на эксплуатацию от муниципалитета. Даже если расхождения с проектом незначительны, оформление права собственности на такой объект может затянуться, поскольку застройщик должен сперва устранить замечания по госэкспертизе.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, перед сделкой мы рекомендуем проверять проектную документацию и все виды обременений. Помочь в этом может местный юрист, который направит запросы об объекте недвижимости в компетентные органы.
Если все документы в порядке и покупателя все устраивает, он открывает счет в турецком банке, подписывает договор-купли продажи, оплачивает покупку и получает турецкий ИНН.
Шаг 3. Провести оценку стоимости недвижимости
Для получения TAPU в Турции требуется оценка рыночной стоимости недвижимости, которую проводят по международным стандартам. Эта процедура призвана защитить интересы инвесторов, которые смогут узнать реальную стоимость недвижимости и не стать жертвой мошенников.
В свидетельстве TAPU разрешено указывать стоимость недвижимости по итогам оценки, даже если фактическая цена сделки была выше. Это может быть выгодно для собственника, ведь налоги и сборы за оформление свидетельства TAPU начисляются от оценочной стоимости.
В Стамбуле реальная цена квартир и оценка недвижимости почти полностью совпадает. В Алании и Анталии в большинстве случаев в TAPU указывают оценочную стоимость, которая на 40–50% ниже фактической цены покупки.
Если инвестор планирует подать заявку на гражданство Турции за инвестиции без заметного превышения лимита, ему нужно искать объекты в тех регионах, где оценочная стоимость близка к реальной рыночной цене.
Шаг 4. Застраховать недвижимость
Для получения TAPU на землю с постройками требуется полис обязательного страхования от ущерба после землетрясения и прочих стихийных действий — DASK. Стоимость зависит от многих параметров: площади недвижимости, территории расположения, сейсмической активности и т. д. Например, страховка для объекта площадью 100 м² в Стамбуле будет стоить около €18 в год, в Алании, где сейсмическая активность ниже, — около €7.
Шаг 5. Подать заявление на получение TAPU
Для оформления TAPU в Турции россиянам нужно подготовить следующие документы:
загранпаспорт, срок действия которого истекает не ранее чем через полгода с момента подачи заявки;
2 фотографии размером 3х4;
турецкий ИНН;
сведения о счете в турецком банке;
отчет об оценке недвижимости;
страховка (на земельный участок с постройками);
доверенность на законного представителя, если владелец не может присутствовать лично.
Оформить документы на получение свидетельства можно лично или через доверенное лицо в Управлении реестра недвижимости Турции. После принятия документов от ведомства придет смс-сообщение с назначенной датой визита для подписания свидетельства.
Шаг 6. Оплатить пошлины и налоги
После принятия документов владельцу нужно оплатить налог, который составляет 4% кадастровой стоимости недвижимости. Также требуется оплата госпошлины за оформление документов и услуги государственного переводчика — около €200. Сбор за оборотный фонд — зависит от регионального коэффициента, в Анталии, например, €100. После этого кадастровое управление начнет оформлять документы и по готовности пришлет смс-оповещение с назначенной датой выдачи TAPU.
Шаг 7. Подписать документы на получение
В назначенный день покупатель и продавец или их доверенные лица приходят в кадастровое управление по месту расположения недвижимости. Если кто-то из участников сделки не говорит по-турецки, то на встрече должен присутствовать государственный переводчик.
На встрече покупатель и продавец сообщают об отсутствии претензий друг к другу, после чего в государственную книгу регистрации недвижимости вносятся данные о новом владельце. Покупатель становится полноправным владельцем недвижимости и получает турецкий титул.
Через несколько дней TAPU будет готов, и новый владелец может забрать его себе. В среднем все оформление свидетельства занимает три-семь дней.
Какие виды TAPU бывают:
красный — свидетельство о владении объектом недвижимости с жилыми или коммерческими строениями: квартиры, коттеджа, частного дома или коммерческих помещений;
синий — свидетельство о праве собственности на землю, обычно это сельскохозяйственные участки, где можно строить жилые объекты, разводить скот или выращивать сельскохозяйственные культуры.
С 2021 года в Турции выдаются свидетельства нового образца с QR-кодом. Правительство Турции постепенно внедряет электронную систему оформления и регистрации TAPU, поэтому в новых бланках появились идентификационный номер недвижимости и QR-коды со ссылкой на информацию о недвижимости и ее владельце.
ВАЖНО
При приобретении земельного участка в Турции покупатель обязан представить проект по использованию земли на утверждение в течение двух лет. Если обращение не будет подано или проект не будет реализован в согласованный срок, то право собственности может быть отозвано.
Источник: ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | АПРЕЛЬ-МАЙ 2022 № 158
Количество показов: