Слабое звено | Геополитика поставила российские ТЦ на грань выживания

Торговая недвижимость, едва оправившись от негативных последствий пандемии, вновь оказалась под ударом. Мало того, что из-за негативной геополитической ситуации сотни иностранных ретейлеров приостановили свою деятельность на российском рынке, так еще и крупные зарубежные кинокомпании заявили о своем уходе, а ведь кинотеатры все это время были одними из ключевых арендаторов торговых центров (ТЦ), генерирующих трафик.

В сегменте коммерческой недвижимости именно торговые объекты оказались самым слабым звеном. И это при том, что по итогам первого квартала 2022 года, по данным компании CBRE, среди инвесторов наблюдался высокий интерес к торговой недвижимости. На долю этого сегмента пришлось 28% транзакций. Правда, весомый вклад в это, по словам экспертов, внесла крупная сделка продажи низкокачественного объекта формата «рынок». Но как результат — ​торговым объектам удалось обогнать складской сегмент, на долю которого пришлось 16% инвестиций, и немного уступить офисам с их долей 42% в общем объеме вложений. Всего за три месяца текущего года в коммерческую недвижимость России было инвестировано 40 млрд руб., что вдвое превысило показатели первого квартала 2021 года.

Один из неутешительных прогнозов экспертов гласит о том, что в 2022 году объем ввода торговых центров в Московском регионе ожидается минимальным за последнее десятилетие. Уже сейчас, как отмечают в компании «Коллиерз Интернешнл», девелоперы скорректировали план открытий ТЦ на 14% (данные опроса компании на 15 марта 2022 года). В первом квартале текущего года в Москве не было открыто ни одного торгового центра. ТЦ «Нагорный» и ТЦ Discovery были введены в эксплуатацию, но пока закрыты для посетителей. В нынешних условиях основная сложность с открытием торговых объектов на высокой стадии готовности связана с приостановкой деятельности большого количества иностранных ретейлеров, в первую очередь, fashion-­якорей, существенным ростом валютного курса и стоимости кредитования.

Строящиеся объекты тоже могут столкнуться с проблемами: сокращением импорта строительных и отделочных материалов, инженерно-­технических узлов и т. д., что, соответственно, может замедлить работы на стройплощадке и отодвинуть сроки ввода. Действующие торговые центры, имевшие проблемы в функционировании и ранее, по словам игроков рынка, могут в принципе не пережить текущий кризис. И в этом случае их ждет либо банкротство, либо смена функционального использования. По мнению управляющего партнера Ricci Алексея Богданова, некоторые торговые центры, которые в кризисной ситуации находятся уже не первый год, будут реструктуризированы либо в торгово-­развлекательные центры с акцентом на развлекательной и комьюнити-­среде, либо в жилые объекты.

Партнер «Коллиерз Интернешнл» Анна Никандрова говорит, что события, произошедшие в первом квартале 2022 года, по силе своего воздействия на рынок торговой недвижимости превзошли даже эффекты от COVID‑19. В начале марта текущего года в период массового анонсирования иностранными брендами приостановки своей деятельности в торговых центрах столицы повысился трафик. Посещаемость также простимулировали рост цен, в том числе из-за курсовых переоценок и спекуляций, и боязнь дефицита товаров. Однако, как отмечают в компании Knight Frank, к двенадцатой неделе 2022 года посещаемость торговых центров снизилась в среднем на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года и на 22% по сравнению с тем же периодом 2019 года. А ведь начало текущего года было куда более радужным: в первые две недели московские ТЦ практически вышли по трафику на показатели 2019 года. «Из-за массового закрытия магазинов и вероятности высокого уровня вакантности скорректируются и сроки ввода новых объектов. Если по итогам 2021 года доля свободных площадей в новых ТЦ находилась на уровне 23%, то в текущих реалиях показатели могут увеличиться до 30–35%», — ​прогнозируют аналитики.

На начало апреля 2022 года, по данным компании Knight Frank, из-за санкций приостановили коммерческую и инвестиционную деятельность в России около 160 иностранных ретейлеров (включая онлайн-­магазины). Однако шесть ретейлеров заявили об окончательном уходе с российского рынка. Среди них: финская продуктовая сеть Prisma, оператор общественного питания Hesburger, финская сеть FCMG Pauling (в том числе одно офлайн-­заведение Paulig Café & Store в формате стрит-­ретейл), украинская сеть общественного питания Ninja Sushi, датская сеть товаров для дома Jysk и азиатская сеть магазинов товаров для здоровья и красоты Watsons.

Доля приостановивших деятельность иностранных ретейлеров среди арендаторов в крупных профессиональных торгово-­развлекательных центрах (арендопригодная площадь свыше 60 тыс. м²), как отмечают в компании, находится на уровне 15–25%. В средних ТЦ (30–60 тыс. м² GLA) — ​10–15%, в небольших объектах (менее 30 тыс. GLA) не превышает 10%. Среди тех, кто нажал на паузу, 21% приходится на фэшн-бренды, 13% — ​на автомобили и 10% — ​на сектор FMCG.

Но кризис, как известно, это не только время потерь, но и время возможностей. Например, у российской фэшн-индустрии сейчас есть шанс проявить себя и укрепиться на рынке. Хотя быстро заменить ушедших с рынка или приостановивших деятельность арендаторов, по словам регионального директора департамента торговой недвижимости компании Knight Frank Евгении Хакбердиевой, не получится. «Российским дизайнерам потребуется два-три года, чтобы увеличить объемы производства, в том числе отработать альтернативные логистические цепочки и выстроить отношения с новыми поставщиками материалов и фурнитуры», — ​просчитывает эксперт.

Кстати, о логистических цепочках. На фоне нестабильной экономической ситуации поставки товаров в магазины тоже могут нарушиться. По сведениям Knight Frank, в России приостановили деятельность 10 иностранных логистических компаний: DHL (США); Yang Ming (Тайвань); UPS (США); Shipco (Дания); Mediterranean Shipping Company (Швейцария); Maersk (Дания); FedEx (США); CMA CGM (Франция); Ocean Network Express (Япония); Hapag-­Lloyd (Германия).

Но уязвимым торговый сегмент стал еще по одной причине — ​из-за санкций заявили о приостановке деятельности на российском рынке зарубежные кинокомпании. А ведь кинотеатры были одними из ключевых арендаторов торговых центров и генерировали трафик посетителей. «Сначала ковидные ограничения ситуацию перевернули с ног на голову: доходы от сдачи площадей в аренду кинотеатрам существенно упали. А сейчас и вовсе на фоне новых санкций российская Ассоциация владельцев кинотеатров предупредила, что киносеансы, скорее всего, закончатся в России еще в этом году как из-за бойкота со стороны голливудских студий, так и из-за прекращения поставок импортной техники для кинопоказа», ‒— говорит руководитель инвестиционно-­девелоперской компании «Рентавед» Руслан Сухий. И сейчас один из главных вопросов для собственников торговых центров — ​что делать с большими площадями, которые занимают кинотеатры, тем более что эти помещения достаточно сложно использовать из-за технических особенностей — ​отсутствия окон и высоты потолков.

В целом же собственники ТЦ и управляющие компании в ближайшее время будут заняты поиском компромиссов в арендных отношениях и пересмотром пула арендаторов. Поскольку азиатские и турецкие торговые сети в ближайшее время не смогут в полной мере заменить ушедших с российского рынка западных ретейлеров, одним из вариантов, как считают в «Коллиерз Интернешнл», может стать передача управления сетью на территории России местным франчайзи (единичные примеры которых уже появились на рынке), а также организация логистических цепочек через страны — ​партнеры России.

Что касается коммерческих условий, то в первом квартале текущего года, по словам экспертов, они не изменились, так как квартальные арендные бюджеты были авансированы ретейлерами ранее. Но из-за ажиотажного спроса на товары fashion-­якорей арендные платежи в крупных торговых центрах могут превысить прошлогодние показатели. Анна Никандрова полагает, что во втором квартале будут наблюдаться различные результаты в договоренностях собственников и арендаторов. «На долю иностранных ретейлеров, приостановивших свою деятельность в России в марте 2022‑го, приходилось до половины площадей в ТЦ, при этом некоторые из этих ретейлеров осуществляет арендные платежи в форме процента от товаро­оборота. С некоторыми арендаторами из этой группы управляющие компании уже нашли компромисс. Но остается еще весомый пул арендаторов, пересмотр арендных условий с которыми потребует максимальной экспертизы и профессионализма собственников ТЦ и управляющих компаний», — ​прокомментировала она.

Между тем приостановка деятельности международных брендов пока не сказалась на росте доли свободных площадей в центральных торговых коридорах Москвы. По данным компании CBRE, иностранные ретейлеры, приостановившие деятельность, занимают всего 3,3% общего числа помещений стрит-­ретейла внутри Садового кольца, однако в топовых торговых коридорах их доля выше: в Столешниковом переулке находится на уровне 23,2%, в Третьяковском проезде — ​17,6%, на Петровке — ​12,6%, на Кузнецком Мосту — ​9,7%.

Меньше всего свободных площадей в настоящее время зафиксировано на улице Большая Никитская (6,8%), больше всего — ​на улицах 1‑я Тверская-­Ямская (70%) и Тверская (67%). Высокая доля вакансии объясняется сложностями с парковкой, низким пешеходным трафиком на удаленных от метро участках и тем, что во многих помещениях невозможно разместить общепит, который, кстати, в структуре открытий занимает лидирующую позицию (сегмент «Рестораны и кафе»). Руководитель направления стрит-­ретейл в Москве CBRE Юлия Назарова говорит, что из-за низкого спроса со стороны ретейлеров собственники не корректируют ставки экспонирования на вакантные помещения, но в процессе переговоров готовы идти на более существенные уступки.

В отличие от сегмента торговых центров в первом квартале текущего года на рынке стрит-­ретейла зафиксировано несколько открытий. С начала года в столице открылись рестораны Maya и Lumicino на Большой Никитской, Rocky на Большой Дмитровке, LouLou на Малой Бронной улице. Новые арендаторы сегмента fashion появились в Столешниковом переулке (итальянский бутик FabianaFilippi и швейцарский Billionaire), на Патриарших прудах открылся парфюмерный бутик Vilhelm Parfumerie New York. Ведутся ремонтные работы в бутике Brunello Cucinelli на Петровке.

Оптимистичный прогноз для рынка стрит-­ретейла предложил Руслан Сухий. По его мнению, в сегменте стрит-­ретейла произойдет здоровая ротация арендаторов. «Собственники уличных торговых помещений в хороших проходных локациях, как в центре города, так и в спальных районах, чувствуют себя хорошо. Они вряд ли пойдут на уступки, понимая, что на место ушедшего арендатора быстро придет другой, возможно, другого профиля, возможно, российский бренд или иностранная компания из Китая, Индии, Турции, Бразилии». Однако с торговыми центрами ситуация несколько иная. Тут, как считает эксперт, найти замену ушедшим арендаторам будет непросто, особенно если речь идет о зарубежных брендах, которые арендовали большие площади.