Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина», ответила на вопросы журналистов о выгодных инвестициях в коммерческую недвижимость в условиях пандемии и экономического кризиса:
Как правильно инвестировать в коммерческие помещения на первых этажах в новостройках? Нужно ли отслеживать жилые комплексы, которые скоро планируют выйти в продажу, чтобы «отхватить» лучшее или можно рассматривать готовые варианты?
На примере микрорайона «Балтийская жемчужина, могу сказать, что основная часть коммерческих помещений раскупается еще до сдачи объекта в эксплуатацию. Часть самых ликвидных лотов с высокой проходимостью мы выводим в продажу по максимальной цене уже после сдачи жилого квартала. У каждого застройщика может быть своя стратегия реализации коммерческих помещений, исходя из неё и своих финансовых возможностей, инвестор и должен осуществлять вложения.
Конечно, капиталоёмкое приобретение помещения с видом на Финский залив и выходом на проспект с высоким трафиком может гарантировать инвестору высокий спрос со стороны арендодателей. Но и экономичная покупка пространства в глубине кварталов на тихой улице рядом с детским садом или школой может быть выгодным приобретением, если арендодателем станет детская студия или магазин канцелярских товаров. Рядом с поликлиническим комплексом всегда будет востребована аптека или лабораторная служба.
Самые ликвидные помещения в густонаселённых районах раскупаются в первую очередь, их лучше присматривать еще до сдачи объектов в эксплуатацию. Современные девелоперы обладают достаточной экспертизой, чтобы ещё на этапе разработки проекта обеспечить объект эргономичными коммерческими помещениями со свободным зонированием и возможностью размещения большинства видов бизнеса. Но и для неформатных помещений во вторичном фонде можно найти арендодателя с оригинальным проектом. В любом случае, инвестору разумнее договориться с арендодателем ещё до оформления сделки с застройщиком.
2) Насколько выгодный бизнес сдачи в аренду коммерческих помещений? Как искать помещения, на какой стадии строительства входить в проект?
Выгоднее выкупать коммерческие помещения до сдачи объекта в эксплуатацию под конкретного арендодателя. Объект должен быть расположен на улице с целевым трафиком: аптека рядом с поликлиникой, студия напротив детского сада. У арендодателей наиболее востребованы помещения размером до 150 кв. м. При этом необходимо учитывать плотность застройки, близость станций метро и транспортных магистралей, наличие конкурентов и перспективы развития микрорайона.
Поможет и открытая информация о посещаемости торговых точек, находящихся вблизи локации. К примеру, ТРЦ «Жемчужная плаза» в микрорайоне «Балтийская жемчужина» занимает 3-е место по посещаемости в Санкт-Петербурге. При этом, станция метро в шаговой доступности откроется только в ближайшие годы, а территория юго-запада продолжает активно застраиваться ведущими лидерами отрасли. Потенциал для инвестиций в недвижимость здесь очень высок. Коммерческие помещения в микрорайоне раскупаются еще до сдачи объектов в эксплуатацию.
3) Какие риски, какие преимущества? Какая доходность?
Арендная ставка по условиям договора может расти по мере заселения жилого квартала, появления метро и новых жилых объектов вблизи коммерческого помещения. Доходность обычно составляет от 8% годовых и выше. Продуманный проект может стать надежным источником высокого пассивного дохода на долгие годы.
Инвестиции в коммерческие помещения более выгодны, чем в жилую недвижимость, но и рисков больше. Вложения выше, а интересантов найти сложнее. Даже, если обезопасить себя и заранее договориться с арендатором, то, как показывает практика 2020 года, в период экономического кризиса представители ритейла чаще подвержены банкротству. В такой ситуации перепродать даже ликвидное помещение может быть непросто. Поэтому для инвестиций в коммерческие помещения нужен опыт и наличие экспертизы.
Количество показов: