Тревоги и ожидания рынка недвижимости



29 августа Московская Ассоциация риэлторов при поддержке Общероссийской общественной организации «Деловая Россия» провела аналитическую научно-практическую конференцию «Рынок недвижимости: ситуация, тенденции, прогноз». На ней ведущие столичные аналитики обменялись мнениями о ситуации, которая сложилась на рынке жилья в настоящее время.

Доля малоэтажки увеличивается
На конференцию был приглашен заместитель координатора Программы Госдумы РФ по развитию малоэтажного жилищного строительства «Свой дом» Валерий Казейкин. В своем выступлении он отметил, что доля малоэтажек в общем объеме рынка жилья растет. Почему? Да потому что населением за счет собственных средств строит в год по 250-270 тыс. индивидуальных жилых домов общей площадью 30-36 млн кв. м. А это 40-45% всей вводимой площади жилья по России. А в дальнейшем ситуация должна еще улучшиться, потому как разработана и одобрена правительством РФ государственная программа комплексного развития сельских территорий. Она в ближайшие месяцы будет принята. Место ее реализации - территории сельских поселений (87% до 10 тыс. человек) и малых городов, связанных с сельскими территориями на которых проживает 37,6 млн. человек Цели Госпрограммы КРСТ - повышение качества жизни формирование сбалансированной системы расселения сельского населения.
Но завершил свое выступление Валерий Казейкин не на оптимистической ноте. Он отметил, что нас впереди ждут нелегкие времена. По его данным на сегодня по России не распродано 47 млн квадратных метров жилья. А оно построено еще по старым правилам, значит стоимость его меньше. Сейчас дома будут вводиться уже по эксроу-счетам, которые, как бы того не желали застройщики, поднимут стоимость квадратного метра. И как им продавать новое жилье по более высоким ценам, когда рядом стоит дом, где цены ниже? Это вопрос, который в скором времени придется решать многим застройщикам.

Банки входят в кризис
Когда слушаешь аналитиков, то создается впечатление, что ситуация на рынке недвижимости только внешне выглядит благополучно. Вроде как активность на рынке есть, квартиры покупаются, да и цены хоть по чуть-чуть но растут. Но если копнуть поглубже, то мы увидим иную картину. Так профессор Финансового Университета при Правительстве РФ Сергей Стерник в своем выступлении отметил, что с переходом на новые условия строительства многие застройщики не выдержат конкуренции и уйдут с рынка. Но это полбеды. Беда в другом: в закредитованности населения. Доля покупки жилья с помощью ипотечных кредитов приближается к 45%. А это опасно. Может образоваться ипотечный пузырь. А чем он заканчивается от его непрерывного надувания, мы прекрасно знаем.
Поддержал оратора и независимый аналитик Юрия Кочеткова. Он отметил, что подобная закредитованность населения может привести к ипотечной кабале. А плохо это тем, что люди попадают под влияние государства. И чем больше у них кредитов, тем управлять ими будет проще. Но, тем не менее, люди не особо расстраиваются. И даже приближающийся кризис ипотечников не особо пугает. Наоборот, они только радуются такому развитию событий. Ибо для них, по мнению Кочеткова, это является мечтой. В кризис, как правило, инфляция становится выше, поэтому им будут проще гасить свой кредит.
По поводу ипотечного закредитовывания населения высказался и аспирант института народнохозяйственного прогнозирования Российской Академии наук Григорий Телешев. В своем выступлении он проанализировал историю кризисов, их частоту, а так же связь с ипотекой и заверил собравшихся в зале в том, что в ближайшее время кризис может и будет, а вот ипотечного пузыря не предвидится. Хотя он отметил, что наращивание ипотечного портфеля – это не есть хорошо, поэтому должно не только обсуждаться, но и анализироваться.
Хотя, как отметил директор bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе, доля ипотеки в сделках действительно растет, но беспокойства большого на рынке столичного региона это пока не вызывает. Удивляет и настораживает тот факт, считает оратор, что за последний год заметно активизировалась скупка квартир на «нуле». Дешевле? Да. Но ведь и опасностей в этом действе тоже немало. Но, видимо, наши люди этого не очень боятся. Или они считают, что на рынке остались только надежные компании?!
Мало того, появилась группа инвесторов, которые скупают квартиры целыми подъездами. И это не только юридические лица. Будем считать, что они знают, во что вкладываются….

Люди беднеют, а цены растут
Но основная масса населения, наученная горьким опытом, на этапе котлована покупать квартиру все же не спешит. И такое происходит не только на рынке новостроек, на вторичке тоже ажиотажа нет. Покупательская способность людей уменьшается, и они становятся экономными. Выбирают наверняка. Тем более, что ситуация на рынке недвижимости этому благоприятствует. Квартир много, цены растут в пределах разумного, торг уместен, поэтому выбирают люди жилье для себя не спеша, как говорится, с толком, с чувством и с расстановкой.
Одним словом, столичный рынок недвижимости чувствует себя сегодня довольно неплохо. По мнению аналитиков цены не упали, а даже выросли. И хотя по чуть-чуть, но все же идут вверх. Почему так происходит? «А все очень просто, - пояснил ситуацию руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Ажиотаж, который был создан по поводу перехода на эксроу-счета сыграл на руку застройщикам. Люди, кто откладывал покупку на осень, поспешили успеть купить до 1 июля. Слухи о том, что потом продажи прекратятся или будут продавать, но дороже, сделали свое дело. А первичный рынок потянул за собой и вторичный. Какой же продавец будет снижать цены при такой нагнетаемой СМИ обстановке. Но ничего после 1 июля не произошло, квартир на рынке не стало меньше, и цены не взлетели. ЦБ снизил ставку рефинансирования, и активность рынка осталась на прежнем уровне.
Важно отметить, в августе рынок вошел в состояние турбулентности. Результатом смешения сразу нескольких тенденций стала разнонаправленная и нередко хаотичная ценовая динамика. С одной стороны, искусственный ажиотаж предыдущих месяцев привел к вымыванию платежеспособного спроса и наиболее привлекательного предложения. С другой – начавшееся после корректировки ключевой ставки ЦБ удешевление ипотеки стимулирует потребительскую активность.
Как отметил Олег Репченко, изменение правил долевого строительства также поддерживает спрос на вторичном рынке, привлекая покупателей с рынка новостроек. И все это происходит на фоне ослабления рубля.
Что будет с ценами на жилье осенью? Аналитик считает, что особых изменений они не ждут. Осенний спрос выбран еще весной, поэтому рынок не будет бурным. И даже снижение ипотечной ставки, не решит проблемы его сильного оживления. Потому как у основной массы населения денег не становится больше. Плюс ко всему, строительная же отрасль не остановилась, она работает. А это значит, что объемы жилья, которое выходит на рынок, не уменьшаются. На рынке наступило равновесие спроса и предложения, поэтому о каком-то большом повышении цен даже осенью говорить не приходится. Так что, скорее всего, в сентябре ситуация на рынке кардинально не изменится.
Обмен мнениями был полезен всем участникам конференции. Информация, полученная на ней, из «первых рук», безусловно, поможет все участникам рынка недвижимости в их дальнейшей работе.
Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН