Количество квартир на рынке уменьшается, а число покупателей увеличивается



К окончанию года рынок недвижимости вдруг заметно оживился. О том, с чем это связано и как среагировали на эти изменения участники рынка, я беседую с генеральным директором агентства недвижимости «ТРИУМФАЛЬНАЯ АРКА» Вячеславом Шеяновым.
- Вячеслав Анатольевич, а правда, что на рынке «вторички» московского региона формируется дефицит предложения квартир?
- Да. Всё обстоит именно так. Информационное агентство «Интерфакс» только что обнародовало статистику: «В октябре 2018 года число квартир на реализации сократилось на 37,1% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года». Так что аналитики правы. И мы, как практики, можем подтвердить этот тезис фактами. С рынка стали «вымываться» дешёвые однокомнатные квартиры. Дешёвые однокомнатные квартиры – это самый надёжный и самый объективный индикатор состояния рынка в сегменте «вторички». Такие квартиры находятся в секторе наиболее востребованного рынком жилья. В июле-августе было сложно найти клиентов, желающих приобрести жильё, включая самое дешёвое. А в октябре-ноябре картина резко поменялась. Выбор теперь стал не столь богат, как ранее. Покупателей стало больше. На этом фоне продавцы стали задумываться о повышении цен. У тех, кто надумал решить свой жилищный вопрос, наступил «звёздный час». Медлить нельзя! Сейчас пришло самое время.
- Наиболее дешевые квартиры реализуются в три раза быстрее, чем год назад. По рынку ходят такие разговоры. Это так?
- И с этим утверждением я не стану спорить. Естественно! Срок экспозиции квартиры напрямую зависит от уровня спроса и предложения. Этим летом не то, что продать, показать квартиру зачастую было некому. А в октябре у нас выкупили все «неликвиды». Квартиры, которые «висели» у нас по полгода, «ушли» в одночасье. Изменилось соотношение покупателей и продавцов. Покупателей стало больше. Если летом количество договоров с покупателями жилья в нашем агентстве колебалось в пределах от 3-х до 5-ти % от общего количества договоров, то сегодня их число утроилось и составляет 15%!
- Какова, на ваш взгляд, мотивация покупателя. Почему разбирают? Может, грядут какие-то катаклизмы? Обычно за любыми действиями участников рынка что-то стоит.
- Гадать на кофейной гуще мы не умеем. Мы — практики! Я могу говорить только о том, что знаю, и только о том, в чём разбираюсь. Про грядущие катаклизмы говорить ничего не буду, потому что ничего о них не знаю. Но скажу о тенденциях рынка. Могу предположить, что мы имеем дело с эффектом отложенного спроса. Люди безумно устали от негативных ожиданий. Они смотрят ТВ, слушают радио, читают материалы в интернете и в печати. Тональность подачи новостей продолжает быть безрадостной на протяжении более трёх лет, с конца 2014-го года. Семейная и жизненная ситуация всё настойчивее заставляет россиян предпринимать действия, направленные на улучшение своих жилищных условий. Всё течёт, всё меняется (Гераклит, III-й век до Н. Э.). Люди женятся и расстаются, рождаются дети, потом они вырастают и начинают жить самостоятельно. Люди устали жить в постоянном стрессе и ждать «у моря погоды». Пришло время, и люди перестали бояться.
- В СМИ можно встретить мнения о том, что цены на рынке недвижимости идут ко дну, и что, мол, дна рынок достигнет года так через два. А то, что наблюдается некоторое их повышение – это кратковременное явление. Вы согласны?
- Никак не могу с этим согласиться. Спрос на жильё в Московском регионе повышается день от дня. Дешёвые однокомнатные квартиры уже проданы, скоро закончатся дешёвые двухкомнатные. Нужно ли продолжать?...
- А может наметившаяся на рынке активность окажется совсем непродолжительной. Она была вызвана, по мнению аналитиков рынка, падением ипотечных ставок. Сейчас очень много разговоров о том, что ипотека может подорожать, что, наверняка, повернет цены в другую сторону. А вы как считаете?
- Я уверен, что причиной повышенной покупательской активности является не только колебания уровня ставки по ипотечным кредитам. Существует целый ряд факторов, которые в совокупности оказывают на рынок недвижимости катализирующее воздействие. Если санкции в конце 2014-го года вызывали в народе шоковую реакцию, сегодня никакими санкциями никого не удивить. Экономика страны успешно приспособилась к новым реалиям. Курс денежных знаков иностранных государств затрагивает россиян только в момент выезда в отпуск за пределы границ РФ. Мы давно живём в рублёвой зоне, и никому в голову не придёт играть в рискованные игры с иностранными валютами при операциях с недвижимым имуществом. Фактор развивающегося рынка ипотеки, безусловно, имеет большое значение. Грядущие изменения на рынке новостроек в обязательном порядке будут иметь для рынка судьбоносное значение, но поговорим об этом в другой раз. Период ожидания и бездействия закончился, людям стало жизненно необходимо решать свои жилищные вопросы. Здесь и сейчас.
- Хотелось бы еще поговорить о перспективах ипотеки. По рынку ходит много разговоров о том, что новое поколение ориентировано на аренду. Это удобно. Сменил работу – и сменил квартиру. Они, мол, копить не любят, да и ипотечный кредит их вряд ли устроит. Хотелось бы знать ваше мнение на такие доводы.
- Разговоры могут ходить любые и сколь угодно долго. Зачем же унижать новое поколение. Молодёжь у нас умная, и старается строить свою жизнь в соответствии с соображениями здравого смысла. У молодых людей есть чёткое понимание своей финансовой выгоды. Давайте «зреть в корень». Если ты арендуешь квартиру, то ежемесячно ты свои деньги просто выкидываешь, оплачивая аренду. Арендодатель при этом получает доход, а арендатор вынужден ждать момента, когда ему скажут: «Готовьтесь. Вам предстоит освободить чужое жильё». Совсем иная ситуация при покупке квартиры с помощью ипотеки. В этом случае ты инвестируешь свои средства в будущее своей семьи. Как говорится, «почувствуйте разницу». Мы видим, что в последнее время покупатель жилья помолодел. Всё больше и больше молодых семей предпочитают аренде покупку. Они хотят вкладывать свои денежные средства в своё жильё. А это уже совсем другие чувства и ощущения.
Беседу вел Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН