О роли законов в жизни риэлторов



30 ноября Московская ассоциация риэлторов провела конференцию «Главные законы 2018 года в сфере недвижимости», на которой было рассказано о тех законодательных изменениях, которые ожидают риэлторов в следующем году.
В 2018 году вступили в силу важные изменения в законодательстве, регулирующем отношения в сфере недвижимости. Продолжается постепенная отмена дачной амнистии, ужесточаются требования к границам земельных участков. Одним из самых спорных изменений является реформа сферы долевого строительства. Эксперты на конференции рассказали о банкротстве физических лиц, материнском капитале, о нюансах перехода рынка жилищного строительства на использование счетов-эскроу, об изменениях в законах, касающихся рынка новостроек.
Самый, пожалуй, опасный закон для риэлторов – это закон о банкротстве физических лиц. Вы делаете сделку, а предугадать, что продавец не окажется в ближайшее время банкротом практически невозможно. И вот ваш покупатель через год вдруг узнает, что хозяина, который продал вам квартиру, банкротят. И на вашу квартиру накладывают арест. Чем закончится судебный процесс, известно одному Богу. «Поэтому, - отметила в своем выступлении председатель Комитета защиты прав потребителей МАР Светлана Болотская, - никогда не соглашайтесь на заниженную стоимость квартиры в договоре купли-продажи. У меня в практике был случай, когда юридическое лицо продало квартиру физическому лицу за 6 млн рублей. Сами же ее они покупали у другого юридического лица за 9 млн рублей. И когда дело попало в суд, то «физика» не признали добросовестным приобретателем. Только на том основании, что он купил по заниженной цене. Судья сказал, что он не мог не видеть в договоре прежнюю стоимость, по которой была продана эта квартира».
Юрист компании «ИНКОМ-Недвижимость» Максим Копейкин рассказал об изменениях в нотариате, которые вступят в силу с января 2019 года. К примеру, сделки, которые будут проходить через нотариуса, в электронной форме, то они будут совершаться в течение того же дня, когда вы обратитесь.
Но больше всего участников рынка волнуют изменения, которые начали осуществляться в долевом строительстве. О том, что ждет рынок новостроек в 2019 году, рассказал руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов. Он отметил, что через 3-4 года первичный рынок будет совершенно другим. А с переходом на экскроу-счета, когда деньги будут аккумулироваться в банке, а застройщикам придется брать кредиты, все это отразится на стоимости квадратного метра. Он будет естественно повышаться. Принятие таких законов, с одной стороны, это хорошо, не будет обманутых дольщиков. А с другой, повышение цены на жилье, что не есть хорошо. И сколько будет стоить в ближайшем будущем квадратный метр – это никто не знает.
Кроме того, ФЗ №214 позволяет дольщику выйти на любом этапе строительства. Особенно люди любят продавать жилье перед сдачей дома. Если, как предполагают власти, произойдет частичное раскрытие счетов, то это может для дольщика выйти боком. Далее Дмитрий Логинов пояснил, что он имеет ввиду. Как предполагается по закону, деньги со счета банка перейдут к застройщику только тогда, когда он сдаст комиссии дом. Но все понимают, что это застройщикам будет создавать проблемы. Кредит же беспроцентный им вряд ли кто даст. Поэтому сейчас, есть такой слух, предполагают частично раскрывать счета. К примеру, построил застройщик 20% дома, ему списали часть средств и так далее. И вот дом встал под крышу. Дольщик захотел не перепродать кому-то свою квартиру, а расторгнуть договор с застройщиком. И сколько он ему выплатит? По закону вроде как всю сумму, которую он внес, но на его счету уже нет всей суммы дольщика, а осталось, к примеру, 10-15%. Понятно, что на такие деньги никакой дольщик не согласится. И как тут быть? Эта проблема, как и многие другие, отметил Логинов, сейчас горячо обсуждаются на различных совещаниях.
А по окончанию конференции спикеры ответили на многочисленные вопросы, поступившие из зала.
Олеся БУХТОЯРОВА