С вступлением в силу 1 января 2020 года изменений в статью 68.1. Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» введен новый порядок выплаты однократной единовременной компенсации за счет казны РФ. Отныне выплата компенсации за утрату жилья добросовестному приобретателю будет равна не 1 миллиону рублей, а рыночной стоимости квартиры. О том, как же этот закон работает на практике, рассказывает руководитель Городского агентства недвижимости (г. Серпухов), член Национального совета Российской Гильдии Риэлторов
Любовь Голубева:
- К счастью для меня, как риэлтора, в личной практике таких случаев никогда не было, а поскольку изменения в статью 68.1. Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» вносятся частями в период 2022 начала 2023 годов, то даже правоприменительной практики найти не смогла. Решение вопроса компенсации со стороны Российской Федерации добросовестному приобретателю за утрату прав на жилое помещение зависит от ряда последовательно вступивших в законную силу решений судов. Это занимает достаточно длительное время и, естественно, достаточная судебная практика сложится позднее.
Добросовестным, имеющим право на защиту от истребования у него его приобретения, приобретатель однозначно рассматривается, если отвечает следующим критериям: не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который не наделен правом на отчуждение.
Начиная с 2020 года, приобретатель недвижимости, полагавшийся на сведения, полученные им из ЕГРН, признается добросовестным, пока не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца полномочий на сделку (абз. 3 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ, изменения в ГК РФ внесены законом от 16.12.2019 № 430-ФЗ). Например, если по данным ЕГРН продавец на момент сделки считался собственником жилого помещения, то покупатель презюмируется добросовестным. Если прежний собственник будет оспаривать право покупателя, то обязанность доказать недобросовестность будет возложена судом на истца, то есть на прежнего собственника.
Важно знать, что по виндикационным искам (ст.301 ГК РФ) в отношении жилого помещения, предъявленным к добросовестному приобретателю публично-правовым образованием (РФ, ее регион, район или город), существует однозначный критерий добросовестности - регистрация прав в ЕГРН за добросовестным приобретателем в течение 3-х лет после того, как собственник перестал владеть жильем. Иначе первоначальному собственнику придется доказать недобросовестность приобретения (п. 4 ст. 302 ГК РФ, действует с 01.01.2020).
Принимая во внимание, что и добросовестный приобретатель, и утративший жилье собственник могут фактически безвинно пострадать в результате того, что суд займет противоположную позицию, закон предусмотрел компенсацию из бюджета государства. Данная норма применяется с 1 января 2020 года. Ранее правила о компенсации содержались в отмененном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Необходимо сразу отметить, что теперь на компенсацию может рассчитывать только добросовестный приобретатель, который все же лишился своего приобретения. Компенсацию для собственника, который не смог истребовать жилье у добросовестного приобретателя, отменили.
Статья 68.1. о компенсации добросовестному приобретателю за утрату им жилого помещения предусматривает, что физическое лицо - добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеет право на выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации. Но только после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
Для того, чтобы получить компенсацию, предусмотренную Статьей 68.1., добросовестный приобретатель должен обратиться в судебные органы с иском к Российской Федерации о выплате данной компенсации. Компенсация, выплачивается на основании вступившего в законную силу судебного акта. Размер компенсации, предусмотренной настоящей статьей, определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо, если соответствующее требование заявлено добросовестным приобретателем, в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта.
Если добросовестному приобретателю возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, то размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.
Необходимо так же обратить внимание на то, что для добросовестного приобретателя, законом предусмотрены и другие компенсационные меры:
1. Приобретатель оставляет за собой произведенные им отделимые улучшения изымаемого имущества. Если же улучшения носят неотделимый характер, добросовестный приобретатель имеет право на компенсацию расходов, понесенных им на такие улучшения. В соответствии со ст. 303 ГК РФ размер компенсации ограничен размером произошедшего увеличения стоимости изымаемого имущества.
2. Так же приобретатель вправе на основании ст. 461 ГК РФ требовать компенсации всех понесенных убытков от продавца. Для этого, согласно ст. 462 ГК РФ продавца следует привлечь к рассмотрению виндикационного иска. Если этого не сделать, то продавец может быть освобожден от ответственности. Но только в том случае, если сможет доказать, что мог бы предотвратить такое истребование.
Также возмещение убытков можно требовать по ст. 66 того же закона, если они причинены в результате ненадлежащего исполнения органом регистрации прав своих полномочий
Записал Вениамин ВЫЛЕГЖАНИН
Количество показов: