«Загородка» стоЯщая и стОящая

С начала года не могу продать свой коттедж за 10 млн рублей. Знакомый риелтор оценил стоимость как адекватную, а звонков практически нет. Говорят, что весь загородный рынок сейчас стоит. Правда ли? Стоит ли ждать в ближайшей перспективе положительных изменений?

Людмила АРХИПОВА, руководитель отдела продаж «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:
Падения спроса на загородном рынке мы не наблюдаем. К объектам вторичного загородного рынка у покупателей устойчивый интерес. Причин тому несколько: клиенты не находят интересных предложений на первичном рынке. Земельные участки, дачи и коттеджи вторичного рынка, как правило, находятся в обжитых местах, имеют необходимую инфраструктуру в шаговой доступности, коммуникационные вопросы уже решены. Пользоваться готовой дачей или коттеджем покупатель может с получением права собственности, что первичный рынок предложить может в редком случае.
Конечно, не все предложения интересны покупателям. Интерес и спрос на объекты схож с естественным отбором в природе. Платить покупатель готов за лучшее, современное, уникальное, а такие предложения всегда в дефиците. Особенно это касается земельных участков в малой удаленности от МКАД, коттеджей, цена которых соответствует качеству.
Если рассматривать конкретно приведенный случай, то отсутствие звонков — сигнал к изменению стоимости. Объекты, действительно соответствующие по своим потребительским качествам рынку, быстрее находят покупателя.
Естественно, ситуацию по каждому объекту необходимо рассматривать индивидуально.
Профессиональный риелтор, специализирующийся на загородном рынке, определяя стоимость, анализирует конкурентную среду, а именно наличие схожих объектов в локации, учитывает информацию о цене проданных объектов, времени экспозиции. В процессе продажи происходит корректировка стоимости, это не означает постоянное снижение, это скорее партнерская работа собственника и риелтора профессионала, направленная на результат.

Сергей ЦЫВИН, руководитель офиса «Проспект Вернадского» департамента загородной недвижимости «ИНКОМ-Недвижимость»:
Скорее всего, проблема в самом коттедже: может, он неудачно расположен или не соответствует ожиданиям потенциальных клиентов. Ценообразование в принципе непростой вопрос. На вторичном рынке завышенные цены – самая распространенная проблема, которая зачастую становится причиной, по которой объект надолго задерживается в экспозиции и теряет привлекательность в глазах покупателей.
На первичном рынке у нас разработана целая методика, в основе которой лежит сравнительный метод оценки. Пользуясь тем, что в нашей базе достаточно много проектов, мы вычисляем среднерыночную стоимость объекта в строящимся поселке, сравнивая его с аналогами. На старте рекомендуем девелоперу немного снизить цену, а затем, руководствуюсь динамикой звонков и просмотров, нивелируем дисконт, если видим, что погорячились.
Отсутствие звонков говорит не о том, что рынок стоит, а скорее о том, что с объектом неправильно работают.
Что касается разговоров о «стоящем рынке», то ведутся они, скорее всего, в силу ностальгических воспоминаний тех участников, которым было просто работать до 2009 года, и которые не сумели приспособиться к новым условиям. За последние пять лет многое изменилось: застройщики уходили из более дорогих сегментов, по-новому осмысливали эконом-класс, оптимизировали площади, стремясь создавать доступные по стоимости объекты не в ущерб их качеству. Путь эволюции проходят и риэлторы – теперь бизнес требует не скорости и не ловкости, а более вдумчивого подхода, надежных технологий работы и больших трудозатрат. Для тех, кто работает – рынок не стоит.

Татьяна РУМЯНЦЕВА, руководитель подразделения по продажам компании «Высота»:
Действительно, на сегодняшний день рынок загородной недвижимости можно назвать непростым. Однако я не стала бы на одном частном примере делать обобщающие выводы, что рынок стоит. В настоящее время просмотров загородного жилья много, занятость брокеров, выезжающих на объект с потенциальными покупателями, очень высока.
Возможно, рынок не очень активный. Но связано это не с экономической ситуацией, а с тем, что количество предложений по продажам загородного жилья велико, многие предлагают большие скидки. Поэтому потенциальные покупатели не торопятся, выбирают, ищут максимально выгодный для себя вариант.
В данном случае не лишним будет обратить внимание на рекламу. Если люди говорят, что у них нет звонков, надо поинтересоваться, где и как они заявили о продаже своего дома. Возможно, выбраны не те СМИ для рекламы продаваемого коттеджа. Возможно, брокеры не сильно мотивированы продать именно ваш коттедж. Выставляя жилье на продажу, желательно привлечь максимальное количество брокеров, заинтересовав их при этом хорошим процентом с продаж.
В любом случае, если вы решили продать загородный дом, делайте это сейчас, в высокий сезон, который на загородном рынке длится с апреля по октябрь.

Борис ЦЫРКИН, управляющий партнер Kaskad Family:
За последние полгода геополитические или макроэкономические потрясения привели к тому, что у населения реально снизились доходы и как следствие покупательская способность. В результате люди вынуждены покупать не столько жилье, о котором они мечтали, сколько жилье, на которое хватает денег. Поэтому о сокращении количества сделок в бюджетных категориях жилья говорить не приходится. Например, если рассматривать сегмент земельных участков без подряда, то тут наблюдается рост сделок. В нашей компании отличные результаты продаж: количество сделок по ряду поселков увеличилось на 15-20% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Высокий показатель продаж поселков Kaskad Family обусловлен тем, что все проекты отвечают последним трендам - хорошее расположение, развитая инфраструктура и адекватная цена.
Также наиболее устойчивым к последним изменениям рынка оказалось новое жилье эконом-класса с хорошей транспортной доступностью, поблизости от мест трудоустройства. Речь идет прежде всего о подмосковных малоэтажных жилых комплексах и таунхаусах эконом-класса, которые используются покупателями в качестве постоянного места жительства.
В ближайшее время сохранится тенденция спроса на объекты недвижимости, которые максимально оптимизированы для целевой аудитории: квартиры в малоэтажных жилищных комплексах и участки без подряда.

Константин КОВАЛЕВ, управляющий партнер Blackwood:
Рынок загородной недвижимости на самом деле на сегодняшний день находится в не самом активном состоянии. По сравнению с прошлым годом даже по ключевым проектам было зафиксировано снижение количества сделок, однако говорить о том, что рынок полностью «встал» было бы неправильно: продажи идут (хоть и в меньшем объеме), продолжается выход новых поселков на рынок, девелоперская активность соразмерна с показателями прошлого года.
Если говорить о макроэкономический ситуации в целом, то предпосылки несколько пессимистичны – нестабильная политическая обстановка, замедление экономического роста, отток иностранных инвестиций смогут затронуть различные сферы экономики, отразившись на доходах население. Если говорить о загородной недвижимости в целом, то вне зависимости от класса, любые загородные домовладения можно считать предметами роскоши. То есть решение приобрести загородный дом/участок или дачу принимается клиентом в максимально благоприятных для него экономических условиях. При этом даже при незначительном ухудшении внешней среды от этой покупки легко отказываются. Еще одна объективная реальности загородного рынка – это эмоции. Здесь очень много зависит от качественных характеристик как микроокружения, так и самого домовладения (если мы говорим об уже готовых домах). Также стоит отметить, что срок сделки (от момента принятия решения о поиске домовладения до самой покупки) может составлять не один год, а срок заключения сделки после выбора конкретного объекта редко оказывается меньше трех месяцев. Немаловажен при оценке ликвидности того или иного конкретного домовладения и сложившийся баланс спроса и предложения на локальном рынке.

Дмитрий КОТРОВСКИЙ, вице-президент «Химки Групп»:
Загородный рынок уже около года находится если не в стагнации (стагнация – это все же полное отсутствие сделок), то в состоянии крайне низких показателей потребительского спроса. Срок продажи дома в 5-8 и даже 12 месяцев никого не удивляет. Многие продавцы уходят с рынка, понимая, что они не могут получить за дом цену, которая позволит им остаться в рынке и совершить какую-то альтернативную сделку. Надежды продавцов в текущем году не оправдал и летний сезон, когда по опыту 20 лет существования рынка недвижимости покупатели дач и коттеджей активизируются и количество просмотров увеличивается в разы. Сезонные факторы, судя по итогам июня текущего года, не разгонят этот сегмент рынка до более активного состояния. Тому есть три основные причины: сохранилось затоваривание на вторичном рынке городского жилья - объем его был таким, что даже весенний антидепозитный спрос не смог превалировать над предложением или хотя бы приблизиться к нему. Вторая причина - снижение доступности ипотеки (рост требований к заемщикам, к объектам залога и рост ставки рефинансирования). Третья причина - волатильность курса, которая пришлась как раз на начало загородного сезона. Она заставляет потенциальных покупателей занимать выжидательную позицию: кто-то остается в долларах и не хочет «выходить» в рубли, кто-то, напротив, не доверяет какой-либо иностранной валюте. Все ощущают неуверенность в том, что расходы на содержание дома будут посильными: налицо рост тарифов на коммунальные услуги, рост цен на потребительские и промышленные товары, снижение уровня жизни, отсутствие индексации заработных плат и как следствие снижение доходов и все это – со знаменателем в виде официальной цифры инфляции с начала года в 7,6%.