Пожизненные инвестиции

Знакомый риэлтор предлагает с целью инвестиций купить квартиру по договору пожизненного содержания. Насколько такой способ законный? Какие с ним могут быть связаны риски и подводные камни?

Аркадий ВЛАСЕНКО, гендиректор АН «Мегаполис-Сервис» Железнодорожный»:

Данный способ инвестирования сам по себе не противоречит законодательству. Другое дело, что он крайне рискованный, и на рынке недвижимости существует много способов, несущих меньшую опасность для инвестора. Возможные риски могут быть такие:
• Бабушка или дедушка окажется долгожителем и переживет покупателя.
• Через какое-то время, рентополучатель, сославшись на неполное выполнение обязательств по договору, через суд расторгнет договор, а потраченные деньги вряд ли удастся вернуть. Признать договор ренты недействительным могут и родственники, доказав, что пожилой человек был не в себе, когда что-то подписывал.
• Пожилой получатель ренты, вдруг умрет (или пропадет) при подозрительных обстоятельствах. Первый подозреваемый - рентодатель.
• Риск гибели имущества возлагается на рентодателя. Если при пожаре имущество сгорает, вы все равно будете обязаны вносить платежи.
Не знаю как кому, а лично мне такие инвестиции не нравятся.

Владимир ЗИМОХИН, заместитель руководителя юридического департамента «НДВ-Недвижимость»:
Рента не самый удачный инструмент. Это весьма специфический и сложный договор, который предоставляет для потенциального инвестора наличие постоянных и к тому же неопределенных по времени расходов. Кроме того, он также подразумевает многочисленные обязанности, которые очень сложно полностью прописать в данном договоре. Также непросто доказывать их полное исполнение в случае конфликта с рентополучателем.
Следует понимать, что распорядиться данным инвестиционным инструментом также быстро не получиться, как например, в случае с квартирой или даже новостройкой, если срочно нужны будут деньги. Договором, безусловно, может быть предусмотрена возможность переуступки, но, скорее всего, это вызовет подозрения рентополучателя, к тому же порядок заключения и оформления такой переуступки будет достаточно сложен.
На практике очень часто встречаются случаи, когда рентополучатели со временем расторгали данные договоры в судебном порядке и заключали новые уже с другими людьми. Причем для иска достаточно любого условия договора, который рентополучатель и суд могут посчитать неисполненным и существенным, а следовательно, нарушающим права рентополучателя.
Также бывают случаи, когда рентополучатель может пережить рентоплательщика, и этот риск также нельзя исключать.

Ирина ШУГУРОВА, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:
Сегодня на рынке жилья устойчиво утвердилась практика заключения договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Приобретатель объекта недвижимости по такому договору становится собственником в момент государственной регистрации договора и перехода права собственности, но, поскольку объект обременен залоговыми обязательствами, распорядиться им можно только с согласия получателя ренты. Чаще всего пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, выплачиваемая получателю в течение его жизни. В договоре ренты, как правило, предусматривается, что плательщик ренты обязан оказывать необходимые услуги по содержанию получателя ренты: покупать продукты, лекарства, одежду, обеспечивать медицинские услуги, оплатить ритуальные услуги. Эти залоговые обязательства прекращаются смертью получателя ренты, либо выплатой выкупной цены ренты.
Безусловно, подводные камни у такого вида сделок существуют. Например, если у получателя ренты есть наследники, они могут обратиться в суд с иском о признании договора пожизненного содержания с иждивением недействительным, ссылаясь на то, что получатель ренты, заключая договор, не осознавал значения своих действий или был недееспособным. Поэтому очень важно, решаясь на этот шаг, выяснить, не находится ли (или находился) потенциальный получатель ренты на учете в психоневрологическом диспансере.
Во-вторых, возможно предъявление претензий, как самим получателем ренты, так и его потенциальными наследниками. Поэтому плательщик ренты должен собирать все свидетельства того, что он надлежаще исполнял договор (чеки, справки, счета за коммунальные услуги и т.п.).

Оксана МЯГКОВА, юрисконсульт АН «Азбука Жилья»:
Приобретение квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением законно и это предусмотрено ст. 605 ГК РФ, в которой закреплено следующее: «По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)».
Договор пожизненного содержания с иждивением заключается в нотариальной форме. Стороны договора должны быть полностью дееспособными и понимать значение своих действий и их последствия, а именно то, что после государственной регистрации перехода права собственности по договору пожизненного содержания с иждивением собственником недвижимого имущества становится плательщик ренты. Бывают ситуации, когда получатель ренты не понимает, что его право собственности прекращается, или по причине психического заболевания не понимает значение своих действий, в связи с чем договор может быть оспорим, недействителен или ничтожен. Плательщику ренты важно добросовестно, своевременно исполнять обязательства, возложенные на него договором пожизненного содержания с иждивением и документально их оформлять: брать расписки, сохранять платежки, чеки, если предусмотрено договором оплатить все ритуальные услуги, связанные с погребением получателя ренты и т.д.

Олег СУХОВ, адвокат, глава «Юридического центра адвоката Олега Сухова»:
Договоры пожизненного содержания с иждивением вполне законны и в настоящее время довольно распространены. Заключаются они в основном с пожилыми людьми – собственниками квартир, нуждающимися в материальной помощи и заботе.
Суть сделки состоит в том, что пожилой человек передает свое жилье в собственность лицу, которое станет участвовать в пожизненном обеспечении и содержании его самого, либо другого указанного им лица или нескольких лиц. При этом получатель ренты сохраняет за собой право пожизненного проживания в переданной плательщику ренты квартире.
Недвижимость по договору пожизненного содержания с иждивением может передаваться как за плату, так и бесплатно, что обязательно указывается в договоре, так как от этого напрямую зависит стоимость объема содержания.
Договор пожизненного содержания с иждивением является разновидностью ренты, но в отличие от последней, плательщик ренты не просто выплачивает ее получателю денежные средства, а обеспечивает ему содержание в натуре, то есть обязан покупать продукты, лекарства и другие необходимые вещи в пределах указанной в договоре суммы. Кроме того, договором может быть предусмотрено осуществление ухода за получателем ренты, если этого требует состояние его здоровья. В этом и заключается одна из главных опасностей данного вида договора, так как в случае спора, плательщику ренты всегда сложно доказывать должное исполнение обязательств. Да и исполнять договор пожизненной ренты порой бывает очень непросто или невозможно.
Однако, в силу ст. 603 ГК РФ договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре на выплату периодических денежных платежей.
В силу п. 2 ст. 601, ст. 586 ГК РФ в случае отчуждения обремененного пожизненным содержанием с иждивением имущества плательщиком ренты, его обязательства по договору переходят на приобретателя этого имущества, однако прежний плательщик ренты несет субсидиарную ответственность с последним по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты, если самим договором не предусмотрена солидарная ответственность по этим обязательствам.
Договор может быть расторгнут по требованию получателя ренты в случае существенного нарушения плательщиком его условий. При этом получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены, но плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных им в связи с содержанием получателя ренты.