Аутсайдеры «Бетонки»

В каких городах, расположенных в пределах «Первой Бетонки» (ММК), самые низкие цены на жилую недвижимость?

Анна БЕРЕЗИНА, руководитель направления «AVITO Недвижимость»:

По данным аналитической службы Avito.ru, минимальные цены на квартиры в городах, расположенных внутри ММК, зафиксированы на удалении 30-40 км от Москвы, что логично – чем дальше от Москвы, тем дешевле. Хочу подчеркнуть, что речь идет именно о ценах на вторичное жилье в многоквартирных домах в городах и поселках городского типа. В более мелких населенных пунктах рынок жилья преимущественно представлен частной застройкой, которая относится к сегменту загородной недвижимости, и здесь работают совсем другие факторы.
Минимальный уровень цен на квартиры в выделенном сегменте зафиксирован в Ногинске – 59,1 тыс. руб. за кв. м. Немного дороже стоят квартиры в Электростали и Бронницах – 63,7 и 61,9 тыс. руб. за кв. м соответственно. В остальных населенных пунктах в пределах ММК уровень цен на жилье превышает 70 тыс. руб. за кв. м.
Сравнительно низкий уровень цен в Ногинске, Электростали и Бронницах обусловлен тем, что эти города расположены на востоке и юго-востоке Московской области, которые менее благоприятны с экологической точки зрения, чем другие направления. Дело в том, что основное движение воздушных масс в московском регионе осуществляется с запада и северо-запада на восток и юго-восток. Таким образом количество вредных выбросов с московских предприятий выше в городах востока и юго-востока Подмосковья.
Кроме того, сообщение с Москвой в этих городах осуществляется по Горьковскому и Носовихинскому (Ногинск и Электросталь), а также Новорязанскому (Бронницы) шоссе, которые отличаются очень высокой загруженностью. Время в пути от МКАД составляет около часа, а в часы-пик может достигать 2,5-3 ч.
Наконец, рассматриваемые города представляют собой промышленные центры, жителями которых преимущественно являются работники промышленных предприятий и члены их семей, что формирует соответствующий социальный состав.
Совокупность вышеперечисленных факторов и формирует уровень цен на жилье в Ногинске, Электростали и Бронницах, квартиры в которых стоят на 20-25% дешевле, чем в среднем по Подмосковью (79,3 тыс. руб. по данным на начало 2014 года).

Дмитрий ТАГАНОВ, руководитель аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость»:
Самые низкие цены зафиксированы в Ногинске, здесь цена квадратного метра составляет 60,85 тыс. руб. за кв. м, средняя стоимость квартир - 2,8 млн руб. Объем предложения составляет 832 объектов. В общем объеме предложений вторичного рынка жилья в Ногинске панельные дома составляют 45,3%, кирпичные – 40,6%, монолитные – 11,3%, блочные – 1,3%, сталинские – 1,5%.
Квадратный метр в г. Бронницы стоит немного дороже. Здесь средняя стоимость квадратного метра составляет 60,98 тыс. руб., средняя стоимость квартир – 4,1 млн руб. Общий объем предложения составляет всего 97 шт. Панельные дома составляют 15,3%, кирпичные – 44,7%, монолитные 38,8%, сталинские – 1,2%.
В г. Электросталь больше всего предложений – 1801. Панельные дома от общего объема предложения составляют 31,1%, кирпичные – 52,3%, монолитные – 9,6%, блочные – 4,5%, сталинские – 2,4%. Стоимость квадратного метра – 63,6 тыс. руб., средняя стоимость квартиры – 2,7 млн руб.
Интересная ситуация в Звенигороде. Здесь стоимость квадратного метра ниже, чем в Электростали -63,3 тыс. руб., а средняя стоимость квартир выше на 1,1 млн руб. и составляет 3,9 млн руб. Это можно объяснить тем, что, во-первых, г. Звенигород - это престижное западное направление, а во-вторых, среди общего объема предложения преобладают квартиры в монолитных современных домах, они составляют 69,2% от общего объема.

Дарья ТРЕТЬЯКОВА, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
По итогам марта 2014 года самый низкий уровень средневзвешенной цены в пределах ММК на первичном рынке жилой недвижимости зафиксирован в Ногинске, который расположен в непосредственной близости от ММК. Уровень средневзвешенной цены в городе составил 45,8 тыс. руб. за кв. м.
Достаточно низкий уровень средневзвешенной цены предложения на первичном рынке жилья Московской области отмечен в городах Электроугли и Раменское: 48,7 и 51,2 тыс. руб. за кв. м соответственно. Данные населенные пункты расположены ближе к Москве.

Игорь БЫКОВСКИЙ, вице-президент корпорации риэлторов «Мегаполис-Сервис»:
Если рассматривать города восточной части Подмосковья, то в пределах «Бетонки» самое дешевое жилье можно найти в Ногинске, Электростали и Бронницах. Это города, через которые пройдет ММК. Так, средняя стоимость квадратного метра в Ногинске составляет 61,17 тыс. руб. (данные от 8 апреля 2014 года), в Электростали и Бронницах 64,5 и 64,1 тыс. руб. соответственно. В Электростали и Ногинске однокомнтаную квартиру можно приобрести в среднем за 2,5 млн руб., двухкомнтаную - 3,1 млн руб., трехкомнтаную - от 4 млн руб. В Бронницах жилье обойдется дороже: «однушка» стоит в среднем 3 млн руб., двухкомнтаная - 3,8 млн руб., трехкомнтаная - от 5,3 млн руб.
Ближе к МКАД – в пгт. им. Воровского 35 км от кольцевой – средняя стоимость квадратного метра равна 63,5 тыс. руб. Но нужно учитывать, что это всего лишь поселок с населением 5 тыс. человек с характерными проблемами в инфраструктурном плане. Ведется строительство трех новых домов.

Павел ЛУЦЕНКО, генеральный директор «Мир квартир»:
Цена на подмосковную недвижимость сегодня определяется в первую очередь сочетанием нескольких факторов: транспортной доступности, наличия социальной и торговой инфраструктуры. Более того, потенциальные покупатели зачастую выбирают не сам город, а район в городе, который обладает всеми указанными характеристиками. К числу явных аутсайдеров рынка подмосковной недвижимости можно отнести Домодедово, Балашиху и Подольск. Причины, по которым цены на недвижимость в этих городах гораздо ниже, чем у конкурентов, вполне объяснимы. Бум на рынке новостроек Балашихи лишь усугубил годами не решающуюся транспортную проблему, проблему инфраструктуры, дефицита мест в дошкольных учреждениях. Двухкомнатную квартиру в Балашихе можно приобрести за 4,82 млн руб. Рост цен на однокомнатные квартиры в этом городе составил за месяц +0,8%, на двухкомнатные +1%, на трехкомнатные +1,3%. Те же транспортные проблемы (постоянные пробки на основных магистралях) и рекордные темпы строительства нового жилья привели к падению цен на домодедовскую «вторичку». Цена на «однушки» за последний месяц упала на 1,2%, стоимость «двушек» снизилась на 1,9%, зато «трешки» неожиданно подорожали на 3,4%. Стоимость «трешки» в Домодедово – 6,2 млн руб. Средняя стоимость трехкомнатной квартиры в Подольске составляет 5,66 млн руб. Рост на «однушки» в Подольске составил 0,5%, на «двушки» 0,8%, на «трешки» 1,4%.