Быть ли единому налогу на недвижимость?

В последнее время возобновились разговоры о едином налоге на недвижимость, который в России не могут ввести уже более восьми лет. Недавно премьер-министр Дмитрий Медведев сказал, что единый налог должен быть введен с 2013 года. Насколько реальны обозначенные сроки, и почему так долго не могут ввести единый налог и закончить эпопею с дачной амнистией?

Олег САМОЙЛОВ, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», председатель комитета РГР по совершенствованию нормативной базы:

По моему мнению, обозначенный срок введения налога на недвижимость совершенно нереален. Основная причина этой нереальности – в России до сих пор не завершено формирование единого кадастра объектов недвижимости, на основании данных которого планируется осуществлять начисление налогов. И что-то не очень похоже, что данная масштабная задача может быть решена в период, оставшийся до Нового года.
Кроме того, лично для меня по-прежнему остаются загадкой ставки нового налога, а также – методика оценки объектов недвижимости. Если оглянуться назад, нетрудно вспомнить, что одним из основных аргументов, приводимых в обоснование необходимости введения налога на недвижимость, являлось стремление уйти от не имеющих никакого отношения к реалиям жизни оценкам стоимости, осуществляемым органами БТИ, и благодаря этому обеспечить привязку величины налога к реальным рыночным ценам объектов. Правда, в последнее время разговоры об обеспечении взаимосвязи величины налога и реальных рыночных цен поутихли, уступив место обоснованию целесообразности использования в качестве базы налогообложения данных кадастровых оценок. Но ведь кадастровые цены, получаемые методами массовой оценки, – не более чем пресловутая «средняя температура по больнице», так как они по определению не учитывают значительное число факторов, которые могут оказать немалое влияние на реальные цены сделок. Может ли, к примеру, массовая оценка принять во внимание вид из окна отдельно взятой квартиры или фактор неблагополучного соседства? Отнюдь, для нее учет подобных обстоятельств недоступен.
Вот и выходит, что новый налог на недвижимость, основанный на данных кадастровых оценок, рискует оказаться немногим ближе к реальным рыночным ценам объектов, чем действующий ныне налог на имущество. А если так, то стоит ли вообще игра свеч? Может, если государству необходимо увеличить наполнение бюджета, проще пересмотреть ставки ныне действующего налога на имущество? Кстати, Правительство Москвы уже двинулось этим путем.

Сергей ПОПРАВКА, директор юридического департамента компании Penny Lane Realty:
Разговоры о введении единого налога на недвижимость активно велись в 2010-2012 годах. В качестве даты его введения обычно называлось 1 января 2013 года, вводить его ранее было политически нецелесообразно из-за прошлогодних выборов в Госдуму РФ и мартовских выборов президента страны.
В качестве целей введения нового налога назывались упрощение процедур сбора и контроля за счет введения единого налога; создание имущественного и при этом экономически нейтрального налога с ведением одновременно налоговой политики, ориентированной на снижение других налогов (например, НДС); создание налога не связанного с международной налоговой конкуренцией.
Но вот тут, видимо, поторопились. Дело в том, что рассчитывать новый налог на недвижимость предполагается исходя из ее рыночной стоимости. А вот оценка недвижимости должна осуществляться независимыми оценщиками, заказчиком работы которых будет выступать Росреестр. Если собственник недвижимости будет с результатом оценки не согласен, он будет вправе обжаловать его в суде. В 2010 году оценка недвижимости в тестовом порядке проводилась в Татарстане, Башкирии, Калужской и Тверской областях. И я не слышал, чтоб эта огромная работа по оценке была закончена. А ведь оценка объектов недвижимости – лишь один из аспектов введения нового налога.
Изменения будут весьма кардинальными, ведь действующая система исчисления налога, связана с оценкой БТИ, которая не имеет ничего общего с реальностью и занижена примерно в десять раз, является по сути анахронизмом.
Да и не только технические аспекты стоит принимать во внимание. Некоторые экономико-политические аспекты тоже заставляют задуматься. Вот в частности, предполагается сделать новый налог основополагающим для наполнения местных бюджетов. Но давайте посмотрим: так ли много у нас в стране населенных пунктов, в которых рыночная цена недвижимости по-настоящему высока? Это, безусловно, Москва, Петербург, Сочи, еще некоторое количество городов. Но там с местными бюджетами и сегодня все относительно хорошо. А что будет с такими городами, как, допустим. Иваново или Курган, Курск или Тамбов? Повысится ли там наполняемость бюджетов? Сильно сомневаюсь. Поэтому на сегодняшний день, особенно с учетом возможного роста социальной напряженности, я не вижу смысла вводить этот налог. Боюсь, он увеличит разрыв не только между бедными и богатыми россиянами, но и бедными и богатыми регионами.

Вадим ЛАМИН, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate:
Мне кажется, что основной проблемой в процессе введения единого налога на недвижимость станет, а вернее уже стала оценка объекта. Причем весьма важно, чтобы была разработана единая методика оценки, учитывающая все сопутствующие факторы, а также методика ее применения, исключающая возможную коррупционную составляющую. В настоящее время это выглядит проблематичным. Ярким примером с уголовным подтекстом стало широко освещаемое в прессе дело Оборонсервиса, где отсутствие контроля и объективной оценки активов позволило высокопоставленным жуликам в течение нескольких лет на виду у всех прибирать к рукам государственное имущество. На мой взгляд, так происходит по причине того, что нет единого плана, концепции, а характер работы законодательных органов напоминает шараханье из стороны в сторону. Сбил пьяный водитель людей – срочно приняли закон, свадьбы со стрельбой – еще закон, не хватает денег – вспомнили о налогах и т.д. Все время в чрезвычайном режиме. Не хватает плановости, осмысления и трезвого расчета, отсутствия влияния лоббистов. Нынешний кадровый состав тоже вряд ли способен и имеет желание решать такие задачи.
Что же касается поспешного введения каких-либо законодательных актов, то опыт у нас есть. До сих пор имеет место неразбериха с техосмотром, по улицам ходят полицейские без признаков отличий от былых милиционеров, в ряде районов на узких дорогах стоят пробки из легковых автомобилей, зато раз в полчаса по свободной полосе пролетает одинокий троллейбус и т.д. Список можно продолжать долго, государственные деньги в огромном количестве потрачены. А стало ли лучше?

Олег СУХОВ, адвокат:
Ввести налог на недвижимость во всех субъектах РФ уже в 2013 году, на мой взгляд, невозможно. Препятствием тому служит несколько причин. Например, до настоящего времени законодатели не установили процентную шкалу расчета налога от стоимости недвижимости. Кроме того, открытым остается вопрос определения диапазона размера налога на местном уровне. Непонятно влияние наличия или отсутствия дохода собственников к налогооблагаемой недвижимости, их правовой и социальный статус. Открытым остается и вопрос льгот и вычетов, каких объектов собственности и какой категории владельцев они коснутся. И наконец, пока не сформирована единая государственная структура определения рыночной стоимости объектов недвижимости, ее налогообложение невозможно.
При этом стоит особо отметить, что введение налога на недвижимость вряд ли заставит себя долго ждать, уверен, что данная инициатива государства начнет реально работать в ближайшие два года.

Борис ШАРОНОВ, директор департамента рисков компании НСКА:
Ввести единый налог на недвижимость, включив административный ресурс, конечно, можно и с 2013 года. Уж очень хочется пополнить бюджеты. У нас много примеров, когда с благими намерениями проводится реформа, а потом разгребаем последствия. Взять хотя бы дачную амнистию, в результате которой получили отсутствие налогооблагаемой базы по зарегистрированным в ее рамках объектам. Поспешность в принятии решений на фоне поверхностной правовой, экономической и технической проработки проектов, к сожалению, свойственна нашим властям. В результате – и «убийственные», в прямом смысле слова, счета за ЖКХ в некоторых субъектах, и недавнее новшество – рейды БТИ с приблизительной оценкой строений (а закон тоже будет приблизительный?) и взятые «от фонаря» ставки и коэффициенты. Со времени подписания Ельциным в 1994 году указа о создании единого земельного кадастра прошло 19 лет. В результате кадастровая оценка в большинстве субъектов до сих пор не завершена. Кроме того, при определении ставок налога и льгот, с целью реализации основного принципа «равенства при налогообложении», необходимо учесть множество факторов и особенностей и объектов, и земельных участков, на которых они находятся (элитность, месторасположение, социальный статус владельцев и т.д.) И именно на основе сделанных выводов нужно устанавливать налогооблагаемую базу, ставки налога, налоговые вычеты. Только при наличии всей этой информации можно принимать решение о проведении реформы. Конечно, можно поступить как обычно – запустить процесс, начать сборы (как правило, в самом массовом, малоимущем и законопослушном сегменте), а потом долгие годы исправлять ошибки, регулировать и наводить порядок, благо и средства от реформы на эту работу в бюджетах появятся.

Дмитрий КОТРОВСКИЙ, вице-президент компании «Химки Групп»:
Идея введения единого налога на недвижимость, который заменит земельный налог и налог на имущество, витает в воздухе с начала нового тысячелетия, однако на практике механизм его введения пока остается довольно туманным. По замыслу законотворцев, новый налог будет основан на оценке рыночной стоимости недвижимости. Фактически этот налог должен заставить более состоятельных людей, владеющих дорогой недвижимостью, платить больше, чем простые люди. Большие сомнения сроки введения законопроекта вызывают именно по причине невозможности разработки и внедрения единых стандартов объективной рыночной оценки недвижимости, а также реальных доходов потенциального налогоплательщика. Например, если вдова какого-нибудь бывшего партийного функционера, проживающая в Доме на Котельнической набережной, владеет квартирой, рыночная стоимость которой (по субъективной оценке) составляет миллион долларов, но при этом получает пенсию пусть даже в 20 тыс. рублей, то введение такого налога автоматически заставит ее или продать квартиру, или сдавать ее, направляя значительную часть дохода на уплату налога.

Мария ЛИТИНЕЦКАЯ, генеральный директор компании «Метриум Групп»:
Планам о вводе единого налога на недвижимость уже более восьми лет. Предполагается, что единый налог на недвижимость будет привязан к кадастровой стоимости, которая в целом должна соответствовать рыночному уровню цен. Ввод единого налога может откладываться из-за незаконченного процесса кадастровой оценки, а также неготовности законодательной базы. В настоящий момент не все регионы России завершили кадастровую оценку земельных участков и объектов недвижимости. Помимо этого до сих пор четко не определена ставка налога, не внесены соответствующие поправки в Налоговый кодекс. При условии скорейшего согласования и принятия необходимых законодательных актов и поправок ввода единого налога можно ожидать в конце 2013-2014 гг. При этом при форсировании процесса, скорее всего, единый налог будет введен не сразу на всей территории России, а поэтапно. Начиная с наиболее готовых регионов - это могут быть Московский регион, Калужская, Тверская, Калининградская области, Краснодарский, Красноярский края, Ростовская область, Башкирия, Татарстан, Нижегородская, Самарская, Иркутская, Кемеровская области.

Артем РЖАВСКИЙ, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья»:
Сегодня еще сложно говорить о точных сроках внедрения единого налога на недвижимость, так как окончательно не утверждена схема взимания и ставка подобного налога. Важно просчитать все экономические последствия, определиться с механизмом регулирования ставок налога на недвижимость.
При подготовке единого решения в обязательном порядке должна учитываться и социальная структура общества, а так же существенная разница в ценах на жилье в Москве, Московской области и других городах России.
Очевидно, что основная проблема с финальным решением по этому вопросу – сложность в выработке эффективной оценки объектов недвижимости, с которых будет взиматься налог. И, скорее всего, 2013 год не станет решающим в этом вопросе. Проводить тотальную кадастровую оценку объектов недвижимости на постоянной основе пока не представляется возможным.

Асет ГАЙРАБЕКОВА, генеральный директор компании «ДевиКо. Девелопмент и Консалтинг»:
Окончательно решить вопрос введения единого налога на недвижимость за 2013 год представляется достаточно затруднительным. Дело в том, что для этого потребуется выявить и поставить на учет все нелегальные постройки, а это процесс, требующий много времени. И именно по причине огромного количества самостроя вопрос единого налога затянулся на несколько лет. К сожалению, возможность упрощенной процедуры регистрации прав на недвижимость, появившаяся с введением дачной амнистии не ускорила легализацию домов и не оправдала ожиданий. Поэтому хоть вопрос налогообложения и решаемый, его очень сложно контролировать, а следовательно, ставить в какие-то рамки.

Ирина МОШЕВА, гендиректор совместного предприятия RDI Group и Limitless:
Налог на недвижимость должен существенно увеличить финансовую нагрузку на собственников недвижимости. Это нормальная рыночная мера, призванная стимулировать владельцев пустующего жилья и нежилых помещений выводить свою недвижимость на рынок: сдавать в аренду или продавать. В большинстве западных стран налог на недвижимость есть и может достигать очень существенных размеров. Например, в некоторых штатах США этот налог достигает 10% от стоимости объекта ежегодно. Средний же показатель в Европе и большинстве штатов США - от 0,5% до 2% от рыночной или кадастровой стоимости объекта ежегодно, в зависимости от региона, стоимости объекта, наличия у собственника другой недвижимости и множества иных факторов. Но проблема в том, что, в отличие от США и Европы, большинство собственников жилья в России получили свою жилплощадь от государства и не имеют достаточных доходов, чтобы выплачивать крупный налог. Слишком резкое введение нового «побора» может серьезно обострить социальную ситуацию. Именно поэтому налог уже столько лет не могут ввести. Я считаю, что налог на недвижимость необходим, но он должен быть разумного размера и разумно варьироваться, в зависимости от доходов собственника, наличия другого жилья и т.п. Введение налога приведет к выбросу на рынок аренды и продажи дополнительного объема жилья, что в конечном итоге вызовет некоторое снижение цен на вторичном рынке и на аренду.