«Философский» камень рынка недвижимости или как найти ликвидную квартиру

Безоговорочно ликвидные квартиры на рынке новостроек как «философский» камень – все о них говорят, но мало, кто знает, как их найти. Специалисты Департамента новостроек инвестиционно-риэлторской компании Est-a-Tet – лидера продаж новостроек в Московском регионе – подготовили обзор характеристик, которыми должен обладать ликвидный объект на первичном рынке Московского региона.

 

 

В Москве и Московской области уже давно сложилась определённая градация районов и направлений по уровню престижности, экологии, транспортной загруженности и т.д. В результате совокупности всех этих факторов собирается такое понятие как удачное местоположение проекта. Есть и вовсе уникальные места – например, если место застройки граничит с парком или имеет выход на набережную, однако таких площадок мало. Лучше всего, когда в локации отсутствует транзитный автомобильный и пешеходный трафик, например, когда комплекс расположен на небольшом удалении от крупных автомагистралей. В интересных районах с дефицитом участков, пригодных под застройку, новые проекты с большой вероятностью становятся притягательными для спроса. Таким образом, помимо привычных для слуха покупателя характеристик локации важно оценивать ее насыщенность предложением, то есть, если в районе нет новых предложений, и в ближайшее время не появится, очевидно, весь спрос сконцентрируется на новом проекте.

 

Вывод: уникальное место с низким уровнем насыщенность предложением.

 

 

С одной стороны, близость к крупным транспортным магистралям, станциям метро или железнодорожным станциям удобна для быстро передвижения, что удорожает проект. С другой стороны, важна не только близость, но и некая отгороженность от данных объектов, поскольку такое соседство не должно нарушать тишину, приватность и безопасность проживания в самом жилом комплексе. Элитный дом, расположенный напротив ТТК в Хамовниках, ликвидным объектом назвать никак нельзя – район престижный и транспортная доступность высокая, но загазованность, вид из окна и шум от дороги «перекрывают» эти блага. Оптимальный для покупателя баланс – это когда есть приватный, тихий и закрытый двор, попадая в который он может забыть о шумном мегаполисе, при этом имея возможность быстро добраться до любой точки города.

 

Вывод: совмещение высокого уровня транспортной доступности и приватности придомовой территории.

 

 

То, что цена «правит балом» при выборе недвижимости, уже понятно абсолютно всем, однако определиться с тем, какая именно цена соответствует проекту, оказывается далеко не так просто. Завышенная цена даже на самый интересный проект покупателей отпугивает не меньше, чем заниженная стоимость, когда у людей закрадываются подозрения, что с проектом что-то не так, раз цены ниже среднерыночных.

 

Вывод: адекватная рынку и качеству объекта цена.

 

 

Ликвидный объект обладает нестандартными архитектурными и планировочными решениями, а также вариантами по благоустройству придомовой территории, в том числе организации дворового пространства и паркинга. Например, в Москве у новых проектов, даже в высоких ценовых сегментах, как правило, довольно скромная придомовая территория, поэтому от того, насколько комфортное, функциональное и приватное пространство для отдыха там будет организовано, зависит, в том числе и ликвидность. Ценится и единый концептуальный стиль проекта, и новые интересные опции и «фишки», которые не удорожают цену объекта, но повышают качество жизни. Переплачивать за девелоперские «изыски» покупатели в большинстве своем не готовы, а вот оценить «бесплатный» креатив всегда рады. При этом, если речь идет о масштабных проектах, лучше всего, когда каждая очередь строительства имеет свою концепцию.

 

Вывод: не удорожающая конечную стоимость интересная концепция.

 

 

Ликвидность проекта, в том числе определяется тем, насколько широкий выбор планировочных решений в нем присутствует. Например, покупателю будет менее интересен проект, в котором по стояку предлагается только один тип объектов, и более – когда квартиры имеют разную планировку в зависимости от этажности, например, отличаются наличием разных лоджий, эксплуатируемой кровли, мансард и т. д. Лучше всего, когда квартирография проекта позволяет покупателям задействовать все возможности пространства, и в квартире в то же время имеются все необходимые опции для комфортного проживания – несколько санузлов в многокомнатных квартирах, «темные» комнаты. При индивидуальном строительстве нередко встречаются ограничивающие факторы, которые возникают, например, когда неудачно расположены пилоны, и они не позволяют рационально спланировать пространство, мешают свободе действий.

 

Вывод: разнообразные, продуманные и нестандартные планировочные решения и свобода действий.

 

 

Казалось бы, при чем здесь ликвидность и позиционирование, ведь «роза пахнет розой, хоть розой назови ее, хоть нет». Есть много хороших проектов, однако их серое и «будничное» позиционирование приводит покупателя к мысли об их ликвидности далеко не всегда. Грамотно выстроенная концепция позиционирования позволяет сглаживать «острые углы» и «уязвимые места», которые есть в любом проекте и акцентировать внимание на его более сильных сторонах. Например, ряд питерских объектов реализуется в рамках так называемой smart-концепции, где покупателя уводят от таких стандартных понятий как «планировка», «генплан застройки», а также привычного конфигуратора для выбора квартиры. Люди выбирают не планировку, а квартиру, исходя из того для кого она предназначена – для холостяка, молодой семьи без детей или семейства с несколькими детьми и т.д. Этот пример продуманного позиционирования, когда покупателю предлагают отказаться от стереотипного выбора, акцентируя внимание на конкретной квартире.

 

Вывод: нестереотипное продвижение, сглаживающее «острое углы» и подчеркивающее достоинства.