Инвесторы скупили свободные квартиры

Последние месяцы прошедшего года на первичном рынке столичной недвижимости выдались не по сезону жаркими. Спасая рубли от стремительного обесценивания, покупатели в панике скупали новостройки целыми этажами. Что в тот период происходило на вторичном рынке квартир, как декабрьские события отразились на сегменте, и стоит ли сегодня покупать вторичное жилье в инвестиционных целях, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает руководитель центрального департамента вторичных продаж АН «Азбука Жилья» Елена Семенча.

- Что сейчас происходит на вторичном рынке недвижимости Москвы? Какие квартиры пользуются спросом?

- После ажиотажного декабря 2014 года рынок недвижимости в начале этого года можно назвать умерено активным. Спрос и предложение остаются на сопоставимом уровне с январем - февралем прошлого года, за исключением снижения количества свободных квартир. Наиболее популярными остаются однокомнатные квартиры. Если говорить о параметрах недвижимости, то покупатели по-прежнему ценят просторную кухню, изолированные комнаты, наличие балкона или лоджии, близость к станции метро и подобные традиционные параметры, влияющие на качество жизни. Наибольшим спросом пользуются однокомнатные квартиры стоимостью 6,5 – 7 млн руб.

- Что с ценами? Каков минимальный бюджет покупки квартиры в Москве?
- В начале 2014 года был незначительный рост цен, с марта по май цены снижались, с мая начался рост, который достиг рекордных значений в конце года. Если не брать в расчет малогабаритные квартиры гостиничного типа площадью менее 23 метров, стоимостью которых начинается от 3,6 млн руб. в Москве и от 2,6 млн руб. в Новой Москве, цены на «однушки» на вторичном рынке начинаются в Москве от 4,7 млн руб. и от 3,2 млн руб. в Новой Москве.

- В декабре на волне ажиотажного спроса многие девелоперы быстро переписали ценники в своих проектах, наблюдалось ли увеличение спроса и цен на вторичном рынке?
- Действительно, в декабре спрос как на первичном, так и на вторичном рынках был рекордным. Повышение спроса и уменьшение предложений в декабре 2014 года повлекло за собой увеличение стоимости квартир на вторичном рынке.

- Покупают ли сегодня жилье на вторичном рынке в инвестиционных целях? Насколько вообще это сейчас целесообразно и разумно?
- Квартиры на вторичном рынке всегда являлись одним из самых безопасных способов вложения денежных средств. Актуально это и сегодня: подтверждение этого мы видели в минувшем декабре.

- Какими характеристиками должен обладать инвестиционно привлекательный объект?
- Тут все зависит от цели, которую преследует частный инвестор. Если речь идет о максимальной доходности, тогда это объекты недвижимости на первичном рынке, но при этом степень риска выше, чем приобретение квартир на вторичном рынке. Если речь идет о более надежном способе получения прибыли, тогда это приобретение квартиры на вторичном рынке недвижимости для сдачи ее в аренду. Для аренды наиболее востребованными остаются однокомнатные квартиры, расположенные в шаговой доступности от метро.

- Есть мнение, что многие, кто необдуманно, поддавшись панике, в декабре вложил деньги в покупку квартиры, в скором времени в массовом порядке начнут выставлять их на продажу, в результате чего цены начнут снижаться. Насколько реалистичен такой сюжет?
- На мой взгляд, количество таких людей не столь значительно, чтобы существенно изменить соотношение предложения и спроса, следовательно повлиять на цену, особенно на вторичном рынке недвижимости.

- Повлияли ли каким-либо образом на вторичный рынок жилья новый порядок исчисления налога на недвижимость с кадастровой стоимости, а также увеличение минимального срока владения недвижимостью, после которого доход от ее продажи не облагается НДФЛ, с трех до пяти лет?

- Изменение формы расчета ежегодного налога на недвижимое имущества с инвентаризационной стоимости на кадастровую на рынке недвижимости не отразилось. Жилищный вопрос остается актуальным для большого количества людей, а изменение не столь значительно, чтобы заставить отказаться от приобретения недвижимости.
Новая форма налогообложения при продаже объектов недвижимости интересовала часть наших клиентов, но тут важно понимать, что изменения начинают действовать только с 1 января 2016 года и только на объекты недвижимости, по которым право собственности было оформлено после 1 января 2016 года. Поэтому и данные изменения не повлияли на рынок.

- Что, по вашему мнению, будет происходить на рынке в ближайший год?
- Текущий год обещает быть непростым. Банковские аналитики прогнозируют снижение объема ипотечного кредитования в случае сохранения процентных ставок по ипотеке на сегодняшнем уровне. В свою очередь эти изменения могут повлечь уменьшение спроса на рынке недвижимости и как следствие изменение конъюнктуры рынка (прекращение роста или даже понижение стоимости недвижимости). Если ситуация не изменится, то в нынешнем году доля квартир, которые продаются как свободные, уменьшится, а доля альтернативных квартир увеличится.