Минувший год стал непростым для российской экономики в целом и рынка недвижимости в частности. Санкции, скачки валют, падение рубля вносили неопределенность в ситуацию на рынке жилья. А увеличение Центробанком в декабре ключевой ставки с 10,5 до 17% и вовсе посеяло настоящую панику. Зазвучали разговоры о скорой смерти ипотеки и строительного сектора. Что ждет сегмент жилищного кредитования в наступившем году, насколько серьезным может быть падение ипотеки и стоит ли на «последние» покупать квадратные метры, специально для портала RussianRealty.ru рассказал руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг.
- Михаил, расскажите вкратце об итогах минувшего 2014 года на рынке ипотеки.
- По данным Банка России, за десять месяцев 2014 года было выдано около 800 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму почти 1,4 трлн руб., что в 1,25 раза превышает уровень января – октября 2013 года в количественном и в 1,33 – в денежном выражении. Несмотря на то, что в абсолютном выражении рынок ипотеки поставил очередной рекорд, месячные темпы роста выдачи снизились примерно до 20% в августе–октябре (в январе они составляли 52%). При этом средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,3%, однако в октябре окончательно сформировалась тенденция к росту ставок: ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 12,8%, что на 0,4 п.п. выше значения предыдущего месяца. Такой уровень ставок является максимальным с конца 2010 года (за исключением марта 2013 г., когда месячная ставка составляла 12,9%). В целом, за январь – октябрь 2014 года ипотека являлась самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Но существенное падение в ноябре – декабре цен на нефть (до уровня $60 за баррель) в условиях санкций, ограничивающих возможность привлечения средств на западных финансовых рынках в середине декабря 2014 года совпало с периодом выплат российских компаний по имеющимся валютным заимствованиям. Сочетание этих факторов на фоне ожидания дальнейшего снижения цен на нефть привело к резкому падению курса рубля и вызвало ответное решение Банка России о повышении ключевой ставки с 10,5 до 17% годовых.
- Какие последствия для рынка недвижимости будет иметь поднятие ключевой ставки до 17%?
- При текущем уровне ключевой ставки произойдет рост доходности рублевых депозитов, резко вырастет стоимость фондирования для банков. Уже сейчас банки анонсируют ставки по вкладам на уровне около 20% годовых в рублях, ставка Mosprime 6m выросла до 28,7% (по состоянию на 18.12.2014), а доходность по пятилетним ОФЗ – до 15,4%. В таких условиях банки вынуждены срочно пересматривать ставки по ипотечным кредитам. Так, Сбербанк России повысил ставки по ипотечным кредитам до 14,5 – 16%, ВТБ24 – до 14,95%, а ряд мелких и средних банков – до 17-20%. Многие участники приостановили прием заявок на ипотечные кредиты и переносят сроки подписания кредитных договоров. Массовым явлением становятся случаи аннулирования уже полученных заемщиками одобрений о выдаче ипотеки.
Насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки, зависит в первую очередь от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Чем дольше будет сохраняться текущая стоимость фондирования, тем более глубокий спад ждет рынок ипотеки. В некоторых регионах рост ставок будет несколько скомпенсирован падением цен на жилье, однако поскольку ипотечное кредитование активно поддерживало сектор жилищного строительства, падение выдачи ипотечных кредитов окажет негативное влияние и на устойчивость строительных компаний.
- Насколько в нынешних реалиях безопасны вложения в российскую недвижимость?
- В текущий момент спрос на рынке жилья подогревается желанием населения «пристроить» имеющиеся у них сбережения. Спрос на ипотеку по оценкам банков сохраняется на высоком уровне, несмотря на выросшие ставки по кредитам. Вместе с тем, уже отмечаются случаи сокращения предложения на вторичном рынке жилья и планы ряда застройщиков повысить цены на новостройки.
В 2015 году рынок жилья столкнется со снижением как спроса, так и предложения. В результате в ряде регионов цены могут упасть, а где-то – остаться на текущем уровне или даже вырасти. Вместе с тем, мы не ожидаем значительного падения цен на жилье: в кризис 2008-2009 годов глубина падения рублевых цен на первичном рынке жилья составляла в среднем по России 8%, а на вторичном – 12%. В Москве – 7% и 8% соответственно. Таким образом, не стоит ждать от инвестиций в жилье в ближайшее время высоких доходностей. Скорее о его приобретении стоит задуматься тем, кому нужно улучшать жилищные условия, и покупка жилья планируется для длительного использования.
- Значительное резкое удешевление рубля относительно доллара и евро привело к тому, что заемщики, взявшие валютную ипотеку, оказались в критической ситуации, когда не могут выплачивать взятые кредиты. Как вы оцениваете ситуацию, сложившуюся с валютными заемщиками?
- Внушает оптимизм, что заемщики хорошо усвоили уроки кризиса 2008 года, валютная ипотека последние несколько лет была крайне нераспространенным продуктом. Так, за десять месяцев 2014 года населению было выдано всего 661 ипотечный кредит в валюте по отношению к 796,5 тыс. рублевых кредитов. За период с 2009 по 2014 годы ипотечные кредиты в иностранной валюте, по данным Банка России, взяли всего 12 424 заемщика на общую сумму 81,5 млрд руб. Для сравнения, только в 2008 году ипотечные кредиты в иностранной валюте получили 17 461 заемщик на сумму 95,1 млрд руб. У заемщиков, которые взяли кредит в 2008 году и позже, было много времени перевести свой кредит в рубли по выгодному курсу.
При этом выдача ипотечных кредитов в иностранной валюте сконцентрирована в основном в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге: на долю этих регионов приходилось в 2014 году 86% в стоимостном выражении и 62% в количественном выражении всей выдачи валютных ипотечных кредитов. Задолженность по валютным ипотечным кредитам на 1 ноября 2014 г. составляет 117 млрд руб. (всего 3,5% всего объема задолженности по ипотечным кредитам). Следует отметить, что средний размер ипотечного кредита в иностранной валюте в 2014 г. составил 10,9 млн руб. (в Москве 19 млн руб.), что в 6,4 раза выше среднего размера ипотечного кредита в рублях. Это свидетельствует о том, что валютные ипотечные кредиты брали в основном заемщики с высоким уровнем доходов.
Мы рекомендуем валютным заемщикам, попавшим в сложную ситуацию, незамедлительно обратиться к своему кредитору и провести конструктивные переговоры о реструктуризации кредита и конвертации его в рубли, либо рассмотреть предложения других участников рынка, которые предлагают кредиты на погашение ранее выданных другими кредиторами кредитов.
- Какие меры по поддержке рынка ипотечного кредитования АИЖК видит в сложившейся ситуации?
- По последним официальным прогнозам экономику России ожидает в 2015 году рецессия. В таких условиях с учетом вклада ипотеки в поддержку спроса на жилье (данный фактор значительно увеличил свое влияние по сравнению с 2008–2009 гг.) необходимо уделять внимание этому сектору банковского кредитования. Ведь он оказывает значимый стимулирующий эффект на развитие экономики в целом и вносит существенный вклад в рост ВВП. Поэтому в этот период АИЖК сделает поддержку строительного сектора одним из своих основных направлений, будет оказана поддержка как стимулированию предложения жилья, так и спроса на него. Приоритетом будут пользоваться проекты строительства жилья, осуществляемые в рамках программы «Жилье для российской семьи». Для поддержки спроса АИЖК будет рефинансировать предоставленные ипотечные кредиты для отдельных категорий граждан по льготной процентной ставке, не исключено использование и механизма субсидирования в той или иной форме. В этой связи считаем необходимым рассмотреть вопрос о разработке программы рефинансирования ипотечных кредитов, аналогично той, которую применяет Банк России для военной ипотеки.
- По какому сценарию в 2015 году будет развиваться рынок недвижимости?
- Рынок жилья испытает торможение из-за снижающегося инвестиционного спроса и растущих ставок по банковским вкладам. Рост ставок по кредитам, более требовательное отношение к заемщикам со стороны банков, а также замедление темпов роста реальных доходов населения сделает 2015 год сложным для ипотечного кредитования. В то же время ипотека является единственно возможным инструментом массовой реализации спроса населения на жилье, она является решающим фактором развития строительной отрасли, а для банков – качественным активом. Какие бы испытания ни ждали рынок в 2015 году, можно уверенно говорить о его скором восстановлении при первых признаках нормализации ситуации на финансовых рынках – напомним, что в 2009 году, пережив падение в 4,5 раза с 655,8 до 152,5 млрд руб., уже в 2011 году рынок вырос выше предкризисного уровня и составил 717 млрд, а концу 2013 года практически удвоился еще раз и составил 1353 млрд руб.
Количество показов: