В последние дни года рынок недвижимости оказался в сложной ситуации из-за нестабильности российской экономики. Что происходит на рынке сегодня, и что будет завтра, специально для портала RussianRealty.ru рассказывает заместитель генерального директора компании «Домус финанс» Григорий Сорокин.
- Григорий, расскажите об итогах года для рынка в целом и для вашей компании?
- В уходящем году было несколько ключевых для российской экономики событий, которые сказались также и на рынке недвижимости. В первую очередь это конечно же девальвация рубля, которая повлекла за собой стремление населения перевести свои рублевые накопления в квадратные метры. Издавна повелось, что люди рассматривают недвижимость как надежное средство сохранить свои сбережения. И потому, едва лишь появились первые симптомы начала кризиса, население тут же принялось скупать квартиры. В результате мы фиксировали повышенный спрос на жилье в течение почти всего года.
Так, в 2014 году компания «Домус финанс» заключила на 80% больше сделок, чем год назад. Наибольшей востребованностью пользовались мкрн «Новое Медведково» - 29% от общего числа сделок, мкрн «Новое Пушкино» - 26% и ЖК «Московские Водники» - 21%.
Но, хотя динамика спроса была положительной в течение всего года, можно выделить два пиковых периода: с февраля по апрель и с октября по настоящее время. Так, в апреле был отмечен рост продаж на 40% в среднем по объектам компании, столь же солидный скачок зафиксирован и в декабре – оба раза это совпало с резкими изменениями курса рубля. Мы связываем эти скачки с нестабильной экономической ситуацией в стране.
Стоит отметить, что цены на первичном рынке недвижимости в Московском регионе выросли за год примерно на 10%, то есть их рост коррелировал с уровнем инфляции. Таким образом, с одной стороны мы наблюдали высокий уровень спроса, но с другой – его уравновешивало большое количество интересных предложений, появившихся на рынке Московского региона в этом году.
- Что ожидаете в следующем году?
- В связи со сложной макроэкономической ситуацией мы ожидаем, что следующий год будет очень непростым. В январе и феврале, скорее всего, по инерции будут продолжаться те процессы, которые мы наблюдаем сегодня, а именно: повышенный покупательский спрос и большое количество предложений от застройщиков и девелоперов. Однако затем на рынке, скорее всего, будет затишье. К тому времени все, кто намерен и имеет возможность сделать инвестиции в недвижимость, уже сделают это. Кроме того, неизбежно скажутся последствия увеличения ключевой ставки Центрального банка до 17%: столь высокие ставки делают ипотеку недоступной большинству потенциальных покупателей квартир, да и многим строительным компаниям в новых условиях станет труднее получать кредитные ресурсы.
Очевидно, что снижение активности будет наблюдаться также и среди компаний-застройщиков. Скорее всего, строители будут откладывать запуск новых проектов до стабилизации или, как минимум, прояснения экономической ситуации в стране. Так что, новые объекты на рынке будут появляться нечасто, причем большинство предложений будет относиться к эконом-классу. Таким образом, в 2015 году рынок придет к новому балансу, который будет отличаться низким уровнем как спроса, так и предложения.
Однако, мы уверены, что компания «Домус финанс» сможет по-прежнему предлагать своим клиентам качественные и востребованные продукты, которые будут пользоваться спросом даже в кризисной ситуации.
- Что будет с рынком ипотеки?
- Крупнейший кредитор на рынке ипотеки Сбербанк уже поднял ставку до 15%. Поднимают процентные ставки и другие банки. Дальнейший рост процентов и ужесточение требований к заемщикам сделают ипотеку гораздо менее доступной для широких слоев населения.
Кроме того, если в течение первых трех кварталов 2014 года наблюдалось смягчение требований к заемщикам многими банками (снижался минимальный возраст, стаж работы, размеры первоначального взноса), то сейчас мы становимся свидетелями обратного процесса. Также банки стали гораздо тщательнее изучать кредитные истории заемщиков и делать из них соответствующие выводы.
Впрочем, пока что ситуация в корне отличается от той, которая сложилась в 2008-2009 гг., когда комплекс так называемых заградительных мер включал в себя обязательное предоставление справки 2-НДФЛ, минимальный размер первоначального взноса от 45%, ставку от 18 до 28% годовых, минимальный уровень строительной готовности новостройки 70% или даже обязательный залог жилья, находящегося в собственности.
- В какую недвижимость в данный момент можно вкладываться без опаски?
- В кризис всегда менее рискованно покупать жилье большой стадии готовности. Недаром, как я отметил, в 2008-2009 гг. ипотечные займы не предоставлялись на жилье, построенное менее чем на 70% - таким образом банки страховали как свои риски, так и риски покупателей. Так что приобретать квартиру на этапе «котлована» стоит только у крупных и надежных застройщиков, которые точно смогут довести строительство до конца.
- Стоит ли ожидать замораживания строительства?
- В настоящее время говорить о замораживании строительства мы не можем. Уже стартовавшие проекты будут достроены, поскольку у девелоперов есть обязательства и перед дольщиками, и перед государственными структурами, выдавшими разрешения на строительство. В то же время новые объекты, строительство которых еще не началось, будут запускаться позже, когда станет понятна ситуация на рынке. Я думаю, что в следующем году мы увидим гораздо меньший объем предложения, нежели в этом.
Количество показов: