В осеннюю сессию Госдума должна рассмотреть проект нового закона о садоводческих, дачных и огороднических некоммерческих объединениях (№ 180219-6). О достоинствах и недостатках законопроекта специально для портала RussianRealty.ru рассказывает Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН «Истра-Город».
- Каково общее впечатление от законопроекта? Чем плох действующий федеральный закон ФЗ- 66 1998 года о садоводческих и подобных некоммерческих объединениях граждан?
- К сожалению, разница между действующим законом и предложенным проектом несущественная. Я лично испытал глубокое разочарование от несоответствия заявленных целей о коренном совершенствовании регулирования данной сферы и достигаемым законопроектом результатом. Как сказал бы учитель литературы, тема не раскрыта. В течение последних нескольких лет и законодатели, и садоводы были единодушны в том, что закон нужно менять. Был известен и перечень вопросов, которые надо решать. Не сделано и половины из очевидного, не говоря про сложное. Пока от садоводов отмахнулись. Мол, копайтесь там сами, решайте, как хотите, вопросы в своих уставах. Ведь декларациями о приоритетности развития садоводства или о том, что муниципалитеты могут выделять на это средства, не обойдешься. Закон должен быть конкретным. Готов подробно пояснить свою позицию.
- Давайте начнем с рассмотрения новаций, которые предлагаются законопроектом.
-Разрешена регистрация пребывания граждан в садовых жилых домах как на землях поселений, так и сельскохозяйственного назначения. Мы об этом подробно уже говорили, поэтому не будем повторяться (Прим.RussianRealty: см. «Прописка на даче: власти перехватили инициативу садоводов»). Но это не заслуга депутатов: исполняются решения Конституционного суда 2008 и 2011 годов.
Отменяется такая форма принятия решений как собрание представителей. Оказалось, представители могут принимать решения не в интересах членов объединения. В то же время законопроект снижает кворум общего собрания с 50 до 30%. Мне кажется, что это может привести к таким же последствиям, что и с представителями. Понятно, что управлять садоводством при помощи общего собрания трудно, некоторые садоводства имеют более тысячи членов, собрать их проблематично. Садоводства могут «выдержать» одно-два собрания в год. Однако полагаю, что нужно сосредоточиться не на понижении кворума, а на технологиях голосования, в том числе заочного.
Уточнены отношения товарищества и садовода, ведущего хозяйство в индивидуальном порядке, то есть не члена садоводства, участок которого находится на территории садоводства. Про это в законопроекте три страницы из 15. Думаю, что и весь закон должен быть написан в таком ключе: подробно и конкретно. Не надо рассчитывать, что садоводы будут заниматься на дачах юридическими упражнениями.
- Кто вообще эти люди? Почему они выходят из членов садоводства?
- Членство в некоммерческой организации должно быть добровольным, полагаю, такой был посыл. Кроме того, довольно часто от садоводов можно слышать, что они больше не могут смотреть на лица вороватого, по их мнению, правления, переизбрать его не могут, поэтому хотят выйти. Практически всегда в этом нет экономического смысла. По закону, за пользование инфраструктурой садоводства «индивидуалы», если они оплачивали целевые взносы, должны платить не больше, чем члены садоводства. Но и меньше платить они не будут, т.к. дороги и трансформатор в 99% случаев общие. Заработную плату председателя и других наемных работников тоже исключить из счета не получится, они же, например, платежку за свет и земли общего пользования подписывают или договор с «индивидуалом» составляют. Вот и объяснение, почему их труд также надо оплачивать. То есть плюсов никаких, а минус в том, что индивидуальные садоводы не могут участвовать в принятии решений по развитию инфраструктуры или распоряжению общим имуществом партнерства.
Если гражданин, ведущий садоводство в индивидуальном порядке, уклоняется от заключения договора о пользовании имуществом садоводства, то принудить его к заключению договора можно в судебном порядке. Это слабое место законопроекта. Часто все выглядит, как дурной тон, когда нас по каждой мелочи посылают на три буквы, то есть в суд. Мне кажется, было бы достаточно и письменного уведомления о вручении предложения заключить упомянутый договор, чтобы через какое-то время применять санкции.
Очень любопытно, что по законопроекту, в случае неоплаты за пользование инфраструктурой садоводства по решению правления или общего собрания «индивидуал» может быть лишен возможности пользования имуществом общего пользования. Правда, не понятно, что это означает, например, можно ли лишить неплательщика права въезда на территорию садоводства или отключить ему свет? Неплательщики – это бич садоводств. Причем не обязательно они бедные. Часто не платят из-за безнаказанности. Поэтому меры ответственности должны быть эффективными и доступными. И одинаковыми, как для членов садоводств, так и для не членов. Например, можно подумать о снижении объема поставляемых от садоводства ресурсов или доли в праве на их использование. Не платишь – вот тебе для начала ограничитель (автомат защитного отключения на вводе) не на 5 киловатт мощности, а на 1 киловатт, то есть только на лампочки и холодильник, без электронагревателя и утюга. Не платишь за ремонт дороги – ходи к участку пешком, если въезд контролируется охраной. И с безопасностью проживания все в порядке и со справедливостью тоже. Естественно, все решения должны быть мотивированы и в письменном виде направлены неплательщику.
- Во всех ли случаях виноваты неплательщики?
- Полагаю, что во многих случаях отказ платить взносы – это форма протеста на предполагаемое воровство правления. Например, мне рассказывали случай, когда член ревизионной комиссии сама принимала машины с асфальтовой крошкой на дорогу – их было три, а председатель показывал документы, где машин было шесть. «У вас галочки в блокноте, а у нас - документы». Скорее всего, деньги за еще три машины были «распилены» между правлением и поставщиком. Но выход все равно не в отказе от оплаты взносов.
Еще большой вопрос, вытекающий из этого частного. Есть садоводства, обычно в пригородах, где часть членов готова активно развивать инфраструктуру, вкладывая в это сотни тысяч рублей, чтобы постоянно проживать здесь. Другая часть не готова столько платить. Первые пытаются выдавить вторых, заставить продать дачи, в том числе при помощи постоянного повышения взносов. Поэтому снижать кворум общего собрания в законе ниже 50% не целесообразно.
- В пояснительной записке к законопроекту сказано, что отмена собрания представителей обусловлена фактами рейдерских захватов. Неужели садоводческие товарищества такие привлекательные объекты?
- Судя по тому, о чем садоводы пишут на форумах, и по нескольким известным мне случаям – в основном это борьба между группами внутри самих садоводств, а не внешний «захват». Чтобы понять, кто прав, кто виноват, нужно детально знать внутреннюю кухню. Например, буквально неделю назад член правления большого садоводства в Красногорском районе рассказывала, что у них есть 20 членов, которые не платят взносы, в том числе не оплачивали новый трансформатор. И есть кандидат на должность председателя, который обещает неплательщикам бесплатное подключение к электроэнергии, если он будет избран. Прошло собрание, этот кандидат в председатели из двух претендентов набрал 1/3 голосов. Собирается бороться дальше, оспаривать наличие кворума, так как в голосовании принимали участие вместо членов садоводства их супруги и родственники, как это обычно и бывает на всех общих собраниях, и никто на это в иной ситуации не обращает внимания. Претендент также хочет получить списки представителей, чтобы провести новое собрание. Третье собрание за год им не провести. Тупик. Почему бы не записать в законе, что в таких случаях правление избирает временного председателя, созывает новое собрание не позднее, чем через полгода, а расходная смета, за вычетом целевых взносов, назначается в размере предыдущего отчетного периода.
В целом садоводства - неинтересный объект для внешнего поглощения. Да это и трудно сделать, поскольку, хотя инфраструктура и может быт в собственности юридического лица – СНТ, но действовать это лицо должно только в интересах членов СНТ. Хотя кому-то может быть интересно контролировать членские и целевые взносы, на одну семью хватит.
- Какова роль устава товарищества в действующем законе и предлагаемых поправках? Нужен ли типовой устав?
- Законопроект не меняет в этой части действующий закон. А роль устава огромна. Это и хорошо, и плохо. Хорошо, поскольку дает свободу. Плохо, поскольку предполагает, что садоводы искушены в юридических вопросах. Думаю, что нужен не типовой, а «эталонный» устав, в который квалифицированные юристы, записали бы все то, что они не рискнули по разным причинам предложить в закон. Считаю, что все, что только можно, надо регулировать не уставом, а законом. По крайней мере, предлагать «правильную», норму, если иное не определяется уставом. Например, так в законопроекте предлагается размер членских взносов установить пропорционально площади занимаемого участка, если иное не записано в уставе. Некоторые общественные объединения садоводов возражают, мол, членство – это люди, а не имущественное положение (размер участков). На мой взгляд, это нововведение обосновано, затраты на инфраструктуру, в частности на дороги, линейные объекты и земли общего пользования, действительно пропорциональны площади занимаемого участка. Другое дело, что такое «занимаемая площадь»? По свидетельству, или по факту? А если по факту, может ли товарищество ее определять, ведь и результаты межевания бывают фиктивными (Прим.RussianRealty:см. «Дачная амнистия еще возможна. Часть 1-я»). А если может, то «земельной комиссией» в каком составе, и с согласия собственника или без? Сюда бы надо еще записать, что обращение в прошлое результатов согласования площади участков для оплаты членских взносов не допускается. Собственники иногда в судах спорят из-за 5 кв. м. Из-за одной-двух соток точно будут конфликтовать.
- Не слишком ли это подробно для закона?
- Колесо спускает из-за одного гвоздя. Достаточно проблем из-за того, что СНТ – это и территория и юридическое лицо, которое вообще-то не должно иметь протяженности во времени и пространстве. Для специфического образования нужно специальное регулирование. Особая тщательность нужна из-за того, что инфраструктура садоводств создана на их собственные средства, а участки выделялись не самые лучшие. Речь о 50 млн человек. Полагаю, что садоводы на дачах должны отдыхать, а не думать: их уже обманули или еще только готовятся. Возможно, это подойдет на девиз концепции нового закона о садоводствах.
- Законопроект запрещает строительство на садовых участках многоквартирных домов, гостиниц, офисов и подобных объектов. Полезная мера с учетом множества пострадавших, чьи квартиры сносятся по решениям судов?
- Пусть будет. Хотя здесь депутаты подыгрывают тем чиновникам и председателям садоводств, которые объясняли свое бездействие отсутствием запрета в законодательстве. На самом деле строить многоквартирные дома в садоводствах было нельзя и раньше. Строительные нормы и правила никто не отменял, а инфраструктура садоводств не имеет резервов на новых крупных потребителей. Все были в теме. Есть мнение, что финансовые пирамиды были элементом массового экономического «обучения» граждан. Эти дома – это довесок к «программе».
-Уточняются правила приема и исключения из членов садоводства. Какие здесь новации?
-Исключение из членов объединения производится по решению общего собрания, а прием - как собранием, так и правлением.
При приеме надо предоставить копию свидетельства о собственности или копии правоустанавливающих документов (договоров сделок, свидетельство о наследстве). Вызывает возражение, что договора сделок могут являться основанием для приема в члены садоводства. В законопроекте не уточняется, что эти документы должны содержать отметку (печати, надписи) Росреестра о произведенной регистрации перехода права, а если эти надписи есть, значит, есть и свидетельство о собственности. Представляется, что новый собственник не должен без необходимости расширять круг лиц, которым будут доступны персональные данные второй стороны сделок и их условия. В промежутке времени, пока переход права не зарегистрирован, продавец участка уже не собственник, а покупатель еще не собственник, и в этом промежутке ни одна из сторон не может быть членом садоводства.
Некоторые моменты вызывают улыбку. Например, необходимость при отчуждении земельного участка поставить об этом в известность в письменном виде правление. Никто это не будет делать. Еще веселее, что садоводство не может отказать в исключении члену садоводства, у которого изъяли участок, при условии, что он погасит задолженность.
- По законопроекту, органы местного самоуправления вправе оказывать содействие садоводческим объединениям в реализации и переработки выращенной членами такого объединения продукции. Это что-то даст?
- По действующему законодательству муниципалитеты могут компенсировать 100% целевых взносов, оплачивать кадастровый учет и регистрацию прав, компенсировать проезд. Если бы им еще пояснили, где деньги взять.
- Председатель правления теперь должен будет исполнять свои обязанности по договору.
- Да, который сам с собой и подпишет. Но это полбеды. Беда в том, что продолжается бюрократизация деятельности некоммерческих товариществ. В законопроекте есть еще слова, что садоводства ведут бухгалтерский, финансовый, статистический и другие учеты. Как будто речь идет о предприятиях. Чиновники правят бал. Количество пустой бумажной работы постоянно растет. Отсюда все новые и новые затраты. А источник-то один – членские взносы, в том числе из маленьких пенсий. В идеале садоводства не должны вести никаких государственных учетов. 150 тыс. высвободившихся из садоводств бухгалтеров могли бы стать трудовыми ресурсами какой-нибудь отрасли экономики.
- Законопроект предусматривает, что неиспользуемые в течение трех лет участки по инициативе некоммерческих товариществ могут изыматься по решению суда.
- Новое здесь только то, что садоводства могут подавать сведения о неиспользуемых участках. В муниципалитеты, которые могут подавать иски об изъятии участков. Но это абсолютно не те формулировки. Ожидать, что кто-то будет выполнять «грязную работу» просто так – наивность. За исключением случаев, когда друзьям надо дать все, а врагам – закон. Садоводства нужно обязать подавать сведения о неиспользуемых участках ежегодно. Доводить сведения об этих «черных метках» об участках можно в специальном разделе Публичной кадастровой карты Росреестра, в местных официальных изданиях, в самих садоводствах. В пояснительной записке к законопроекту утверждается, что около 30% садовых участков у нас не используется, то есть 4,5 млн участков. Полагаю, что цифра взята с потолка, но в 10-15% можно верить. Если все неиспользуемые участки перейдут в хозяйственные руки, новых наделов потребуется совсем чуть-чуть. Тонкостей здесь много. Например, критерии не использования участка, порядок уведомления владельцев, их поиск, отсрочки наследникам, так как вступление в наследство может занимать и три, и пять лет. Если участок выделялся бесплатно, можно и изъять. А если приобретался за деньги, не очень понятно, как будет правильно, ситуации разные бывают. Сотни тысяч участков без единого колышка простаивают десятилетиями, поскольку у собственников нет денег на обустройство. А выдавались участки заслуженным людям, ветеранам, например. Как их изымать? Вероятно, надо поступать продуманно, но жестко: не можешь содержать собственность, расставайся с ней. Иначе становится только хуже.
- Зачем же люди брали участки, если не могут их освоить?
- В том числе, полагая, что запас карман не тянет. Случаи изъятия участков единичны, а о продажах за большие деньги пишут ежедневно.
- В чем больше интереса у муниципальных властей: изымать и продавать неиспользуемые участки или предоставлять новые?
- Изымать участки – это опасная и трудоемкая работа, поэтому, конечно, предоставлять новые участки гораздо проще. Сегодня складывается впечатление, что муниципалитеты и на Луне бы участки выделяли, если налоги пойдут в их бюджеты. Многолетнее неиспользование участков на этапе их освоения мало, чем отличается от ситуации, когда отдельные участки бросили позже. В некоторых странах предоставлять участки без инфраструктуры запрещено. Поэтому в договора купли-продажи землеотводов с некоммерческими партнерствами, которые заключаются с комитетами по распоряжению имуществом, полезно включать пункты о сроке и порядке освоения территории. К сожалению, в законе принцип выделения земли для садоводств остался прежним «бери, сколько хочешь, осваивай, когда сможешь». Результат известен.
- Каково мнение по законопроекту общественных объединений садоводов и депутатов Госдумы, которые, так сказать, специализируются на проблемах садоводов?
- Я читал заключение Профсоюза садоводов России, которым законопроект не поддерживается. К сожалению, ничего и не предлагается, только критика. Что касается «специализированных садовых депутатов», то они пока себя также не проявили, и им удается держать интригу по неким существенным предложениям, которые уже с 2011 года не оглашаются публике.
- Какие важные моменты, по-вашему, остались за скобками законопроекта?
- Как это не покажется странным, но начать нужно с членства в садоводстве. В законе записано, что членом объединения могут быть граждане, имеющие на его территории в собственности земельные участки. Вероятно, у вас будет один голос как при наличии одного, так и нескольких участков в собственности. Голос собственника «большого» участка, например в 20 соток, будет равен голосу собственника «малого» участка, например, 6 соток. Ведь неимущественный статус мы должны защитить, наверное, а интересы каждого члена СНТ. Предположим, что супруги с неотмененным режимом общей совместной собственности имеют два участка – один зарегистрирован на мужа, другой на жену. Сколько у них голосов? Два или один? Неясно, поскольку в аналогичной с точки зрения прав собственности ситуации, но при регистрации прав на одного из супругов, голос будет один. Еще пример: с целью установления контроля над СНТ некий собственник разделил свой участок в 20 соток на десять участков и продал их подконтрольным ему лицам.
- Разве это возможно делить участок на сколь угодно малые части?
- Сегодня да, градостроительные регламенты (правила землепользования) не приняты в большинстве случаев, поэтому нет ни минимальных, ни максимальных размеров участков. И когда это безобразие прекратится, из-за которого, кстати, невозможно легализовать прирезку при межевании более чем 10% площади участка по исходным документам, неизвестно.
Такая же ситуация возможна, если один участок продан в долевую собственность, например, сотне человек. Каждый из этих ста может быть членом СНТ с одним голосом, или с 1/100 голоса?
- Что еще?
- Одним из самых важных вопросов – это документальное закрепление прав на долю пользования инженерными сетями, в частности электроэнергией. В лучшем случае сейчас на руках у собственников есть приходно-кассовые ордера или отметки в книжке садовода, за что и какую сумму они платили целевые взносы. Но это не означает, что взнос оплачен полностью, и обычно неясно, об оплате стоимости какой по счету модернизации оборудования идет речь. Также бывают пока редкие случаи, когда целевые взносы оплачивались не в равных долях, а пропорционально установленной мощности. Кроме того иногда правление СНТ в свой карман продает право подключения новым собственникам, когда предыдущие владельцы не оплачивали взносы. Ситуация в ближайшие годы будет обостряться, поскольку разрешение строительства индивидуальных жилых домов в СНТ не подкреплено достаточными мощностями их инфраструктуры. Садоводства надо принуждать к строгому учету прав пользования инфраструктурой, сами они это делать не будут, так как в мутной воде правлениям проще рыбу ловить, и работы меньше.
- Какими документами это должно быть закреплено?
- Достаточно внутреннего документа СНТ, в котором указаны все собственники и все земельные участки с подведенной мощностью центрального ресурса (электроэнергии, газа, воды).
Следующий важнейший вопрос – об изъятии неиспользуемых участков. Роль садоводств здесь ничуть не меньше, чем у муниципалитетов, к которым могут отойти участки по решению суда. Инфраструктура принадлежит СНТ или всем его членам. Участок без инфраструктуры, выставленный после изъятия на торги, будет интересен только собственникам смежных участков, то есть почти никому. Зачем так портить объект? Надо просто поделиться с садоводством, например, 50% вырученных от продажи участка средств. Это создаст хороший источник развития СНТ, позволит оправдать риски по передаче сведений о неиспользуемых участках.
Еще несколько предложений. Ревизионная комиссия должна составлять достойный противовес правлению. Сегодня ревизионная комиссия, по закону, - это какие-то «бедные родственники». На общем собрании ревизорам могут даже не дать слова. Полагаю, что в законе можно записать, что если заключение ревизионной комиссии по приходно-расходной годовой смете отрицательное, как минимум, на общее собрание выносится вопрос о перевыборах председателя правления.
Садоводческое товарищество как юридическое лицо должно работать круглый год, иметь адрес для корреспонденции не «на деревню дедушке», как сейчас, куда письма не доставляются, желателен и адрес электронной почты. Председатель обязан весь год выдавать справки о принадлежащих собственникам земельных участках, строениях и долях пользования инфраструктурой, о задолженностях, согласовывать акты границ и выполнять прочую работу, необходимую для регистрации прав собственности и их перехода.
Законодательно надо запретить садоводствам подписывать акт согласования границ участка с увеличенной площадью с условием оплаты в пользу СНТ какой-то денежной суммы. Уместно будет предусмотреть за такие, достаточно распространенные действия, административную ответственность председателя.
Некоторые садоводства грешат незаконными поборами в виде вступительных взносов. Закон разрешает вступительный взнос в размере затрат на оформление членства, 500-1000 руб. А берут иногда 25 и даже 50 тыс. руб., «на развитие», даже если прошлый собственник дачи был самым образцовым плательщиком.
Члены садоводства должны иметь возможность фотографирования своими силами устава, протоколов, отчетов и других документов товарищества.
В общем, в законопроекте есть над чем поработать.
Количество показов: