Прописка на даче: власти перехватили инициативу садоводов

Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, разрешающий регистрацию в садовых домах на землях сельскохозяйственного назначения. Аналогичную норму содержит ранее разработанный законопроект о садоводческих товариществах депутата Олега Валенчука – председателя Союза садоводов России. О том, кому выгодна прописка на даче, не приведет ли принятие закона к появлению «резиновых» дач и повлияет ли на рост цен на недвижимость «садоводов», специально для портала RussianRealty рассказывает Геннадий Савинов, заместитель генерального директора по развитию АН «Истра-Город».

- Сразу два законопроекта по одному вопросу. Что это - соперничество в авторстве?

- Если и так – не беда. Немного законов принимается, про которые их разработчики с гордостью могут сказать: «это сделали мы». Вопрос прописки на дачах перезревший. Люди примут закон с удовлетворением. Затрат не требуется. Какие-то небольшие дополнительные деньги поступят в местные бюджеты. «Свобода лучше, чем несвобода». При таких исходных - почему бы не «посоревноваться» в авторстве? Хотя, конечно, логичнее было бы принять новый закон о садоводческих товариществах в целом, в котором в качестве уточняющих поправок были бы нормы о регистрации (прописке), предложенные правительством.

- Законопроект разрешает регистрацию пребывания в индивидуальных жилых домах, находящихся на землях сельскохозяйственного назначения. Как много людей в этом могут быть заинтересованы?
-Да, благодаря постановлению Конституционного суда от 30 июня 2011 г. россияне могут прописываться на даче и на землях сельхозназначения. На землях этой категории находятся примерно 90% садоводческих товариществ. Но при этом регистрация возможна только в индивидуальных жилых домах. Подавляющее большинство садовых домиков требований к индивидуальному жилому дому не выдержит. Строение должно быть пригодно для круглогодичного проживания, отвечать градостроительным, строительным, санитарно-гигиеническим, экологическим и прочим требованиям. Процесс строительства «настоящих» жилых домов на садовых участках и переоборудование существующих домов под требования растянется во времени на многие годы. В то же время число людей, которым реально нужна прописка на даче не велико. Во-первых, никто не будет терять льготы, связанные с местом регистрации, например москвичи - повышенные пенсии или нормальные поликлиники. Во-вторых, вопрос прописки в наших условиях имеет свою цену, в Подмосковье – около 1 тыс. руб. на три месяца. Тем же мигрантам, о которых еще надо будет сказать отдельно, невыгодно приобретать земельный участок и строить на нем индивидуальный жилой дом, только чтобы получить регистрацию. Самая очевидная группа, которой нужна прописка на даче, – активные самостоятельные семьи, которые не собираются просить у властей на даче ни садиков, ни школ, ни домов престарелых. Ясно, что таких людей мало. Если прописка в ином месте будет давать экономические выгоды, люди будут прописаны там, а жить на даче. Так сейчас, так и останется.

-5 августа премьер-министр Дмитрий Медведев в своем видеоблоге сказал, что нужно сделать так, чтобы сохранились льготы по прежнему месту регистрации, связанные с пенсиями, медобслуживанием и даже транспортом...
- Как это технологически сделать? Избирателями и налогоплательщиками садоводы-дачники будут по новому месту прописки, а получателями льгот - по месту прежней регистрации? С натяжкой, не вызывают больших сомнений какие-то конкретные регионы, например, Москва и Подмосковье. Но ведь принцип должен быть универсальным, и льготы москвича, например, на транспорт тогда должны быть сохранены при переселении его и в Тверскую область и на Камчатку. Даже если удастся все это организовать, есть вероятность затруднений в получении как будто сохраняющихся льгот, поэтому люди не будут рисковать.

- В пояснительной записке к законопроекту правительства сказано, что муниципальные власти не несут ответственности за создание транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры на территории садоводческих товариществ. Тем самым идея преобразования садоводств в поселения окончательно похоронена?
-Это было очевидно с самого начала. Поскольку средств не хватает даже на поддержание существующих деревень в нормальном состоянии, не говоря уже об их развитии. Создать из садоводств тысячи новых деревень – это значит усугубить ситуацию. СНТ, как и прежде, преимущественно будут развиваться за счет собственников. Садоводам не привыкать самостоятельно строить дороги, устанавливать трансформаторы, оплачивать вывоз мусора и т.д. На мой взгляд, помощь от муниципалитетов могла бы ограничиваться субсидированием дополнительных затрат службы скорой помощи на обслуживание тех садоводческих товариществ, которые для этого приспособлены, в частности имеют круглогодичный подъезд. Все остальные вопросы проживания в СНТ должны быть зоной ответственности самих собственников, социальное иждивенчество здесь неуместно.

- Некоторые эксперты высказывают опасение, что иностранные мигранты, воспользовавшись возможностью зарегистрироваться на даче, заполонят наши пригороды и дополнительно криминализируют ситуацию. В дополнение к «резиновым» квартирам появятся «резиновые» садовые дома.
- Во-первых, мигранты уже здесь. Непринципиально в каком именно месте они могут нарушать миграционное законодательство – в СНТ или в городе. Разве что, в СНТ их труднее контролировать. Но, повторяю, зарегистрироваться в СНТ можно будет только в индивидуальном жилом доме. Таких потенциальных собственников мало, и тысячу рублей за прописку они брать не станут - несерьезный заработок, не учитывая даже планируемое наказание, вплоть до уголовного, за регистрацию без намерений предоставить жилье для проживания. Домики «на курьих ножках» под индивидуальные жилые не подпадут. Во-вторых, вероятно, в обозримой перспективе для неблизких родственников будут запрещены любые «резиновые» жилые помещения, равно как и продажа доли в праве на жилое помещение, если ее эквивалент в квадратных метрах, будет меньше минимальной нормы площади на одного человека. Сегодня продажа, чаще - притворное дарение - малых долей в праве жилья - это «узаконенная» торговля пропиской.

-Правительственные эксперты рекомендуют разрешить регистрацию в садовых и дачных домах только россиянам.
-По крайней мере в первые годы это будет оправдано, и мы это предлагали несколько лет назад.

- Высказывались мнения, что если ветхий садовый дом будет признан единственным жильем, то человека в нем должны зарегистрировать.
- А может ли так быть, что если скамейка или картонная коробка будут признаны единственным жильем человека, то его надо в них (или на них) зарегистрировать? Как говорят, не надо давить на жалость. Таких людей следует социально реабилитировать, а не регистрировать в непригодных для проживания помещениях, создавая плохие прецеденты. Если дом совсем ветхий, то он не может быть жилым, если хотя бы краем глаза проверять соответствие требованиям к жилому дому.

- По «дачной амнистии» зарегистрировано более 9 млн объектов недвижимости, в том числе садовых и дачных домов – около 2 млн. Каковы возможности собственников зарегистрировать эти строения в качестве индивидуальных жилых домов?
- В законопроекте записано «в соответствии с установленным порядком». То есть пока никак, по крайней мере, не очевидно как. Проблема в том, что сегодня пригодный для постоянного проживания дом может в свидетельстве о собственности именоваться «жилым строением без права регистрации проживания», и наоборот, развалюха – «жилым строением с правом регистрации проживания». С вязано это с тем, что последнее время Росреестр не препятствует, чтобы заявители сами выбирали графу декларации об объекте недвижимого имущества, в которой ставим «галочку» про «регистрацию-нерегистрацию». Поэтому возможны две крайности: либо всех проверять, включая, например, коттеджные поселки, где собственник ни одного гвоздя сам не забил и где все инженерные системы централизованные, либо опереться на данные свидетельств, то есть на декларации собственников. Оба этих подхода плохие. В первом случае регистрация жилого дома в СНТ никак не учитывает данные свидетельств о собственности и потраченные на эту работу усилия, во втором - «наплодит» опасных во множестве смыслов объектов, которые будут часто гореть, загрязнять окружающую среду и т.п. На мой взгляд, можно было бы ограничиться достаточно большим перечнем требований к дому (около 30), но чтобы доказательство их выполнения необязательно сопровождалось представлением сложного инженерного проекта, плюс хотя бы один визит инженера-инспектора. С некоторыми изъятиями и упрощениями можно опираться на постановление правительства от 28 января 2006 г. N 47 («Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»).

- А изъятия какие?
- В указанном постановлении установлены требования к дому не только в части безопасности, но и по уровню комфорта. Например, если район газифицирован, то в доме должен быть газ. Это неправильно, поскольку не учитывается, располагает ли застройщик необходимыми на повышенный комфорт средствами, и не принимаются в расчет индивидуальные предпочтения. Возможно ведь, что камин для отопления кому-то нравится больше, чем газовый котел.

- Сообщалось, что правительство Московской области готово установить пониженный тариф на электроэнергию для потребителей индивидуальных жилых домов в СНТ. Насколько это будет стимулировать регистрацию проживания в таких домах?
- Хороший «пряник». Остается только понять, кто будет заниматься пересчетом платежей по общему счетчику СНТ и индивидуальным счетчикам садоводов с понижающими коэффициентами для тех, кто зарегистрировал жилые дома, и где гарантии, что сетевые кампании к этому бумаготворчеству будут нормально относиться.

- В СМИ были сообщения, что регистрация на дачах приведет к росту цен на эту недвижимость до 20-25 %. Ваше мнение?
- Мантры заинтересованных лиц о постоянном росте цен на недвижимость, о «земле, которую больше не производят» изрядно всем надоели. В большинстве случаев покупателей загородной недвижимости не интересует прописка на даче, у них есть квартиры или дома. Не могу сказать, что земельные участки в деревне (с пропиской) стоят дороже, чем в СНТ. В первую очередь ценится место и инфраструктура, не столь важно, в каком статусе находится территория. Заявления о возможном росте цен на дачи – это либо элемент маркетинга самого законопроекта, либо региональных властей, которые хотят как-то подстегнуть собственников регистрировать дома в новом качестве (для роста налоговой базы), поэтому интерпретируют предстоящие изменения как якобы выгодные для большинства участников. То есть собственников как капиталовладельцев или потенциальных продавцов. Обостряя заочную полемику с теми, кто прогнозирует рост этих цен, скажу, что никакого роста цен на садовую недвижимость в связи с разрешением прописки на дачах не будет. Если же наконец начнется работа по изъятию неиспользуемых земельных участков, цены могут упасть очень сильно. Фактор прописки – третьестепенный в ценообразовании. Суметь за отдельные деньги продать покупателям садовой недвижимости право полностью полагаться на свои силы, за все платить самим – это «высшее мастерство». Привет от Тома Сойера.

- Получается, что воздействие данного законопроекта будет весьма умеренным?

- Совершенно верно. Регистрация индивидуальных жилых домов в СНТ по темпам будет не быстрее, чем «дачная амнистия» в целом, то есть 1-3 % объектов в год. Разрешение прописки на даче – это скорее демонстрация доверия властей к своим гражданам, а не предоставление им прямых выгод. Заметных переселений на дачи не произойдет. Не будет происходить и существенного увеличения налоговых поступлений от садовой недвижимости в связи с этим. И так – по всем важным пунктам. Разрешение прописки на даче – главным образом качественная мера, расширяющая наши права и возможности. Но и на том спасибо.

Количество показов: