Элитное жилье: от дворянских особняков до разумных кварталов будущего

Москва всегда была городом эклектичным и в плане социальной структуры, и в плане архитектуры. Каждая эпоха и каждая часть общества оставила свой след на теле города. Общественные здания, конечно, являются важными опорными точками в восприятии его, но состоит город из жилых домов. И, безусловно, самую заметную их часть составляют дома обеспеченных и именитых граждан, образующие Москву парадную – ее фасад. Элитными считались и роскошные дворцы, и основательные купеческие дома, и квартиры в доходных домах с телефоном. О том, что такое «элитная недвижимость», как это понятие воспринималось в Москве в разные времена, и где будут жить высшие слои общества в будущем, читайте в эксклюзивном интервью RussianRealty с советником президента управляющей компании «Уникор» по архитектуре жилой и коммерческой недвижимости Аркадием Воловником.

- Аркадий, что, собственно, такое «элитная недвижимость»?

- Понятие «элитная недвижимость» вошло в обиход совсем недавно. В начале 1990-х годов этот термин активно использовался в среде не только застройщиков, но и прежде всего потенциальных покупателей, которые стремились за счет так называемых элитных квадратных метров оправдать свой новый статус в обществе.

Ни дворянские усадьбы, ни дома-сталинки партийной номенклатуры в свое время элитными не называли, хотя с позиций сегодняшнего дня мы, несомненно, видим их таковыми. Поэтому, когда уже в современной России появилось новое понятие, каких-то конкретных представлений о качествах, которыми должно обладать подобного рода жилье, еще не существовало. На каждом этапе формирования данного сегмента основные направления диктовало прежде всего представление самих покупателей и те или иные особенности жизни.

Большой популярностью в 90-е годы пользовались расселенные коммунальные квартиры в районе Тверской, Арбата, Садового кольца – сталинские дома с высокими потолками, просторными комнатами и качественно сделанным ремонтом. Но в таком жилье хозяина, как правило, окружали грязные подъезды, соседи, проживающие в коммунальных квартирах. И это дало в конце десятилетия прочные основания для формирования новой концепции элитного жилья, которое при этом должно было оставаться в центре города.

Так сформировался район между Пречистенской набережной и улицей Пречистенка, более известный как Остоженка. Он преимущественно состоял из спроектированных хорошими архитекторами качественных жилых домов, которые, однако, никак не были связаны между собой. До середины 2000-х годов Остоженка оставалась самым популярным местом проживания московской элиты. Но к этому времени у ее обитателей появились новые нужды и пожелания. Узкие улицы, маленькие общественные зоны и слабо развитая социальная инфраструктура центра города вызвали желание очередной раз сменить формат – у людей появилась тяга жить за городом.

В начале XXI века начали появляться так называемые элитные поселки на 200-300 домов. Жилье подобного класса отвечало многим требованиям: поселки находились за городом в экологически чистых местах, здесь была возможность устроить собственный большой бассейн, жить по соседству с людьми своего уровня. Но вскоре и это жилье оказалось не вполне подходящим, потому что подрастающих детей нужно было возить в школы, и желательно с разными профилями. Им требовалось найти занятие по душе, посещать различные кружки и секции. А из-за транспортной ситуации на подъездах к Москве, ежедневно преодолевать многокилометровые пробки, выбираясь из дома, было не очень удобно.

Появилась потребность создания новых своеобразных жилых кварталов, которые были бы одновременно экологичными и современными, находились вблизи от развитой многосторонней инфраструктуры (но при этом не мешающей тихой и спокойной жизни), и были бы как можно ближе к центру города, где исторически концентрировалось все жилье для высшего класса. Один из старейших исторических районов Москвы Хамовники, находящийся между набережными Москва-реки в непосредственной близости от Новодевичьего монастыря и сада им. Мандельштама, за счет своего удобного местоположения, транспортной доступности и прочих ключевых для элитного жилья параметров, представляет на данный момент большой интерес для застройщиков и инвесторов.

Для создания многих решений проектирования, архитекторы, разрабатывающие концепцию современного элитного жилья, обращались к традициям старого центра. Для развития элитной недвижимости в каждом отдельно взятом городе, будь то Лондон или Санкт-Петербург, существует целый ряд отличительных черт и понятий, сложившихся исторически. Одним из основных элементов, характерных для столицы, является «московский двор» – своеобразная однородная социальная среда, где происходило большинство контактов. Поэтому достаточно очевидно было рождение идеи создания современного инновационного жилого комплекса с приватными дворами, где жители элитных квартир могли бы взаимодействовать между собой, не бояться, что с играющими без присмотра детьми может что-то случиться и проводить время, наслаждаясь зелеными прилегающими территориями.

- Говоря об истории, было бы уместным спросить, как же формировались вкусы москвичей и архитектурный облик современного города?

- Архитектурный облик Москвы начал активно формироваться и преобразовываться после того, как в 1918 году власти приняли решение о переносе столицы сюда из Петербурга. До этого город имел скорее провинциальный купеческий вид: мещане застраивали площади без особого координирования своих действий, не существовало четких планов, из-за чего впоследствии и возникли многочисленные Кривоколенные переулки. Если обратиться к архивным фотографиям, отражающим быт старой Москвы, то можно увидеть, что Охотный ряд, Лубянская, Театральная, и даже Красная площадь – все они представляли собой центр соединения беспорядочно расположенных торговых точек.

Еще одной характерной особенностью Москвы в дореволюционный период можно считать мирное сосуществование архитектурных комплексов в современном на тот момент стиле модерн, таких как, например, отель «Метрополь», уютных особнячков с огородами в районе Ивановской горки и Сухаревской площади, в которых исконно жили представители старого дворянства, и покосившихся зданий, принадлежавших более низким сословиям. Помимо большого пласта жилья для так называемого среднего класса, на рынке недвижимости 1900 года преобладали «барские квартиры», востребованные среди людей со средствами.

Значительно позже, когда советское правительство переехало в Москву, стало очевидно, что архитектуру города надо как-то преобразовать – государство взяло курс на превращение старого буржуазного центра в образцовый коммунистический. В 1935 году был принят радикальный план реконструкции города, который незамедлительно начали претворять в жизнь. На месте старых зданий возводились новые, сносились памятники архитектуры, были построены дом правительства на Охотном ряду, библиотека имени Ленина, обрели свой привычный сегодня вид многие московские площади. Из-за того, что в новую столицу было переведено большое количество государственных служащих, возникла потребность в их расселении. Гостиницы «Националь» и «Метрополь», считавшиеся так называемыми домами Советов, уже не справлялись со своими обязанностями.

Среди жилья, возводимого для высших слоев советского общества, появлялись целые комплексы сооружений. К примеру, знаменитый Дом на набережной, выстроенный на месте винно-соляных складов и ставший одним из самых крупных домов Европы. Изначально он был задуман для того, чтобы предоставлять квартиры ведущим членам партии, а впоследствии имел среди своих постоянных жильцов и представителей формировавшейся советской элиты: ученых, героев войны, выдающихся писателей, артистов и прочих культурных деятелей.

Новые решения того времени нашли отражение и в других архитектурных ансамблях. Для пролетарской элиты специально строились номенклатурные дома, более известные как «сталинки». Подобного типа здания возводились в престижной центральной части города, а также при застройке новых проспектов и магистралей, которые сформировались возле обновленных площадей. Как правило, номенклатурные дома строились по отличным от типовых проектам, и сейчас полноправно являются архитектурным достоянием столицы.

Квартиры имели удобную планировку, просторные холлы, рабочие кабинеты, библиотеки, в некоторых даже предусматривались отдельные помещения для прислуги. Сталинские дома в большинстве своем были выполнены в классических архитектурных формах, украшались лепниной, имели лифты и потолки высотой более трех метров.

После длительного архитектурного затишья, связанного с тяжелыми для страны военными годами, Москва продолжила отстраиваться. В этот период появились известные на весь мир сталинские высотки, несколько из которых – здание на Кудринской площади и Котельнической набережной, были жилыми. Несколько больших подъездов, обслуживающихся лифтами, вестибюли обильно украшены зеркалами и люстрами, сделанными по специальному заказу. На довольно долгое время эти семь зданий стали вершиной устремлений тех, кто причислял себя к элите.

Сегодня большой популярностью у представителей высшего класса пользуются жилые комплексы, выполненные в различных техниках – это могут быть и своеобразные стилизации под отечественную и зарубежную классику, и здания в стиле hi-tech. Основным эталоном для развития архитектурных решений, как и прежде, остается Запад. Многие представители элиты приобретают недвижимость в Англии, Франции и Испании, и, как следствие, их предпочтения за рубежом автоматически проецируются на квартиры и особняки, которые представляют им на родине.

Современное элитное жилье представляет собой большие по площади квартиры, в которых можно устроить и зимний сад, и личный тренажерный зал с бассейном. Как правило, популярностью пользуются многоуровневые квартиры с большим количеством подсобных помещений, просторными ванными комнатами, детскими и игровыми.

Одним из самых востребованных стилей, наряду с классикой, является так называемый стиль современного регионализма или органической архитектуры. Развитие этого архитектурного течения приходится на 30-50-е годы ХХ века и связано, прежде всего, с эстетическим неприятием обезличенных геометрических форм авангарда, а впоследствии и отторжения новой агрессивной волны модернизма. На высшем уровне этого направления в постройках архитекторами воплощается сочетание большого количества местных особенностей с изобретательным применением современных инновационных технологий и некоторым преломлением уже существующих традиций.

- А как на все эти изменения в общественных настроениях реагировала архитектура? Какие стили были наиболее популярными?

- Довольно длительное время в российском архитектурном строительстве господствовал сформировавшийся в западных условиях модерн в тандеме с неоренессансом и необарокко. Здания, выполненные в этом стиле, пользовались большим спросом у московского купечества, поскольку имели роскошный вид и могли сполна отразить состоятельность их владельцев. Но после революции все переменилось коренным образом, и на смену модерну пришли новые течения.

Одним из них является конструктивизм, отраженный в творческих концепциях и практике Гинзбурга, Мельникова и других. К 30-м годам на улицах столицы появились очень интересные новаторские ансамбли, в которых стены выполнены из стекла, а крыши плоские – это так называемые арбатские дома и, прежде всего, знаменитый особняк цилиндрической формы в Кривоарбатском переулке.

Но вскоре на смену конструктивизму приходит социалистический реализм. Это явление объединяет в себе несколько направлений, сформировавшихся на социально-политической основе. Тридцатые годы двадцатого века, период Второй мировой войны и послевоенный, составляют целую эпоху «тоталитарной архитектуры», расцветшей в 50-е. Довлеющий над всеми сферами жизни политический курс полностью диктовал свои условия и в проектировании новых зданий. Москва, принявшая эстафету от Петербурга, должна была во всех своих проявлениях отображать быстрое строительство новой коммунистической жизни.

Многие историки сходятся во мнении, что этот период в архитектуре новой столицы можно обозначить как «архитектура наркоматов». Гипертрофированные здания, отражающие устремления рабочего класса под пристальным наблюдением госаппарата. В непосредственной близости от Кремля строится здание Совета труда и обороны, на Берсеневской набережной появляется жилой комплекс – дома СНК и ЦИК. Основной путь развития в эти годы обозначался желанием выразить через архитектурные композиции свою принадлежность к государственной системе и Сталину: Библиотека им. Ленина, Театр Красной Армии, основное здание МГУ на Воробьевых горах, издательство «Правда» и другие.

Современные же архитектурные решения заключают в себе своеобразное соединение различных стилевых направлений: классики, модернизма, постмодернизма, регионализма. С появлением новых строительных материалов, обновленная застройка расширяется за счет огромных массивов из стекла и бетона, а для того чтобы присущая подобного рода сооружениям ахроматика не сказывалась негативно на эмоциональном состоянии жителей, они разбавляются созданием колористической среды. Городская атмосфера XXI века представляет собой жилые и бизнес кварталы, выполненные в теплых тонах и находящиеся в непосредственной близости от зеленых насаждений, а многослойность архитектурного ансамбля только возбуждает к нему современный интерес. Яркими примерами современного подхода к строительству можно назвать бизнес-центр «Москва-Сити», Московский Международный Дом Музыки, здание Газпрома на Калужском шоссе, строящийся жилой комплекс «Садовые кварталы».

- Можно ли спрогнозировать, как будет дальше развиваться сегмент российской элитной недвижимости?

- За счет того, что в России долгое время не существовало более-менее определенных характеристик элитного жилья, каждый застройщик вкладывал в это понятие свой смысл. Покупателю приходилось зачастую тратить много времени, чтобы найти то, что ему нужно. Сейчас рынок подобного рода недвижимости стал более стабильным, определились основные параметры, по которым то или иное жилье классифицируется как элитное. Этот сегмент развивается большими темпами, выбирая направления, основываясь на требованиях, которые диктуют потребители: качество строительства, отделки, функциональности планировочных решений, инфраструктуры, удаленности от центра, экологической обстановке, теплой подземной парковке и безопасности.

Управляющая компания «Уникор» провела среди обитателей элитных квартир исследование, в котором учитывались, прежде всего негативные факторы, с которыми те сталкивались: нехватка подсобных помещений, потолки не гармонирующие с площадью комнат, неразвитая и удаленная инфраструктура, недостаточное количество детских садов и школ. Используя имеющиеся данные, застройщики и инвесторы в будущем могут создавать апартаменты, жилые кварталы и комплексы, с учетом всех пожеланий и активно используя историческую подоснову в качестве традиционных «московских двориков».

Есть и другие тенденции. Так, ажиотаж на квартиры с большой площадью постепенно сходит на нет, сейчас больше котируются квартиры с нестандартными и свободными решениями по планировке, балансом жилых и нежилых площадей, отсутствием длинных узких коридоров. Постепенно снижается интерес среди обеспеченных покупателей на старые сталинские дома, которые так любила советская номенклатура. Хотя спрос на старинные дворянские и купеческие усадьбы, даже находящиеся в плачевном состоянии и требующие капитального ремонта, неизменно растет.

Остаются популярными жилые комплексы, выстроенные по последнему слову техники, с использованием инновационных технологий и выполненные по индивидуальному проекту. А благодаря тому, что техника проектирования в XXI веке вышла на абсолютно новый уровень, качество и эстетичный вид новых комплексов уже уверенно может конкурировать с признанными памятниками архитектуры.

Количество показов: