Сказка о «Золотом острове»

Мэрия Москвы согласовала первую очередь застройки Болотного острова напротив Кремля. Пока только кончика стрелки – треугольника Берсеневской и Болотной набережных и Берсеневского переулка. В общем, пятачок за спиной памятника Петру I.

В 1783 году после очередного наводнения, повредившего Большой Каменный мост, императрица Екатерина Великая велела проложить Обводный канал (он же Отводный, или, для совсем непонятливых – Водоотводный). Работы заняли три года, и сносить при этом ничего не пришлось, так как лежало здесь «премерзкое» болото. Археологи установили, что болото возникло на месте старицы, а значит, канал – вовсе не канал, а расчищенное старое русло Москвы-реки. Соответственно, образовавшийся остров не искусственный, а вполне естественный. Он просуществовал в самом центре города более 200 лет под русским именем «Болотный» и под татарским «Балчуг» с тем же значением. Пока однажды...

Пока однажды, а именно в 2003 году, не обнаружилось, что всего в двухстах метрах от Кремля пропадает настоящая «девелоперская целина». Так на свет появился проект «Золотой остров», предполагающий масштабную реконструкцию всей западной части Болотного острова от стрелки до Большого Москворецкого моста.

Разумеется, знаменитый Дом на набережной с кинотеатром «Ударник» и старое здание британского посольства будут сохранены. Равно как и палаты Аверкия Кириллова – одно из старейших зданий Москвы (середина XVII века), с храмом Николы на Берсеневке. Эти раритеты предполагается всего лишь окружить ресторанами, гостиницами, варьете, казино, дискотеками – по горизонтали, а также пешеходными эстакадами и подземными гаражами – по вертикали.

Оставалось поделить пирог. Собственником самого лакомого куска – кондитерской фабрики «Красный Октябрь» – была группа компаний «Гута», по слухам, очень дружественная экс-мэру Москвы Юрию Лужкову. Казалось, дело пойдет споро. Но... летом 2004 года в стране разразился скоротечный банковский кризис, который будто специально возник, чтобы разрешить массу накопившихся задач. В частности, тяжелейшие потери понесла компания «Гута». В общем-то кризис и закончился в тот день, когда «Гута-банк» был куплен «Внешторгбанком».

Ничего удивительного, обычная практика. Например, позже, в июне 2007-го, как раз в те дни, когда решался вопрос о переназначении Юрия Лужкова на пост мэра столицы, та же «Гута» согласилась продать свой пакет акций в ОАО «Сити» (управляющая компания проекта «Москва-Сити») «Базовому Элементу» Олега Дерипаски. Бизнесмену, который однажды назвал себя всего лишь «государственным управляющим».

Так или иначе, но управление проектом «Золотой остров» было передано компромиссной «КРТ Мегаполис» – дочке ГК «Корпорация развития территорий» (КРТ). Вскоре КРТ объявила о создании двух паевых инвестиционных фондов для финансирования проекта: «Золотой» (для строительства жилья) и «Мегаполис» (для создания инфраструктуры). Собственно, дальше дело так и не пошло.

Почему? Трудный вопрос. Цены росли как на дрожжах. Спрос на рынке элитной жилой недвижимости – самый устойчивый в столице. Он, похоже, и кризиса не заметил. Есть парадоксальное объяснение: проект «Золотой остров» оказался слишком хорош. Настолько хорош, что сдвинуть его с мертвой точки оказалось не по силу ни московским, ни федеральным властям. Все хотели получить свой кусок, все саботировали усилия всех. Не по злому умыслу, просто так устроена система.

Еще в 2005 году застройщики похвастали, что готовое жилье на «Золотом острове» будет стоить до $25 тыс. за 1 кв. м, а в «видовых» квартирах – и до $50 тыс. Безумные цифры разбередили души не только потенциальных инвесторов и покупателей, но и всех тех многочисленных структур, от которых прямо или косвенно зависит само строительство.

Дальше началась эпопея. Вдруг выяснилось, что по концепции Генплана Москвы городу нужна на острове масса развлекательных и торговых центров. Девелоперы схватились за голову: кому нужен дом с окнами на торгово-развлекательный центр и кого заманишь в этот центр, если туда не добраться сквозь пробки, да и машину не припарковать?

«Это плохой генплан, – говорили девелоперы. – Внесите в него изменения». «Нельзя, – вздыхали архитекторы, – Генплан – это закон. А вы под каналом гаражи постройте. Четырехуровневые». Девелоперы нервничали, а тут и Московский метрополитен подключился к дискуссии: «Да не волнуйтесь вы. Мы там станцию построим». «Какую еще станцию?! – изумились девелоперы. – Наши клиенты на метро не ездят! Что это за элитное жилье рядом со станцией? Что мы сможем построить над ее коммуникациями?» «Понимаем ваши проблемы, – соглашались метростроевцы. – Но ведь положено...» Девелоперы искали пути решения проблемы.

За этими схватками внимательно наблюдали энергетики: «Электроподстанцию перенести? Покажите ваши предложения». И понимали девелоперы, что энергетики не подвластны ни богу, ни черту, и несли им проект за проектом, предложение за предложением. Ну и приложения к предложениям. Без этого никак.

«Конечно, уберем подстанцию, – сказал город. – Мы там пешеходный мост построим с площадью на платформе, на высоте 10 метров. А на площади будут кафе, рестораны, бутики. Ну, и под платформой – кинотеатр, галереи, дансинги, круглогодичный каток. Ах, да, и над платформой, чтобы место не пропадало, еще один ресторан, вращающийся, как на Останкинской башне, только пониже – метров 35».

Сомнительно, что кто-то захочет платить астрономические суммы за жилье в доме, нижние этажи которого напоминают подземелье, а в окна верхних будут заглядывать туристы. «Направо за деревьями вилла Мадонны, налево за холмом – особняк Марадонны» — это одно, а «направо гостиная Н. Н., налево – спальня М. М.» – совсем другое.

«А можно дома повыше построить? – спросили девелоперы. – Ведь пять этажей – это предел окупаемости! Чтобы надеяться на прибыль, нам нужно хотя бы шесть этажей. Или семь, считая первый нежилой». «Нет, – ответила Москомархитектура, – этого нельзя. Максимум – 20 метров. В центре Москвы – Кремль, заслонять его нельзя. Заглядывать за кремлевскую стену – тем более». «А Дом на набережной? – спросили девелоперы. – Он же выше». «Что позволено Юпитеру, – ответила Москомархитектура, – не позволено быку».

Приглашенная архитектурная звезда Мануэль Нуньес предложил «утопить» внутренние дворы элитного комплекса, чтобы хоть как-то обеспечить приватность VIP-жильцов, а заодно и увеличить количество жилых этажей. Вероятно, где-то в солнечной Испании или Мексике такие патио стали бы настоящей находкой. У нас же они станут «колодцами». Причем вечно сырыми, учитывая климат, близость реки и качество любого, самого разрекламированного элитного строительства.

И еще одна очевидная причина задержки с началом проекта «Золотой остров». Проекты на небольшой территории тесно взаимосвязаны и требуют одновременного завершения строительства. Но каждый девелопер хочет получить объект с большей капитализацией за счет готового окружения. Вопрос в том, как «синхронизировать» планы: начинать «свою» стройку наобум никто не станет. Участки проекта «Золотой остров» принадлежат многим собственникам. Договориться о чем-то в таких условиях крайне сложно.

Как видим, на первом этапе эта проблема решена. Строительство начнется с самого уголка, со стрелки острова. Предполагается, что строители выйдут на площадку в 2013 году, через 10 лет после анонсирования проекта. Ну, а там видно будет.

Альберт Акопян
_