Кадастровая стоимость квадратного метра квартиры в Москве в среднем на 3,9% ниже, чем рыночная. Наиболее недооценены государством квартиры в центральной части города (в среднем на 7,1%), а наиболее близка к текущим ценам оценка квартир на юго-востоке столицы (среднее завышение на 0,3%). В некоторых случаях кадастровая стоимость квартиры оказалась занижена в десятки раз, но есть и случаи завышения в 1,5-2 раза. Таковы результаты исследования, проведенного Аналитическим центром ЦИАН в октябре 2016 года, – когда началась массовая рассылка москвичам новых платежей по налогу на квартиры.
С 2016 года в Москве стартовал переходный период к новому налогу на недвижимость, который завершится в 2020 году. Этот процесс затронет миллионы жителей Москвы и других регионов, которые владеют жильем. В Москве количество квартир превышает 4 млн. В результате постепенного перехода от исчисления налоговых платежей с инвентаризационной стоимости на исчисление налоговых платежей от кадастровой стоимости налог на квартиры вырастет в среднем по городу к 2020 году в 10 раз. Например, инвентаризационная стоимость одной из обычных московских квартир площадью 47 кв. м в 2014 году составляла 340 419 рублей, а налог, с учетом коэффициентов (0,3%) составлял 1021 рубль. Кадастровая стоимость этой же квартиры определена в размере 9 431 454 рублей. Даже с учетом пониженных коэффициентов (0,1% для квартир ценой менее 10 млн) налог на нее составит к 2020 году 9431 рублей (без учета возможных льгот и вычетов). С учетом вычета 20 кв. м налог будет 5426 рублей. В 2016 году он с учетом переходного периода был выставлен в размере 2720 рублей.
В ходе исследования Аналитический центр ЦИАН сравнил результаты оценки средней рыночной стоимости кв. м квартир в 30 000 многоквартирных домов Москвы и кадастровой оценки средней стоимости кв. м квартир в тех же домах. Исследование проводилось на всей территории города, за исключением новых территорий - Новомосковского и Троицкого округов, где пока проживает около 3% населения города и велика доля индивидуальных домов. В среднем по городу средняя стомость кв. м квартиры на октябрь 2016 года составила 198 439 рублей, а кадастровая стоимость, определенная в конце 2014 года – 185 776 рублей.
В 36% многоквартирных домов Москвы кадастровая оценка оказалась выше рыночной, в то время как в 64% случаев – ниже рыночной. Впрочем, серьезные отклонения встречаютя редко. В итоге в 97,5% случаев кадастровая стоимость квартир либо занижена, либо если и завышена, то не более чем на 25%, что делает процесс оспаривания кадастровой стоимости либо бессмысленным, либо нерентабельными – стоимость судебного процесса будет выше, чем экономия налоговых платежей за 20 и более лет для подавляющего большинства квартир. Таким образом, надежды многих владельцев квартир съэкономить на налоге малоперспективны и в будущем они могут надеяться только на прохождение в список льготников (их уже 15 категорий), а также на вычеты (например, налог не начисляется на «первые» 20 кв. м). Вероятно, как и в случае платежей за капитальный ремонт, круг льготников может быть расширен.
Наиболее лояльно оценщики нанятые государством для составления кадастровой оценки, отнеслись к владельцам квартир в районе Куркино (недооценка в среднем на 35%), Крылатское (недооценка в среднем на 27%) и Якиманка (недооценка в среднем на 24%). Больше всего переплатить придется владельцам жилья в Текстильщиках (переоценка на 12%), Черемушках (переоценка на 10%), Аэропорт (переоценка на 9%). Подробнее сравнение рыночной и кадастровой цены кв. м квартир по районам и округам смотрите в Таблице 5 в конце исследования.
Если смотреть статистику по отдельным адресам, то больше всего повезло жителям элитного дома по адресу Брюсов переулок, д. 19 возле Мэрии Москвы – при средней рыночной цене кв. м в 1 482 419 рублей, кадастровая стоимость кв. м здесь составляет 438 556 рублей. Список 10 наиболее недооценных домов смотрите в Таблице 1. Случаи переоценки более характерны для окраин города, потрепанных старых домов, жилого фонда рядом с промышленными зонами и вдали от станций метро. Владельцам квартир в таких домах придется переплачивать налога по несколько тысяч рублей в год. Список домов, квартиры в которых переоценили смотрите в Таблице 2.
Таблица 1. Наиболее недооцененные дома Москвы.
Адрес
Средняя оценочная стоимость кв. м квартир
Средняя кадастровая стоимость кв. м квартир
Разница, руб
Разница, %
пер Брюсов, д. 19
1 482 419
438 556
-1 043 863
-70%
пер Молочный, д. 5
954 988
121 479
-833 509
-87%
пер Молочный, д. 1 (2)
954 988
139 820
-815 168
-85%
ул Большая Пироговская, д. 8
1 190 178
384 084
-806 094
-68%
пер 2-й Обыденский, д. 5
954 988
169 975
-785 013
-82%
пер 2-й Обыденский, д. 7
954 988
187 900
-767 088
-80%
пер Коробейников, д. 22 (2)
782 498
17 634
-764 864
-98%
ул Малая Полянка, д. 13
907 883
147 911
-759 972
-84%
пер Коробейников, д. 22 (3)
782 498
28 241
-754 257
-96%
пер Молочный, д. 7
1 176 014
443 580
-732 434
-62%
Таблица 2. Наиболее переоцененные дома Москвы.
Адрес
Средняя оценочная стоимость кв. м квартир
Средняя кадастровая стоимость кв. м квартир
Разница, руб
Разница, %
Новочерёмушкинская улица, 42к1
184 515
275 357
90842
49%
Саратовская улица, 3к4
144 884
229 996
85112
59%
Профсоюзная улица, 40к1
191 655
275 293
83638
44%
улица Архитектора Власова, 9к3
191 536
273 837
82301
43%
Большая Черёмушкинская улица, 25к1
166 051
246 167
80116
48%
1-й Краснокурсантский проезд, 7А
175 723
251 082
75359
43%
Магистральный переулок, 5
173 391
244 556
71165
41%
2-я Рыбинская улица, 12
185 529
256 192
70663
38%
Гвардейская улица, 17к2
141 071
203 682
62611
44%
Красносолнечная улица, 40к1
110 741
156 913
46172
42%
Суммарно при средней налоговой ставке в 0,15% москвичи (без учета льгот и вычетов) в 2020 году перечислят в бюджет около 61 млрд рублей - почти такая же сумма тратится за год на все детские сады Москвы. Сумма рассчитана исходя из объема жилищного фонда города в 218 913 505 кв. м. и средней кадастровой стоимости кв. м 186 000 рублей. С учетом вычета с квартир в 20 кв. м налоговые поступления могут составить 39 млрд. рублей – такая сумма тратится за год из бюджета города на культуру. Однако, по конкретным домохозяйствам налог на квартиры будет распределен неравномерно. Кому-то придется платить сотни рублей в год, а кому-то сотни тысяч и даже миллионы. Сейчас в городе принята прогрессивная шкала налогов – при кадастровой стоимости квартиры до 10 млн рублей – 0,1%, до 20 млн рублей – 0,15%, до 50 млн рублей – 0,2%, до 300 млн рублей – 0,3%, более 300 млн рублей – 2%. В среднем налог на квартиру в центре города будет в 7 раз выше, чем на его окраинах.
Таблица 3. Средний прогнозируемый налог на квартиру по округам Москвы
Округ
Средняя квартира, м2
Средняя кадастровая
цена м2
Средняя кадастровая
цена квартиры
Средняя ставка, %
Средний налог 2020
Средний налог
c вычетом 2020
Центральный
65,6
301 085
19 751 205
0,15%
29 627
20 594
Западный
59,7
195 996
11 700 991
0,15%
17 551
11 672
Юго-Западный
51,9
189 535
9 836 851
0,10%
9 837
6 046
Северо-Западный
55,9
177 520
9 923 392
0,10%
9 923
6 373
Северный
52,4
169 044
8 857 931
0,10%
8 858
5 477
Южный
49,5
167 845
8 308 349
0,10%
8 308
4 951
Северо-Восточный
46,3
159 229
7 372 292
0,10%
7 372
4 188
Восточный
48,5
156 272
7 579 182
0,10%
7 579
4 454
Юго-Восточный
48,2
156 777
7 556 629
0,10%
7 557
4 421
Зеленоградский
44,5
114 011
5 073 504
0,10%
5 074
2 793
С учетом прогрессивный шкалы рекордный налог за квартиру составит 17,4 млн рублей – его заплатит владелец жилья площадью 1800 кв. м в Пожарском переулке. Впрочем, это на 50% меньше, чем ему нужно было бы заплатить по рыночной оценке. Суммарно владельцы 10 наиболее дорогих квартир должны будут в 2020 году перечислить в бюджет Москвы более 100 млн рублей. Всего в городе квартир, попавших под ставку 2%, - 46 и расположены они по 33 адресам. Хотя на самом деле сверхдорогих квартир в столице больше на порядок. Например, в базе ЦИАН сейчас выставлено на продажу 27 квартир стоимостью более 300 млн рублей.
С учетом заниженной кадастровой оценки многим владельцам квартир в центре Москвы повезло – они будут платить «типовой» налог в тысячи и десятки тысяч рублей, как например владелец квартиры площадью 155 кв. м в Коробейниковом переулке – при рыночной стоимости квартиры в 122 млн рублей, ее кадастровая стоимость составляет 1,8 млн рублей. То есть налог будет не 366 000 рублей, а 1 800 рублей. Если кадастровую оценку на такие квартиры не пересчитают, то их владельцы в центре города суммарно съэкономят десятки миллионов рублей.
Таблица 4. Квартиры рекордсмены по налоговым платежам (прогноз на 2020 год)
Адрес
Кадастровая стоимость квартиры, руб.
Оценочная стоимость квартиры, руб.
Площадь квартиры, кв. м
Налог 2020, рублей по ставке 2%
Недооценка квартиры
Пожарский переулок, 13
868 441 982
1 727 296 200
1800
17 368 840
50%
Неопалимовский переулок, 8
726 302 337
1 164 212 644
1486
14 526 047
38%
Подсосенский переулок, 3
630 974 029
1 672 797 324
1922
12 619 481
62%
Коробейников переулок, 1
614 509 835
1 333 151 605
1229
12 290 197
54%
Мосфильмовская улица, 8
595 397 419
770 969 680
1718
11 907 948
23%
1-й Обыденский переулок, 12с1
552 645 413
800 313 906
834
11 052 908
31%
1-й Зачатьевский переулок, 5
521 181 123
1 019 390 652
1043
10 423 622
49%
1-й Зачатьевский переулок, 6с1
462 404 973
656 424 795
705
9 248 099
30%
Скатертный переулок, 18
432 918 553
865 931 947
907
8 658 371
50%
Гранатный переулок, 8с4
409 227 728
1 009 955 227
901
8 184 555
59%
Таблица 5. Разница средней рыночной и кадастровой стоимости кв. м по районам Москвы
Район Москвы
Средняя оценочная стоимость
кв. м квартир
Средняя кадастровая стоимость
кв. м квартир
Разница,руб.
Разница в %
Центральный административный округ
349 081
301 085
-47 996
-7,1%
район Якиманка
425 881
289 379
-136 502
-24,1%
район Арбат
483 822
371 716
-112 106
-17,6%
район Хамовники
478 853
380 789
-98 064
-11,2%
Мещанский район
315 397
276 224
-39 172
-9,0%
Пресненский район
343 104
292 175
-50 928
-7,8%
район Замоскворечье
308 852
287 006
-21 846
-4,8%
Тверской район
356 251
324 574
-31 678
-4,3%
Басманный район
285 045
266 845
-18 200
-2,7%
Таганский район
250 254
236 916
-13 339
-2,5%
Красносельский район
282 362
277 866
-4 496
3,4%
Западный административный округ
208 648
195 996
-12 652
-1,7%
район Крылатское
361 509
216 712
-144 796
-26,6%
район Тропарёво-Никулино
224 794
194 289
-30 505
-11,8%
район Очаково-Матвеевское
201 740
164 661
-37 080
-9,2%
район Проспект Вернадского
241 171
221 450
-19 721
-5,5%
район Раменки
264 674
236 920
-27 755
-5,1%
район Солнцево
140 591
135 781
-4 810
-3,2%
район Ново-Переделкино
137 773
135 646
-2 126
-1,1%
район Кунцево
188 970
190 018
1 048
2,0%
Можайский район
171 321
174 559
3 239
2,8%
район Филёвский Парк
210 543
216 257
5 714
3,8%
район Фили-Давыдково
203 605
208 012
4 406
4,3%
район Дорогомилово
295 870
303 342
7 471
5,2%
район Внуково
119 235
126 392
7 157
6,6%
Юго-Западный административный округ
190 196
189 535
-661
0,5%
район Тёплый Стан
178 975
165 909
-13 066
-6,6%
район Северное Бутово
159 301
150 374
-8 927
-5,3%
Гагаринский район
280 500
263 603
-16 897
-3,6%
район Ясенево
171 270
168 007
-3 263
-1,6%
район Котловка
176 180
172 684
-3 497
-1,6%
район Зюзино
175 857
173 889
-1 968
-0,7%
район Коньково
187 233
183 905
-3 328
-0,3%
Ломоносовский район
244 443
243 688
-755
0,1%
Академический район
213 756
213 961
205
0,9%
район Южное Бутово
140 071
142 793
2 722
2,6%
Обручевский район
212 033
216 273
4 241
2,7%
район Черёмушки
200 265
217 806
17 541
9,8%
Северный административный округ
185 346
177 520
-7 825
-4,5%
Бескудниковский район
163 471
132 913
-30 558
-18,9%
район Западное Дегунино
151 613
126 241
-25 371
-16,4%
Дмитровский район
147 450
123 405
-24 045
-16,1%
район Ховрино
171 296
144 788
-26 508
-15,5%
район Восточное Дегунино
154 402
137 909
-16 493
-10,7%
район Левобережный
177 420
161 574
-15 845
-9,0%
Головинский район
164 976
149 955
-15 021
-9,0%
район Коптево
167 553
158 164
-9 390
-5,5%
район Сокол
230 353
214 875
-15 478
-5,4%
Тимирязевский район
183 006
181 947
-1 059
0,0%
Хорошёвский район
233 018
229 408
-3 610
1,0%
Войковский район
188 047
195 045
6 998
4,2%
Савёловский район
201 599
211 917
10 318
5,9%
район Беговой
221 331
235 562
14 232
7,1%
район Аэропорт
219 730
235 739
16 009
8,6%
Северо-Западный административный округ
183 950
169 044
-14 906
-7,0%
район Куркино
181 761
116 628
-65 133
-35,6%
район Северное Тушино
171 803
148 122
-23 681
-13,5%
район Строгино
195 842
177 606
-18 236
-8,4%
район Хорошёво-Мнёвники
187 132
175 035
-12 097
-5,7%
район Южное Тушино
166 275
159 362
-6 913
-3,4%
район Митино
168 377
164 315
-4 062
-2,0%
район Покровское-Стрешнево
189 059
176 243
-12 816
0,0%
район Щукино
205 336
204 343
-993
0,9%
Северо-Восточный административный округ
176 371
167 845
-8 526
-4,3%
район Южное Медведково
171 276
153 808
-17 468
-10,1%
Ярославский район
151 309
136 110
-15 198
-9,9%
Алексеевский район
211 727
192 572
-19 156
-8,7%
район Северное Медведково
173 385
158 728
-14 657
-8,4%
район Лианозово
170 615
155 322
-15 293
-8,2%
район Северный
138 170
127 466
-10 703
-7,7%
район Ростокино
181 202
168 289
-12 913
-6,6%
Останкинский район
203 122
188 699
-14 423
-6,4%
Лосиноостровский район
160 971
152 072
-8 899
-4,9%
район Отрадное
171 030
163 441
-7 589
-4,2%
район Марфино
179 546
170 013
-9 533
-4,2%
район Бибирево
158 249
151 646
-6 602
-4,1%
район Свиблово
181 157
178 129
-3 028
-1,1%
район Марьина Роща
214 702
212 387
-2 315
0,5%
Алтуфьевский район
152 803
155 041
2 239
1,8%
Бутырский район
186 866
189 712
2 846
2,3%
Бабушкинский район
170 622
173 525
2 902
2,8%
Южный административный округ
170 994
159 229
-11 765
-6,7%
район Бирюлёво Восточное
134 419
116 253
-18 167
-13,2%
район Орехово-Борисово Северное
163 591
142 158
-21 433
-12,9%
район Орехово-Борисово Южное
154 727
135 437
-19 290
-12,3%
район Чертаново Центральное
165 610
145 464
-20 146
-11,9%
район Чертаново Северное
177 595
157 349
-20 246
-11,2%
район Нагатинский Затон
185 252
167 609
-17 643
-9,3%
район Царицыно
157 838
143 356
-14 482
-9,2%
район Зябликово
156 282
142 211
-14 071
-9,0%
район Бирюлёво Западное
129 098
118 342
-10 756
-8,3%
район Чертаново Южное
157 911
149 684
-8 227
-5,1%
район Братеево
153 652
148 632
-5 021
-3,3%
Нагорный район
182 175
176 662
-5 513
-2,5%
Донской район
213 841
204 574
-9 267
-1,8%
район Москворечье-Сабурово
163 687
160 190
-3 497
-1,6%
Даниловский район
207 842
204 583
-3 260
-0,6%
район Нагатино-Садовники
180 484
179 290
-1 194
0,4%
Восточный административный округ
163 818
156 272
-7 546
-4,1%
район Восточный
117 832
101 562
-16 270
-13,5%
район Вешняки
147 567
130 095
-17 473
-11,8%
район Северное Измайлово
155 781
138 534
-17 247
-10,9%
район Сокольники
233 508
203 376
-30 132
-10,5%
район Гольяново
151 967
136 076
-15 891
-10,4%
район Ивановское
152 757
137 159
-15 598
-10,1%
район Преображенское
184 830
171 245
-13 586
-6,6%
район Новогиреево
163 783
154 276
-9 507
-5,5%
район Новокосино
150 615
146 900
-3 715
-2,4%
район Перово
158 404
154 794
-3 610
-2,0%
район Метрогородок
147 643
146 673
-971
-0,5%
район Восточное Измайлово
168 499
166 480
-2 018
-0,4%
район Соколиная Гора
174 069
172 764
-1 305
-0,3%
район Богородское
165 310
165 000
-310
0,2%
район Измайлово
174 098
177 859
3 762
2,8%
район Косино-Ухтомский
133 351
135 831
2 480
2,9%
Юго-Восточный административный округ
156 669
156 777
108
0,3%
район Кузьминки
155 593
142 211
-13 382
-8,3%
район Некрасовка
122 308
112 597
-9 711
-7,7%
район Выхино-Жулебино
151 832
142 699
-9 134
-6,2%
Рязанский район
153 940
149 678
-4 262
-2,3%
район Лефортово
182 875
181 701
-1 174
0,1%
район Печатники
146 175
145 533
-642
0,5%
район Марьино
158 453
159 585
1 132
0,7%
район Люблино
149 770
154 072
4 303
3,1%
район Капотня
123 348
127 336
3 988
3,3%
Нижегородский район
156 127
166 380
10 254
6,8%
Южнопортовый район
188 156
200 275
12 119
6,8%
район Текстильщики
155 867
174 519
18 652
12,3%
Зеленоградский административный округ
124 923
114 011
-10 912
-8,4%
район Савёлки
130 718
113 348
-17 369
-12,8%
район Матушкино
128 689
113 211
-15 477
-11,7%
район Силино
123 068
113 105
-9 963
-8,1%
район Старое Крюково
122 828
113 433
-9 396
-7,6%
район Крюково
120 523
115 366
-5 157
-4,2%
Весь город
198 439
185 776
-12 663
-3,9%
ПРИ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ЛЮБЫХ ДАННЫХ ОТЧЕТА – ССЫЛКА НА АНАЛИТИЧЕСКИЙ ЦЕНТР ЦИАН ИЛИ САЙТ CIAN.RU ЯВЛЯЕТСЯ ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ!
_____________________________________________________
Справка о компании
ЦИАН – лидер российского рынка онлайн-недвижимости. В состав группы входят сайты CIAN.RU, REALTY.DMIR.RU (Недвижимость и Цены), EMLS.RU.
По данным LiveInternet совокупная ежемесячная аудитория проектов составляет 5 млн. уникальных пользователей.
Количество показов: