Адвокат Андрей Безрядов о мошенниках, перепланировках квартир и других проблемах, с которыми сталкиваются владельцы элитной недвижимости.
Что представляет собой элитная недвижимость с точки зрения юридической практики и какие сложности чаще всего возникают у ее владельцев. Портал «Элитное.РУ» поговорил на эту тему с адвокатом Андреем Безрядовым.
– Приобретая элитную недвижимость, на что следует обратить внимание ее будущему владельцу?
– Во-первых, на ее владельца. Собственность подобного рода приобретается, как правило, бизнесменами и чиновниками. Гораздо реже – представителями творческой и интеллектуальной элиты. Во избежание излишнего внимания налоговых и иных государственных органов нередко дорогостоящие объекты оформляются на родственников или иных лиц «ближнего круга». В таких случаях стороной по договору будет выступать не всем известная персона, а реальный собственник жилья. Нередко именно по этой причине возникают конфликты в будущем.
Например, в случае смерти, особенно неожиданной, того или иного бизнесмена недвижимость может остаться у ее формального владельца. Кстати, это касается не только недвижимости, но и других активов. Вообще тема наследования именно элитной недвижимости достаточно непростая. Как показывает практика, относительно часто на недвижимость обеспеченного бизнесмена или чиновника претендует не только его родственники, но и гражданские жены вкупе с внебрачными детьми. Логично, что все это заканчивается настоящими войнами за наследство.
– Мошенников привлекает дорогая недвижимость?
– Привлекает, но редко. Мошенники предпочитают специализироваться на «эконом» квартирах, которыми владеют социально незащищенные и абсолютно юридически безграмотные граждане. С «элиткой» они предпочитают не связываться, так как ее владельцы чаще люди непростые и имеют все ресурсы для того, чтобы дать грамотный отпор.
– Какие проблемы еще особенно знакомы владельцам дорогой недвижимости?
– Достаточно часто возникают судебные споры на почве реконструкции и перепланировок на вторичном рынке элитного жилья. Скорее, влияет масштаб изменений. Если в жилье эконом-класса собственник зачастую ограничивается увеличением площади за счет балкона или изменением коммуникаций в санузле, то в дорогих сегментах дело обстоит иначе.
В элитных квартирах не всегда законно обустраивают зимние сады, мансарды и даже бассейны. Переводят жилые помещения в нежилые с целью обустроить офис или студию. А такие нововведения грозят разрушением перегородок, залитием нижерасположенных квартир и т. д. Конфликты с соседями в подобных случаях неизбежны. Одним из известных случаев можно назвать инициированный Ксенией Собчак процесс. Она пыталась заставить соседей допустить в их квартиры работников газовой службы, поскольку планировала изменить расположение газовых коммуникаций в доме. Жильцы аргументировали свое несогласие конституционным правом на неприкосновенность жилища и выиграли дело.
– На что еще следует обратить внимание потенциальному собственнику «золотых метров»?
– Разумеется, цена недвижимости влияет и на размер уплачиваемого налога, и на услуги ЖКХ. И, если о сумме налога собственник узнает сразу, то размер стоимости коммунальных и эксплуатационных услуг иногда становятся неожиданностью. Правда, при покупке вторичного жилья оценить масштаб «бедствия» еще можно. Первичка же такой возможности чаще не дает.
С другой стороны, покупатель элитной недвижимости должен понимать, что его ежемесячные расходы будут существенно отличаться от расходов на данный вид услуг в стандартных многоквартирных домах. Помимо основных расходов, привилегированный собственник оплачивает услуги консьержа (которые следует отличать от услуг обычного вахтера), охрану, уборку, круглосуточное дежурство тех. поддержки и др. Во многих таких домах имеются тренажерные залы и бассейны, за которые тоже придется платить. В среднем, расходы на ЖКХ составят 30 000 долларов в год и более.
– И все платят?
– Не все. В первую очередь, финансовый кризис сказался на покупательской способности не только рядовых, но и состоятельных граждан. Бюджеты на покупку жилья сократились в два и более раз. При этом, по статистике собственники и наниматели жилья эконом и бизнес-класса более дисциплинированы в плане оплаты, нежели собственники элитной недвижимости. Если число неплательщиков среди первых составляет около 5%, то среди вторых этот показатель доходит до 15%.
– А чем аргументируется отказ оплачивать услуги?
– Причин несколько. Кто-то просто халатно относится к оплате счетов. Некоторые ссылаются на отсутствие в городе по причине командировок, гастролей и прочее. Особый случай – приобретение жилья в инвестиционных целях. Более трети таких собственников пытаются уклониться от оплаты, аргументируя тем, что не проживают в доме. Если квартира ими куплена на первичном рынке, то в ход идет также отказ от подписания документов о принятии жилья в эксплуатацию. В некоторых случаях долги по таким квартирам достигают десятки тысяч долларов и выше.
Количество показов: