Адвокат ОЛЕГ СУХОВ: Порядок определения и оценка кадастровой стоимости земельных участков. Можно ли ее уменьшить?

Кадастровая стоимость – это рыночная цена объекта недвижимости, определенная в процессе государственной кадастровой оценки так называемым массовым методом, т.е. в сравнении с многочисленными объектами схожей категории, расположенных, примерно, на той же территории. Индивидуальные характеристики объектов недвижимости при определении их кадастровой стоимости не учитываются. Другими словами, кадастровая стоимость определяется как некая средняя статистическая рыночная цена аналогичных объектов недвижимости.
В отличие от кадастровой стоимости, рыночная определяется на основании индивидуальных качеств, свойств и характеристик объекта, приближенных к цене, за которую такой объект может быть продан и является потребительски востребованным.
Для большего понимания можно привести следующий пример. Рассмотрим два земельных участка равной площадью, скажем 15 соток, расположенных в одном городе. Один из которых, к сравнению, находится в самом центре, рядом с большим скоплением людей и хорошей проходимостью, с развитой инфраструктурой и транспортной доступностью и потенциально возможный к использованию в коммерческой деятельности. Он огорожен, сформирован, к нему проложен хороший подъезд, на участке есть все центральные коммуникации, надлежащим образом оформленные. Другой участок расположен на окраине города, находится в неудобном месте, заброшен, в натуре не выделен, более того, со всех сторон захвачен смежными землепользователями, что требует долгого судебного разбирательства. Коммуникаций нет.
В данном случае первый участок фактически будет стоить как минимум в два, а может и в несколько раз дороже, чем второй, скажем, первый 8 млн. р., второй не более 3 млн. рублей. Кадастровая же цена данных объектов будет, примерно, одинаковой и приближенной к 8 млн. рублей.
Из приведенного примера следует, что при определении кадастровой оценки объектов недвижимости очень часто возникают недопустимые погрешности, значительно увеличивающие кадастровую стоимость имущества по отношению к ее реальной рыночной цене.
 
Кто определяет кадастровую стоимость земельного участка и можно ли ее оспорить.
Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется независимыми оценщиками и фиксируется она в специальных отчетах, которые  проходят дополнительную экспертизу. Определение кадастровой стоимости осуществляется на основании заказов ФГБУ "ФКП Росреестра" как органа, уполномоченного на проведение кадастровой оценки. Оценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет.
Если собственники, арендаторы, налогоплательщики или иные заинтересованные лица не согласны с кадастровой стоимостью объекта недвижимости, они вправе ее оспорить. При этом юридические лица, прежде чем обратиться в суд, обязаны пройти досудебный порядок обжалования результатов кадастровой оценки.
Такой порядок осуществляется посредством обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при территориальных управлениях Росреестра. Данные комиссии были созданы еще в 2012 году в каждом территориальном Управлении Росреестра, и как показала практика досудебного рассмотрения споров – более половины требований заявителей удовлетворяются.
При обжаловании кадастровой стоимости объекта недвижимости необходимо представить определенный пакет документов, а именно:
 
- кадастровый паспорт объекта недвижимости и нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов;
 
- при наличии документа, свидетельствующего о недостоверности представленных данных на определение кадастровой стоимости недвижимости, такой документ;
 
- отчет, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
 
- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.
 
Для чего необходима кадастровая стоимость объектов недвижимости и в отношении каких земельных участков возможно ее определение.
Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости определяется для целей налогообложения, где налоговой базой является кадастровая стоимость недвижимости (ст.ст. 390, 391 НК РФ, 66 ЗК РФ).
Кроме того размер определения кадастровой стоимости объектов недвижимости необходим для установления арендной платы объектов государственной и муниципальной собственности, выкупа такой собственности, и наложения административных штрафов за неиспользование земель с/х назначения.
В отношении не каждого земельного участка можно определить его кадастровую стоимость. Так, если участок является ранее учтенным, внесен в государственный кадастр недвижимости, пусть и без определения границ, то определение его кадастровой стоимости и взимание налога практикуется вполне успешно. И наоборот, если земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, его местоположение не установлено, границы и площадь не определены, он считается не сформированным в качестве объекта недвижимого имущества и не является объектом налогообложения. Кадастровая стоимость таких участков определению не подлежит.
 
А что говорит судебная практика?
Ознакомившись с настоящим материалом, а так же прочтя сотни различных статей и комментариев, может сложиться мнение, что споры в отношении определения кадастровой стоимости объектов недвижимости вполне предсказуемы и однозначны. Ну, что там, мол, сложного? Насчитали кадастровую стоимость выше рыночной, обратилось заинтересованное лицо в суд, представило независимое экспертное заключение или заявило ходатайство об определении кадастровой стоимости равной рыночной, и суд восстановит справедливость! Но, нет, не все так просто. Привожу в качестве примера судебное постановление, которое в очередной раз подтверждает, что каков бы не был закон, как бы он не был понятен и ясен, а наше государство и его судебная система всегда найдут лазейку, как трактовать закон в свою пользу.
Так, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2014 по делу N А40-76411/2013 арендатору было отказано в удовлетворении требований о признании сведений о кадастровой стоимости земельного участка недействительными с момента внесения в государственный кадастр недвижимости, установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, обязании органа кадастрового учета внести изменения в государственный кадастр недвижимости. Суд мотивировал отказ следующим: несмотря на то, что заявитель является арендатором земельного участка и платит аренду, исчисляемую из ее кадастровой стоимости, соответственно, является заинтересованным лицом в рассматриваемом споре, тем не менее арендатор не вправе определять, а соответственно оспаривать кадастровую стоимость недвижимости, т.к. не является ее собственником. Кроме того, заключая договор аренды, он согласился с размером арендной платы, а соответственно, и кадастровой стоимостью земельного участка, а потому не вправе ее оспаривать, т.к. такие действия по оспариванию направлены на одностороннее изменение условий договора в части размера арендной плате, что законом не допускается.
Вывод
Повальная, скорая схема определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, можно сказать, изначально порочная, привела к огромному количеству ошибок и нарушению прав значительного количества заинтересованных лиц: собственников, арендаторов, пользователей недвижимости.
По большей части исправлять допускаемые нарушения удается без суда. Однако, более трети спорных вопросов разрешаются только в судебном порядке. И несмотря на то, что за последние несколько лет судебная практика значительно увеличилась, а по некоторым процессуальным моментам сформировалась и определяет единые механизмы разрешения споров, тем не менее эта же судебная практика свидетельствует о неоднозначности результатов, казалось бы, по стандартным спорам, возлагая тем самым серьезную ответственность на самих заинтересованных лиц, требуя квалифицированного и юридически грамотного подхода  к любому спору.


Аутсорсинг пресс-службы обеспечивает PR-агентство "Красное Слово"

Количество показов: