С 1 января 2014 года вступили в законную силу некоторые изменения и дополнения к действующим законам, направленные на страхование рисков, с одной стороны, дольщиков, а с другой — застройщиков при продаже объектов недвижимости по 214-ФЗ (Закон от 30.12.2012 № 294-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Цель указанного усовершенствования законодательства — уменьшить и, возможно, исключить такое негативное явление, как обманутые дольщики. Насколько на самом деле принятые поправки способны решить проблему обманутых дольщиков, и является ли благом для них новое законодательство, рассказывает адвокат Олег Сухов («»).
Что нового?
Возводимые объекты, разрешение на строительство которых получено до 01 января 2014 года, страхования или обеспечения (банковской гарантии) не требуют. Их продажа осуществляется, как и прежде, путем заключения договора долевого участия с передачей его на регистрацию в регистрирующие органы. Другое дело новые объекты, разрешение на строительство которых получено после 01 января 2014 года. Продать квартиры или офисы в них невозможно без заключения договора страхования или получения банковской гарантии. Такие документы являются обязательной составляющей пакета правоустанавливающих документов, передаваемого в Росреестр для регистрации договоров долевого участия.
«На апрель 2014 года известно множество примеров, когда застройщики, получив все разрешительные документы, не могут приступить к строительству ввиду отсутствия финансов и возможности привлечения вкладов дольщиков. Препятствием служит неразбериха со страхованием, — комментирует адвокат Олег Сухов. — Дольщики, в свою очередь, также имея желание приобрести квартиру в планируемой новостройке и заплатить за нее, не могут заключить договор в связи с отказом регистрирующего органа принимать документы из-за отсутствия подтверждения страхования строительства».
Страховщики в сомнении
Сразу следует отметить, что крупнейшие страховые компании без энтузиазма восприняли возможность страховать ответственность застройщиков. Представители таких гигантов, как ОАО «СОГАЗ», СК «МАКС», ОАО «Альфа-Страхование», ОСАО «Ингосстрах» и другие, признали, что к ним уже обращались застройщики с просьбой застраховать ответственность, однако почти все они получили отказы. Причины приводятся самые разные. В первую очередь это невозможность оценить все риски такого страхования.
Многие страховщики вообще считают данный риск системным, то есть зависящим не только от отдельного конкретного застройщика, но и от общего состояния экономики страны в целом. За примером далеко ходить не надо. Последние события вокруг Украины уже оказали воздействие на многие отрасли промышленности, в том числе вызвали рост цен на строительные материалы, что однозначно приведет к банкротству финансово неустойчивых застройщиков. И никто не мог предугадать подобных рисков еще год или даже полгода назад. Но это еще полбеды. Гораздо хуже то, что строительная отрасль непрозрачна.
«О какой ответственности может идти речь, если у многих компаний есть только минимальный уставной капитал? Кроме того, в России вообще нет правового механизма, который бы обязывал застройщика расходовать средства по целевому назначению. Получается странная ситуация: застройщики как финансовые институты аккумулируют средства физических лиц, а надзор за этой стороной их деятельности отсутствует. Нет регулярных отчетов, мониторинга, четких нормативов финансовых показателей. В таких условиях страховать ответственность просто нереально. Ко всему прочему, эти риски невозможно перестраховать. А потому это направление почти никому из страховщиков не интересно. В итоге многие страховые компании не просто отказывают застройщикам в страховании рисков, но и не торопятся получать лицензию на этот вид деятельности», — рассказывает Олег Сухов.
Волокита Центрального Банка и появление недобросовестных региональных страховщиков
Все вышеперечисленное серьезно тормозит работу по страхованию ответственности застройщиков. Тем более что далеко не все страховщики могут работать в этом сегменте рынка. Страховать ответственность строителей смогут только те страховые фирмы, которые работают на рынке не менее 5 лет и при этом имеют собственные средства в размере не менее 400 миллионов рублей, в том числе уставного капитала не менее 120 миллионов рублей.
И что еще интересно, сам Центральный банк России серьезно тормозит процесс страхования. Как известно, ЦБ РФ является регулятором в страховой сфере.
«При этом Центробанк, который является регулятором деятельности страховых компаний в сфере страхования застройщиков, затягивает сроки согласования правил страхования застройщиков (каждая страховая компания самостоятельно определяет правила страхования ответственности застройщика и передает в Центробанк), мотивируя это нехваткой персонала, — отмечает Олег Сухов. — Надо понимать, что без утвержденных правил страхования выданные страховщиком полисы являются обычными разноцветными бумажками, которые вообще не имеют силы. В случае выдачи такого "полиса" он может быть признан недействительным в судебном порядке, а застройщик привлечен к ответственности».
Крупные игроки на рынке страхования не идут на такие шаги, дорожа репутацией. В соответствии с п. 3 ст. 3 Закона РФ от 27.11.1992 г. № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» «добровольное страхование осуществляется на основании договора страхования и правил страхования, определяющих общие условия и порядок его осуществления». Согласно ст. 32.9 этого же закона «страховая организация обязана уведомлять в письменной форме орган страхового надзора о видах страхования… Страховщик обязан представлять в орган страхового надзора принятые им в рамках видов страхования правила страхования, расчеты страховых тарифов…»
При этом Росреестр внимательно отслеживает договоры долевого участия и полисы, и в случае малейших сомнений направляет запросы во все инстанции. Однако риск появления липовых полисов по-прежнему велик. Выход из этой ситуации только один — усиление взаимодействия между ЦБ РФ и Росреестром в регионах.
Проблемы общества взаимного страхования (ОВС)
В многочисленных интервью представители страховщиков настойчиво советуют застройщикам не ждать благожелательного расположения страховых компаний, а вступать в общество взаимного страхования (ОВС) и тем самым решать свои проблемы.
Курирует ОВС Минрегионразвития России. Предполагается, что общество взаимного страхования станет основным вариантом для страхования ответственности строительных фирм. Причем не только крупных, но также средних и мелких. Чиновники заявляют, что страховые тарифы в ОВС будут ниже, чем у страховых компаний. Однако сегодня они вполне сопоставимы со ставками страховщиков. Более того, общество взаимного страхования тоже применяет повышающие коэффициенты для строительных фирм с небольшими объемами, что фактически нивелирует для них все выгоды от участия в ОВС.
Стоит также отметить, что ОВС предусматривает обязательный вступительный взнос в размере 500 000 рублей, который дает возможность строительной компании получить расчет страхового тарифа в пределах от 0,16 до 16 %. Однако последняя цифра вообще находится вне рынка, потому что, по словам застройщиков, строительство является рентабельным при тарифе менее 10 %. Иначе нет смысла даже рыть котлован. Кроме того, в случае выхода из ОВС вступительный взнос не возвращается.
Есть еще немаловажное условие. По закону в ОВС должно быть не менее 30 участников. Это означает, что есть риск объединения обществом не только крупных и устойчивых застройщиков, но и «слабых» компаний. Следовательно, в случае банкротства «богатые» застройщики будут платить за «бедных», а это скажется на прибыльности компаний и на их отчислениях: они будут вынуждены постоянно пополнять фонд ОВС, что в свою очередь способно сдвинуть тарифную вилку ОВС в сторону увеличения, и средняя стоимость ДДУ опять возрастет.
Несмотря на то что изменения в законодательстве действуют уже с 01.01.2014 года, информация об ОВС до сих пор малодоступна. Представители застройщиков вообще говорят, что это общество — своеобразный «призрак». Дело в том, что руководители ОВС почему-то мало продвигают свою компанию, и люди просто не могут найти ее контакты и сайт www.ovsz.ru/contacts/
Кстати, по информации этого ресурса, по состоянию на 15.04.2014 года ОВС имеет представительства только в 7 городах России, что, безусловно, явно недостаточно.
Тупиковое банковское поручительство
С банковским поручительством дела обстоят еще хуже: примеры выдачи застройщикам банковского поручительства вообще единичны. Банкиры недовольны высокими рисками данного продукта, а также несправедливыми, по их мнению, условиями. В частности, страховой полис заключается в отношении каждого договора, а вот поручительство выдается на весь дом целиком. Получается, что банк поручается не только перед дольщиками, но и перед другими кредиторами застройщика. Не нравится банкирам и то, что закон не предусматривает ограничения ответственности банков самой стоимостью квартир. Банкиры опасаются, что ответственность банка, в отличие от ответственности страховой компании, не ограничивается стоимостью жилья, и предполагают, что при исполнении обязательства перед дольщиком кредитной организации придется выплатить ему не только сумму эквивалентную стоимости жилья, но также и все штрафы с неустойками.
Банки также раздражает обременительная норма Закона, требующая включать в договор участия в долевом строительстве заранее данное согласие поручителя на изменения договора, влекущие увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя. При наступлении подобных событий для банка это со 100%-й вероятностью означает ухудшение качества поручительства и кредитного портфеля. А вот за это придется отвечать уже перед ЦБ РФ. Чтобы так рисковать, надо быть или очень уверенным в застройщике, или требовать за поручительство огромную сумму, которая, конечно же, резко увеличить стоимость ДДУ.
Кроме того, банкиры предъявляют претензии к норме закона, которая устанавливает возможность обращения взыскания на предмет залога не ранее, чем через шесть месяцев после наступления срока передачи объекта. Для банка такое продление сроков также означает ухудшение качества портфеля. Кредитная организация — это далеко не обычное предприятие, ей не выгодно держать имущество на балансе. Банку как раз важна высокая оборачиваемость денежных средств.
Существует и другая проблема — наличие в договорах разных сроков передачи объектов участникам долевого строительства одного многоквартирного дома. По этой причине банку трудно обратить взыскание на объект незавершенного строительства и земельный участок до момента наступления сроков предполагаемой сдачи всех объектов в многоквартирном доме.
Наконец, застройщики сами не спешат обращаться в банки: сумма банковского поручения вычитается из кредитной линии, предоставляемой банком организации, но проценты начисляются на всю сумму кредита.
Негативные результаты и перспективы: рост цен на жилье и банкротство страховых компаний
Еще до вступления в силу изменений в закон 214-ФЗ специалисты прогнозировали, что введение страхования может вызвать подъем цен на квартиры примерно на 3–5 %.
В принципе они оказались правы. Если не учитывать повышения стоимости, вызванного инфляцией и событиями на Украине, то согласно опросам «Юридического центра адвоката Олега Сухова», проведенным в конце марта этого года, стоимость ДДУ выросла в среднем на 4 %. Много это или мало? Допустим, стоимость договора долевого участия составляет 1 700 000 рублей. Четыре процента от этой суммы — 68 000 рублей. Такова, как говорится, цена спокойной жизни.
С другой стороны, настораживает игнорирование крупными страховщиками этого направления деятельности. Ведь при банкротстве застройщика сумма страховых выплат может составить от 200 миллионов до 700 миллионов рублей, и есть смутное подозрение, что такие крупные платежи под силу только самым большим страховым компаниям, а они-то как раз и не торопятся работать с застройщиками. Поэтому есть реальная опасность, что при банкротстве застройщика вслед за ним рухнет и страховщик, а дольщики, несмотря на увеличение стоимости ДДУ, опять окажутся у разбитого корыта.
«Ответ» застройщиков на изменения в закон
Изучая рынок новостроек, «Юридический центр адвоката Олега Сухова» в феврале — марте 2014 года зафиксировал неуклонный рост числа продаж жилья через жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Нет сомнения, что таким образом застройщики отреагировали на внесенные в закон изменения. Данные виды сделок не запрещены и возможны, однако они существенно повышают риски покупателей: отсутствие ответственности при затягивании строительства, невозможность требовать возмещения убытков и взыскания неустойки, а порой и возврата основных денежных средств.
Краткие выводы
Новым нормам закона 214-ФЗ, вступившим в силу с 01.01.2014 года, откровенно не повезло. Понять, насколько они эффективны, в нынешней ситуации в сущности невозможно. Геополитический кризис и «майдан» бумерангом ударили по финансовым рынкам, заставив банки и страховщиков занять выжидательную позицию. В современных условиях никто не будет рисковать и заключать договоры с застройщиками. Так что об истинной эффективности закона можно будет судить только после разрешения кризиса.
Аутсорсинг пресс-службы адвоката Олега Сухова обеспечивает "Красное Слово"
Количество показов: