По экспертным оценкам, около 35–40 млн человек в России проживают в съемном жилье. Российский рынок аренды имеет многомиллиардные обороты и является одним из крупнейших в мире. Но при этом функционирует он в условиях правового вакуума. Ограниченность арсенала юридических инструментов регулирования арендных правоотношений и их низкое качество — главные причины, сдерживающие формирование полноценного сектора арендного жилья и здоровой конкурентной среды в этом сегменте российского рынка недвижимости», — уверена .
В российской юридической практике можно выделить несколько разновидностей споров, связанных с арендными правоотношениями на рынке жилья. Во-первых, это конфликты, возникающие в связи с распространенными в этой сфере схемами мошенничества. Наиболее частый способ обмана — предоставление платных информационных услуг якобы от лица собственников квартир. Во-вторых, судебные разбирательства, возникающие между нанимателями и собственниками жилья в связи с односторонним расторжением договоров, выселением арендаторов, взысканием арендной платы или оспариванием порядка ее индексации.
«Как показывает анализ правоприменительной практики, основной причиной возникновения споров является низкое качество договорной базы, а также отсутствие государственной системы регулирования арендных правоотношений в жилищном секторе, — говорит адвокат Ирина Цветкова. — За рубежом договоры найма являются многостраничными документами, которые досконально описывают взаимоотношения сторон и возможные сценарии развития событий: сроки найма, возможность его продления, размер оплаты и коммунальные платежи, порядок индексации ставки и освобождения квартиры и пр.».
Европейское (и отчасти американское) законодательство ориентировано на защиту прав нанимателей. Зачастую выселить арендаторов возможно только по решению суда и при наличии веских и убедительных оснований для этого (таковыми считаются долги по квартплате, нарушение правил проживания и пр.). В противном случае домовладельцы обязаны продлевать арендные контракты, если арендатор выполняет все его условия. В некоторых европейских странах законодательно ограничена возможность выселения семей с детьми в холодное время года, а также установлен предельный индекс повышения квартплаты для отдельных групп квартиросъемщиков, ограничена возможность заключения краткосрочных контрактов. Квартиросъемщики имеют возможность сохранять условия аренды для своих детей и родственников.
Жесткие и прозрачные правила игры способствуют динамичному развитию рынков аренды жилья, поскольку повышают доверие потребителей к домовладельцам. Неудивительно, что во многих крупных европейских и американских городах в аренду сдается до 30–50 % жилого фонда, зачастую по приемлемым и доступным ставкам.
В России ничего подобного нет. Государство не вникает в тонкости арендных правоотношений и почти не участвует в регулировании этого сектора — если, конечно, не считать таковым периодические рейды участковых и налоговых инспекторов, направленные на выявление «серых» арендных схем. Закономерно, что арендные контракты либо вовсе не заключаются, либо составляются арендодателями настолько изящно, что позволяют домовладельцам в любой момент выставить квартирантов на улицу. Реализуется классический принцип, при котором наличие законов (в частности, норм Гражданского, Жилищного кодекса) компенсируется возможностью их неисполнения.
«В этой ситуации подробный договор, описывающий все нюансы взаимоотношений с собственником жилплощади, является единственным, хотя и не стопроцентным, способом защиты прав арендатора, — говорит Ирина Цветкова. — Мы рекомендуем нашим клиентам документально оформлять сделку даже в том случае, если жилье арендуется у родственников или друзей. В договоре аренды следует оговаривать все, казалось бы, несущественные обстоятельства (порядок индексации арендной платы, периодичность возможных визитов хозяина жилья, состояние имущества и степень его износа и пр.), а также производить расчеты только с хозяином или его законным представителем, сопровождая передачу денег получением соответствующих расписок».
Количество показов: