На примере «Областной инвестиционно-строительной компании» (ОИСК), одного из основных застройщиков подмосковной Балашихи, можно проследить последовательность действий и событий, которые неизбежно останавливают строительство. Рассказывает генеральный директор ОИСК и «Московского агентства недвижимости», вице-президент Московской ассоциации риэлторов Сергей Жидаев. – Какая самая большая проблема строительства сейчас? Почему растет армия обманутых дольщиков и почему тормозятся стройки?
– Наша огромная, до сих пор не обустроенная страна предоставляет почти безграничное поле для деятельности инвесторов. Но, к сожалению, именно у нас строительная отрасль наиболее уязвима. Где находится ее ахиллесова пята? Она заключается в зависимости от инвестиционных контрактов, в которые местные чиновники могут включать все что угодно – путем заключения допсоглашений. По сути, строительство жилья, а главное, его стоимость напрямую зависят от состояния коммунальной инфраструктуры и позиции глав администраций, которые обременяют застройщиков.
В 2003 году мы подписали инвестиционный контракт в подмосковной Балашихе на строительство 200 тыс. кв. м жилья. Но тогда мы еще не знали, что инвестировать нам придется гораздо больше, чем было прописано в документе. Постепенно к пунктам о строительстве жилья прибавилось строительство магистральных коммуникаций, школы, детского сада и прочих объектов.
– Насколько это увеличило себестоимость строительства?
– Стоимость домов составила 1,715 млрд руб. Возведение инженерных сетей и сооружений, а также проволочки с выдачей документов, повлекшие за собой выплату дополнительных процентов по банковскому кредиту, добавили к этой цифре еще почти 1,1 млрд руб. Таким образом, проект стал более чем на 63% дороже.
– И как это происходило? Мнение девелопера учитывалось при таком удорожании?
– Дополнительные обременения рождались в добровольно-принудительном порядке. К примеру, везет наш большегруз стройматериалы на стройку. Дорогу перегораживает кордон милиции. Час стоим, второй, за нами – многокилометровая пробка. На нас показывают пальцем как на виновников беспорядков. Пытаемся выяснить, в чем дело – оказывается, что нас пропустят, но после заезда в администрацию. А там нас уже ждут с готовыми документами на дополнительные обременения. В результате стоимость проекта составила 2,799 млрд руб., а планируемая выручка – всего 2,317 млрд.
– То есть доходы стали ниже расходов? Что вы предприняли?
– Когда стало ясно, что наша расходная часть может заметно превысить доходную, мы подняли вопрос о состоянии нашего проекта на уровне области. Тогда возникло дополнительное соглашение, по которому мы получали новую компенсационную площадку, а в документах впервые возникло определение «единый инвестиционный проект».
– Получается, власти не всегда создают препятствия…
– Казалось бы, да. Однако декларирование в документах никак не пересекалось с реальной доброй волей. Не один год ушел на то, чтобы заставить руководителей города выдать технические условия на эту компенсационную площадку. В конце 2008 года они были наконец выданы. Но в этих документах оказались… новые обременения! Теперь нам предписывалось переложить канализационный коллектор областного значения – привожу только этот пример, чтобы вы понимали масштаб бедствия. Были поставлены и несколько более мелких задач.
Суммы, которые, по мнению администрации, мы должны были потратить на то, чтобы модернизировать коммунальную систему города, превысили 500 млн руб., и это не считая того, что размер уже исполненных обременений по проектированию и созданию инженерных сетей и коммуникаций, а также объектов соцкультбыта составил около 650 млн руб.
Понадобился еще почти год неимоверных усилий, причем не только наших, но и дольщиков строительства, которые уже не один год ждут своих квартир, чтобы из техусловий убрали все явные несоразмерности. Я уже не говорю про то, что остальные разрешительные документы были выданы с опозданием на несколько месяцев и под давлением.
– Из проекта так просто уже не выйти, и с администрацией, получается, приходится договариваться, так?
– Да, деньги уже потрачены, из проекта просто так не выйдешь. А без соответствующих подписей местных властей по закону строительство вестись не может. Замкнутый круг.
– А обращение в вышестоящие инстанции не помогло бы разрешить ситуацию?
– Большинство наших обращений в соответствующие инстанции оставались без ответа. Какое-то время удавалось справиться с ситуацией за счет растущего рынка. Латали дыры за счет увеличения стоимости квадратного метра, брали кредиты. С невероятными усилиями сдали в эксплуатацию первые шесть домов.
– То есть часть проекта удалось сдать несмотря ни на что?
– Да. Сегодня жители этих домов – счастливые обладатели качественного жилья и обустроенных придомовых территорий. Они сами с удовлетворением отмечают, что такие микрорайоны во всем Подмосковье – редкость. Кстати, это косвенно признают и руководители администрации города, потому что в отчеты о проделанной работе регулярно включают фотоматериалы микрорайона, построенного нами вопреки всем административным препонам.
Однако когда цены замерли, а затем пошли вниз, латать дыры стало уже нечем. Так затянувшийся инвестиционный проект оставил многих дольщиков без запланированных на нынешний год новоселий.
Сегодня в Балашихе стоят все стройки. Но дело не в кризисе, и я в этом уверен. Кризис только высветил основную причину разорения застройщиков: непомерные требования администрации. И так не только в Балашихе, но и в большинстве регионов России.
– Есть ли средство против произвола чиновников и запуска строек?
– У этих проблем слишком длинный «хвост». Его надо просто отсечь.
Первое: необходимо создать межведомственную комиссию по пересмотру инвестконтрактов – абсолютно всех, на территории всей страны. Это большая работа, но начинать делать ее необходимо, потому что в нынешних условиях выполнить все, что прописано в инвестконтрактах, не представляется возможным.
– Насколько я знаю, эта работа уже ведется.
– Да, но только все делается, так сказать, ручным способом и крайне медленно. Тратятся неимоверные усилия правительства, и депутатов Госдумы, и рабочей группы по решению проблем обманутых дольщиков. А если перевести эту машину с ручного управления на автоматический, то можно не только оперативно разобраться со всеми проблемами обманутых дольщиков, но и вновь запустить механизм строительства жилья. И это будет естественный процесс, который быстро наберет обороты.
Вторым шагом на этом пути должно стать создание государственной коммунальной инфраструктуры.
– Сегодня тема госкорпораций приобрела негативный оттенок, а за тарифы на ЖКХ уже летят головы.
– Да, действительно, некоторые из этих структур решено ликвидировать, и в ряде случаев это оправданно. Но все-таки одну такую организацию, на мой взгляд, необходимо создать. Я говорю о госкорпорации по обеспечению инфраструктурой проблемных объектов. Именно государство должно взять на себя труд строить ту самую «коммуналку», которая сегодня навязывается строителям в качестве обременений.
– И тогда, как это предполагалось при создании Фонда РЖС, готовые площадки станут предлагать на аукционах инвесторам-застройщикам?
– Вот именно. Это будет разумно и справедливо. За коммерчески выгодные объекты застройщики будут выкладывать большие суммы, что с лихвой окупит затраты. Да, за участки менее выгодные сопоставимые суммы получить не удастся, и, возможно, даже затраты не будут окупаться, но зато будут развиваться территории. А это не менее важно, чем деньги. Это вложения в собственную страну, в ее развитие. И что особенно важно, сама собой отпадет коррупционная составляющая. Все застройщики, я думаю, меня поддержат.
Пока же Фонд РЖС за свой счет на участках сносит ветхие объекты, но обязанность по сооружению коммунальных сетей по-прежнему лежит на местной администрации и застройщике, выигравшем аукцион фонда. А эта связка, как мы проследили ранее, изначально порочна.
– Существует еще одна проблема, о которой постоянно говорят руководители страны: отсутствие кредитования строительства.
– Да, многие стройки встали с того самого момента, когда прекратилось кредитование. И вопрос его возобновления необходимо решить как можно быстрее. А где взять деньги? Главное – не пытаться изобрести велосипед. Во всем мире на кредитование строительства используют длинные деньги, например, пенсионных фондов. И не надо бояться, что большие вливания в отрасль разгонят инфляцию. Деньги, вложенные в строительство жилья, способствуют не росту инфляции, а в первую очередь повышению уровня жизни населения.
– Получается, в первую очередь нужно вкладывать в строительство?
– Да, потому что это будут благодарные вложения, это проверено на опыте других стран. И Америка, и Европа во времена финансовых потрясений преодолевали их с помощью строительства жилья.
Строительная отрасль способна вытащить весь сошедший с рельсов поезд экономики. Ведь одно рабочее место в строительстве создает более десяти в смежных отраслях. Что это означает? Занятость, стабильный доход – и, как следствие, повышение потребительского спроса.
– Ипотека как инструмент возрождения строительства, на ваш взгляд, работоспособна?
– Безусловно. Кредитование населения для покупки жилья существенно повысит потребительский спрос, а значит, стимулирует застройщиков строить больше и лучше.
Количество показов: