По оценкам компании Land Capital, цены на элитную недвижимость Москвы и Подмосковья за последние полгода выросли на 10-12 % по сравнению с «кризисным минимумом». На докризисный уровень рынок может вернуться даже раньше прогнозируемых сроков, как вследствие ограниченности предложения, так и в результате активности частных инвесторов.
С мая по август количество инвестиционных сделок на первичном рынке элитного московского жилья увеличилось на 20% по сравнению с началом года. Некоторые застройщики уже отреагировали на рост покупательской активности, повысив цены, в среднем, на 10-15 процентов. До конца года квартиры в наиболее востребованных проектах могут подорожать примерно на 30-40%. В этой ситуации инвестиционная привлекательность подобных сделок очевидна, тем более что предложение в перспективе продолжить сужаться. Уже сейчас потребительские предпочтения достаточно конкретно определяют параметры элитной недвижимости. К этому классу относятся четыре категории объектов: квартиры в домах уникальных исторических районов столичного центра; клубные дома; индивидуальные особняки, загородные дома в престижных районах Подмосковья. Причем все четыре категории достаточно жестко привязаны к конкретной территории Москвы или Подмосковья вплоть до конкретных улиц и кварталов. Наиболее показательные примеры в данном случае является территория между Остоженкой и Пречистенской набережной, где уже не осталось участков для строительства новых объектов, а предложения по уже имеющимся очень ограничены. Впрочем, интересы частных инвесторов, приобретающих объекты элитной недвижимости «на вырост» за последние полтора года претерпели определённую коррекцию. Если «до кризиса» определяющими факторами были большая площадь объекта и условная «престижность» района. То в настоящее время фокус внимания сместился к таким составляющим как: уровень благоустройства дома, района двор; панорама, открывающаяся из окон; планировка квартир. То есть, покупатели всё более щепетильны в отношении качества. Причем не только качества самого жилья, но и качества ближайшего «окружения». Изменение потребительских предпочтений сделало самым ходовым форматом элитного жилья в Москве двухуровневые квартиры площадью от 150 кв.м. в клубных домах и клубных комплексах с хорошими видовыми характеристиками.
Большие квартиры в уникальных исторических районах Москвы, а так же отдельно стоящие особняки и особняки в окрестностях Рублёво-Успенского и Новорижского шоссе по-прежнему в большинстве случаев не рассматриваются покупателями как инвестиция. Объекты этих категорий приобретаются, как правило, «для себя», а не для последующей перепродажи. Что отнюдь не означает низкую ликвидность этих объектов. Анализ ситуации в этом сегменте показывает, что за последние четыре года цены на объекты этих категорий не претерпели значительных изменений. Кризис сказался на падении покупательной способности и, соответственно спроса, но не на цене. Средняя цена на дом площадью 1000-1500 м.кв. с участком земли не менее 50 соток в радиусе 8-16 км. от МКАД по Рублёво-Успенскому шоссе как до кризиса, так и после составляет 10-15 млн.долларов.
Цены будут повышаться и на загородные резиденции. Но это слишком сложный формат для инвесторов, как в силу необходимости больших вложений в проект, так и в силу дефицита подходящих участков. На сегодняшний день предложения по загородным резиденциям в пределах 15 км. от МКАД по Рублёво-Успенскому шоссе можно буквально пересчитать по пальцам.
Но и у Рублёвки и у Новой Риги есть перспективы роста. Наиболее интересным и перспективным как для частных инвесторов, так и для тех покупателей, которые вдумчиво походят к выбору недвижимости, остается радиус 5-12 км. от МКАД по Рублёво-Успенскому и Новорижскому шоссе. Здесь есть большое количество недооцененных объектов. Так, в деревне Липка, по Новой Риге, 8 км от МКАД дома с лесными участками вблизи озера можно легко найти предложения по цене 2-2.5 млн.долларов за дом площадью 420-560 кв.метров с участком земли не менее 14 соток. Причем, как правило, речь идет о домах высокого качества в охраняемых коттеджных посёлках. В базе компании Land Capital на сегодняшний день имеются привлекательные объекты в Жуковке по цене 4.5 млн. долларов. Это дом с пятью спальнями, общей площадью 1300 кв. метров на участке с ландшафтным дизайном площадью 24 сотки.
Андрей Заруев, генеральный директор компании Land Capital: «Потенциал роста у подобного объекта составляет 30-40%. Так что вложения в такой объект оправдаются в любом случае. Аналогиный прогноз можно дать в отношении посёлков Сады Майендорф (Барвиха), «Косыгинские дачи» (Архангельское), Ландшафт, Жуковка-3, Ильинские дачи, Коттон Вэй (Николина Гора), Успенские дачи, Николино. Для риэлторов и для инвесторов предложения в этих посёлках можно сравнивать с «голубыми фишками», склонными к росту из-за повышенного спроса на акции этих компаний».
Трансформация потребительских предпочтений заставляет девелоперов искать новые возможности и в городе. Одним из новых проектов, в полной мере учитывающих трансформацию потребительских предпочтений, является ЖК «Андреевский дом» на 93 квартиры (2-я Фрунзенская, 8, девелопер «Ведис групп»). Пока жилье в этом элитном комплексе реализуется по инвестиционно-привлекательной цене - от 280 тыс. руб. за кв. м. Девелопер только приступил к строительству дома - его планируется сдать в конце 2011 года. К этому времени цены могут возрасти, как минимум, на 30%.
Наметились кардинальные изменения в традиционном рейтинге престижных районов Москвы. Андрей Заруев, генеральный директор компании Land Capital: «В последнее время сложились предпосылки для интенсивного градостроительного развития жилых кварталов района Хамовники, расположенных за пределами Садового кольца. В ближайшие годы этот район составит конкуренцию традиционной Остоженке. У Хамовников много преимуществ: меньшая плотность застройки, большее количество скверов, лучше видовые характеристики. В Хамовниках планируется реализовать несколько крупных проектов комплексной застройки, которые будут способствовать формированию в этом районе города однородной социальной среды».
Количество показов: